OGH-Urteil: Rechtssicherheit bei Mieterhöhungen

Der österreichische Immobilienmarkt wird 2026 komplett umgekrempelt. Ein wegweisendes Urteil des Obersten Gerichtshofs schafft Klarheit bei Wertsicherungsklauseln, während die Regierung gleichzeitig eine universelle Mietpreisbremse plant. Die Regeln für Mieter und Vermieter werden damit neu definiert.

Der OGH vollzog mit seiner Entscheidung vom 30. Juli eine Kehrtwende. Die sogenannte „Zweimonatssperre“ aus dem Konsumentenschutzgesetz gilt nicht für langfristige Mietverträge. Damit sind korrekt formulierte Wertsicherungsklauseln rechtssicher – eine Entlastung für die gesamte Branche.

Parallel dazu plant die Bundesregierung den größten Eingriff in den Mietmarkt seit Jahrzehnten. Das „Mietpaket“ soll ab Januar 2026 auch private Neubauwohnungen der Mietpreisbremse unterwerfen.

Schluss mit rechtlicher Grauzone

Jahrelang herrschte Unsicherheit: Waren Indexklauseln in Mietverträgen gültig oder nicht? Der 10. Senat des OGH beendete das Rätselraten. Wertsicherungsklauseln sind keine einseitigen Preiserhöhungen, sondern vereinbarte Inflationsausgleiche.

Die Begründung ist einleuchtend: Das Konsumentenschutzgesetz wurde für kurzfristige Geschäfte konzipiert, nicht für Dauerschuldverhältnisse wie Mietverhältnisse. Vermieter können aufatmen – die Gefahr massenhafter Rückforderungen ist gebannt.

Mietpreisbremse kommt für alle

Was bisher nur für Altbauwohnungen galt, wird 2026 zum Standard: Jährliche Mieterhöhungen werden gedeckelt. Bei einer Inflation über 3% darf nur die Hälfte des Überschreitungsbetrags an Mieter weitergegeben werden.

Ein Beispiel: Bei 6% Inflation wären nur 4,5% Mieterhöhung erlaubt. Diese Regelung soll die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre bremsen – seit 2010 stiegen die Mieten um über 70%.

Weitere Änderungen:
* Mindestvertragsdauer steigt von drei auf fünf Jahre
* Geregelte Mieten: Nur 1% Erhöhung für 2026, 2% für 2027
* Ab 2028 gilt die universelle Dämpfungsregelung

Systemwechsel mit Folgen

Die Reform bedeutet einen Bruch mit der bisherigen Marktlogik. Erstmals greift der Staat massiv in den freien Neubaumarkt ein. Vizekanzler Andreas Babler verspricht, dass Mieter „nie wieder mit derartigen Preissprüngen konfrontiert“ werden.

Die Immobilienbranche befürchtet hingegen, dass Investitionsanreize schwinden könnten. Weniger Neubauprojekte würden langfristig das Angebot verknappen und Preise treiben.

Was jetzt gilt

Für Vermieter: Bestehende Verträge mit transparenten Wertsicherungsklauseln sind sicher. Rückforderungen aufgrund der Zwei-Monats-Regel fallen weg. Intransparente Klauseln oder ungeeignete Indizes bleiben jedoch riskant.

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Für Mieter: Ab 2026 winkt Planbarkeit bei Mieterhöhungen. Die Begutachtungsfrist für das Gesetzespaket läuft noch bis 10. Oktober, die Verabschiedung ist für Jahresende geplant.

Der österreichische Wohnungsmarkt steht vor der größten Veränderung seit Jahrzehnten. Ob die Balance zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen gelingt, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.