Wohnungsbau in Deutschland: Genehmigungs-Einbruch von 13 Prozent

Die Baustellen frieren ein. Neue Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen einen dramatischen Rückgang bei Baugenehmigungen – während Wien antizyklisch durchbaut und der “Gebäudetyp E” die Kosten revolutionieren könnte. Doch die politische Lähmung in Berlin blockiert dringend benötigte Förderungen.

Die Immobilienbranche erlebte diese Woche einen Schock: Der erhoffte Turnaround bleibt aus. Im November sanken die Baugenehmigungen um 13,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Von Januar bis November summiert sich das Minus auf alarmierende 18,9 Prozent. Zehntausende dringend benötigte Wohnungen existieren nicht einmal auf dem Papier.

Besonders hart trifft es den Geschosswohnungsbau – das Rückgrat des sozialen Wohnens. Ein toxischer Cocktail aus hohen Zinsen, gestiegenen Materialkosten und Investoren-Verunsicherung lähmt die Branche. Die Baupreise kletterten erneut um über 3 Prozent.

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Gebäudetyp E: Revolution durch Einfachheit

Inmitten der Krise gibt es einen konkreten Lichtblick. Der “Gebäudetyp E” – E steht für “Einfach” oder “Experimentell” – könnte die größte Revolution im sozialen Wohnbau seit Jahrzehnten sein.

Die Bundesregierung und Architektenkammern forcieren diesen Standard, um Baukosten radikal zu senken. Das Konzept: Verzicht auf teure Komfort-Standards, solange Sicherheit und Statik gewährleistet bleiben.

Die wichtigsten Merkmale:
* Bewährte Fensterlüftung statt komplexer Lüftungsanlagen
* Reduzierte Normen bei Steckdosen und Fußbodenaufbauten
* Rechtssicherheit für Architekten bei bewusst einfacher Bauweise

Experten schätzen das Einsparpotenzial auf 10 bis 15 Prozent. Das könnte Mieten im geförderten Wohnbau wieder unter 15 Euro drücken – ohne Milliarden-Zuschüsse, die der Staat derzeit nicht hat.

Wien zeigt, wie es geht

Während deutsche Projekte “on hold” sind, demonstriert Wien seine Position als Welthauptstadt des sozialen Wohnbaus. Die Stadt hält stur an ihrer antizyklischen Investitionsstrategie fest.

Die “Wiener Wohnbau-Offensive 2024+” treibt Projekte voran, die trotz Krise fertiggestellt werden. Das Quartier Bienvenue in Wien-Favoriten wird 2024 bezugsfertig. Die Sozialbau AG finalisiert bis Anfang 2025 über 300 geförderte Mietwohnungen in der Berresgasse.

Der Unterschied? Wien besitzt einen massiv dotierten Wohnbauförderungs-Topf und setzt auf städtischen Grundbesitz. Das entkoppelt Projekte von den volatilen Bodenpreisen des freien Marktes.

Politische Lähmung blockiert Förderung

Ein massives Hindernis für neue Projekte ist die politische Vakanz nach dem Ampel-Aus. Die verhängte Haushaltssperre versetzt Genossenschaften und kommunale Wohnungsbaugesellschaften in Alarmstimmung.

Das Programm “Klimafreundlicher Neubau” (KFN) ist zum Spielball der Budgetkrise geworden. Der Fördertopf war Anfang des Jahres wegen enormer Nachfrage schnell leer. Nun ist unklar, wie und wann 2025 neue Mittel fließen.

“Planungssicherheit ist im Bau das wichtigste Gut. Wenn wir heute nicht wissen, ob wir im Februar eine Förderung bekommen, legen wir den Stift weg”, erklärt ein Sprecher eines großen norddeutschen Wohnungsunternehmens. Die Branche fordert ein parteiübergreifendes Sondervermögen für Wohnen.

Die Schere öffnet sich weiter

Der ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) warnt bereits vor einer “Wohnungsnot 2.0”. Die Diskrepanz zwischen Bedarf und Angebot weitet sich dramatisch aus.

Die Folgen:
* Mietpreisexplosion: Da kaum neuer Wohnraum entsteht, steigen Bestandsmieten drastisch weiter
* Marktbereinigung: Knapp kalkulierende Projektentwickler rutschen in die Insolvenz
* Fokusverschiebung: Serielle Sanierung von Bestandsbauten gewinnt an Bedeutung

Übrig bleiben kapitalstarke Akteure und staatliche Gesellschaften – was langfristig zu einer Marktkonzentration führen könnte.

Entscheidende Monate stehen bevor

Die kommenden Monate werden schicksalhaft. Alle Augen richten sich auf die Neuwahlen im Februar 2025 und die darauffolgende Regierungsbildung.

Verbände fordern, dass die neue Bundesregierung den Wohnungsbau zur Chefsache macht. Ein Wohnungsgipfel allein reicht nicht mehr – es braucht steuerliche Anreize wie die degressive AfA und eine verlässliche Zinsstützung.

Die EZB hat zwar die Zinswende eingeleitet, doch bis diese bei den Baufinanzierungen voll durchschlägt, wird es bis weit ins Jahr 2025 dauern. Ob der geplante “Bau-Turbo” zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren tatsächlich zündet, zeigt sich im ersten Quartal 2025.

Der soziale Wohnbau steht vor seiner härtesten Bewährungsprobe. Modelle wie der Gebäudetyp E und die Wiener Beständigkeit zeigen: Lösungen existieren. Es fehlt nicht an Ideen, sondern an Kapital und politischer Verlässlichkeit.

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