Wohnbaumilliarde verpufft: Historischer Einbruch bei Neubauten

Die Zahlen sind da, und sie sind ernüchternd. 11.000 bis 12.000 neue Wohnungen – das ist die bittere Bilanz des österreichischen gemeinnützigen Wohnbaus für 2025. Ein historischer Tiefpunkt, der zeigt: Die staatlichen Milliardenhilfen kommen nicht dort an, wo sie sollen.

Was ist schiefgelaufen? Während die Bundesregierung mit ihrer “Wohnbaumilliarde” punkten wollte, sabotierte ausgerechnet die Mietpreisbremse die eigenen Ziele. Das Ergebnis: gut gemeint, schlecht gemacht.

Das Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz sollte Mieter entlasten. Doch für gemeinnützige Bauträger wurde es zur Kostenfalle. Durch die Mietdeckelung fehlen den Bauvereinigungen bis 2026 rund 150 Millionen Euro an Einnahmen.

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Das Problem: Gemeinnützige Wohnbauträger müssen ihre Gewinne direkt in neue Projekte reinvestieren – so steht es im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Weniger Einnahmen bedeuten weniger Eigenkapital. Weniger Eigenkapital bedeutet schlechtere Finanzierungschancen bei Banken.

Die Rechnung ist brutal simpel: 700 bis 1.000 leistbare Wohnungen können deshalb pro Jahr nicht gebaut werden. Klaus Baringer, Obmann des GBV-Verbands, spricht von einem “finanzpolitischen Bumerang”. Der Staat gibt mit der einen Hand, nimmt aber mit der anderen.

Wo ist die Milliarde geblieben?

Eine Milliarde Euro für den Wohnbau – das klingt nach Aufbruchstimmung. Doch die Realität sieht anders aus. Die Gelder versickern in der föderalen Bürokratie zwischen Bund und Ländern.

Kritiker werfen den Bundesländern vor, die Bundesmittel nicht zusätzlich einzusetzen, sondern damit eigene Budgetlöcher zu stopfen. Der Substitutions-Effekt nennen das Ökonomen: Statt mehr zu bauen, wird nur umgeschichtet.

Die Folge: Statt Baukränen sehen Wohnungssuchende nur Bürokratie. Die erhoffte Hebelwirkung für die Baukonjunktur? Blieb in den meisten Regionen aus.

Zinsen und Bodenpreise ersticken Projekte

Selbst wenn die Förderung funktionieren würde – die Marktrealität bleibt toxisch. Die Bauzinsen liegen weit über dem Niveau der Nullzins-Ära. Für Bauträger, die auf eine Mischfinanzierung aus Fördergeldern und Kapitalmarktmitteln angewiesen sind, rechnen sich viele Projekte schlicht nicht mehr.

Dazu kommt die Bodenfrage. In Ballungszentren sind die Grundstückspreise durch spekulative Geschäfte explodiert. Gemeinnützige Bauträger können nicht mithalten. Was bringen Zinshilfen, wenn das Grundstück unbezahlbar ist?

Experten fordern deshalb:

• Stärkere Widmungskategorien für geförderten Wohnbau
• Schnellere Genehmigungsverfahren zur Senkung der Vorlaufkosten
• Bessere Ausstattung der Bodenbeschaffungsfonds gegen Spekulation

Die soziale Zeitbombe tickt

Die Wartelisten bei Genossenschaften sind so lang wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Der freifinanzierte Markt fällt für viele Menschen weg – zu hohe Mieten, zu strenge Kreditvergabe durch die KIM-Verordnung. Der Mittelstand drängt massiv in den geförderten Sektor.

Was bedeutet das konkret? Familien warten Jahre auf eine leistbare Wohnung. Junge Menschen können nicht ausziehen. Der soziale Sprengstoff wächst.

Und volkswirtschaftlich? Jeder nicht investierte Euro fehlt in der Bauwirtschaft, im Handwerk, im Steueraufkommen. Die Auswirkungen reichen weit über den Wohnbau hinaus.

Hoffnung auf 2026?

Kurzfristig sieht es düster aus. Die Projekte, die jetzt fehlen, werden bei den Fertigstellungen 2027 schmerzlich spürbar sein. Doch es gibt leichte Hoffnungsschimmer.

Die Baupreise haben sich stabilisiert. Sollte die EZB die Zinsen weiter senken, könnten viele zurückgestellte Projekte reaktiviert werden. Brancheninsider fordern eine grundlegende Reform: objektbezogene Förderungen mit fixen Zinssätzen unter 1,5 Prozent.

Bis dahin bleibt die zentrale Frage: Wann lernt die Politik, dass Wohnbauförderung krisenfest gestaltet werden muss – und nicht durch kurzfristige Maßnahmen konterkariert werden darf?

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