Rechtsgutachten ebnet Berlin Weg zu Sozialwohnungs-Quote

Ein neues Gutachten stärkt Berlins Handeln gegen die Wohnungskrise. Die Parlamentsjuristen sehen eine gesetzliche Grundlage, um private Vermieter zu einer Quote für Sozialwohnungen zu verpflichten. Das könnte den Spielraum des Senats massiv erweitern – und einen neuen Großkonflikt auslösen.

Warum diesmal alles anders sein könnte

Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages unterscheidet klar zwischen Mietrecht und Verwaltungsrecht. Während der gescheiterte Mietendeckel in die ausschließliche Kompetenz des Bundes fiel, ordnen die Juristen eine Sozialwohnungsquote dem öffentlichen Recht zu. Diese „Lenkungs- und Verteilungsentscheidungen der Verwaltung“ fallen grundsätzlich in die Länderzuständigkeit.

Das Gutachten argumentiert: Vorgaben, die Vermieter verpflichten, einen Teil ihres Bestands an Berechtigte zu vermieten, sind verfassungsrechtlich möglich. Eine entscheidende Einschränkung gibt es aber: Die konkrete Ausgestaltung ist entscheidend. Ohne Gesetzestext bleibt eine endgültige Bewertung offen.

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SPD drängt auf schnelle Umsetzung

Auftraggeber des Gutachtens ist der Berliner SPD-Bundestagsabgeordnete Hakan Demir. Er sieht einen klaren Handlungsauftrag: „Berlin könnte mit diesem Instrument an der Spitze der Bewegung für bezahlbares Wohnen stehen.“ Die SPD-Fraktion hatte das Thema einer Quote für private Bestandsbauten bereits auf einer Klausurtagung aufgegriffen.

Die Idee: Große Konzerne wie Vonovia sollen verpflichtet werden, freiwerdende Wohnungen zu einem festen Prozentsatz an einkommensschwache Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (WBS) zu vergeben. Für landeseigene Gesellschaften gilt dies schon lange. Die Ausweitung auf den privaten Sektor war bisher juristisch umstritten – bis jetzt.

Wohnungsnot macht Druck

Die Debatte entflammt vor einem düsteren Hintergrund:
* Berlins Einwohnerzahl liegt bei rund 3,78 Millionen – ein Nachkriegshoch.
* Die Fertigstellungszahlen stagnieren bei etwa 16.000 Wohnungen pro Jahr.
* Das reicht bei weitem nicht, um die Nachfrage im preisgebundenen Segment zu decken.

Da Baukosten und Zinsen privaten Neubau für niedrige Einkommen kaum zulassen, erscheint der Zugriff auf den bestehenden Bestand vielen Politikern als einziger kurzfristiger Hebel.

Droht der nächste Verfassungskonflikt?

Die Reaktion der Immobilienwirtschaft wird heftig ausfallen. Branchenverbände warnen seit langem vor Investitionsbremsen durch neue Regulierung. Sie fürchten einen Eingriff in die Eigentumsgarantie nach Artikel 14 des Grundgesetzes.

Das Gutachten bestätigt zwar die Landeskompetenz, warnt aber selbst vor dieser Hürde. Eine Quote müsste verhältnismäßig sein, um vor Gericht zu bestehen – etwa mit Ausgleichszahlungen oder Härtefallregeln.

Sollte der Senat ein Gesetz auf den Weg bringen, wäre eine erneute Klage in Karlsruhe wahrscheinlich. Diesmal müssten die Verfassungsrichter nicht über die Zuständigkeit, sondern über die materielle Rechtmäßigkeit des Eigentumseingriffs entscheiden. Der Weg zu einer Quote bleibt politisch und juristisch vermint.