Österreichs Mietreform: Neue Regeln treten in Kraft

Seit 1. Januar gelten in Österreich strengere Mietregeln. Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz deckelt Mieterhöhungen und verlängert Mindestmietzeiten. Mieter atmen auf, Vermieter warnen vor Marktverzerrungen.

Die neue „Bremsformel“: So funktioniert sie

Kern der Reform ist eine neue Obergrenze für Mieterhöhungen. Im geregelten Sektor gilt 2026 eine harte Deckelung von nur 1 Prozent. Ab 2027 sind dann 2 Prozent erlaubt.

Die Regel trifft erstmals auch freie Mietverhältnisse – mit Ausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern. Die neue Formel besagt: Liegt die Inflation über 3 Prozent, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Teils an Mieter weitergegeben werden. Alle Anpassungen sind jetzt auf den 1. April gebündelt. Unterjährige Erhöhungen per Klausel gehören damit der Vergangenheit an.

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Fünf Jahre Mindestmietdauer: Was ändert sich?

Ein weiterer großer Brocken: Die Mindestdauer für befristete Verträge wurde von drei auf fünf Jahre angehoben. Diese Pflicht gilt für gewerbliche und institutionelle Vermieter sowie viele private Anleger mit mehreren Objekten.

Kritiker befürchten, dass dies das Angebot verknappen könnte. Wer Eigenbedarf nicht ausschließen kann, stellt eine Wohnung vielleicht lieber leer oder verkauft sie. Juristische Grauzonen gibt es bei der Frage: Wer zählt genau als „Unternehmer“? Diese Streitfragen werden wohl die Gerichte beschäftigen.

Mehr Rechtssicherheit für beide Seiten

Ein oft übersehener, aber wichtiger Punkt: Die Verjährungsfrist für die Rückforderung zu hoher Mieten wurde neu geregelt. Mieter können nun nur noch fünf Jahre rückwirkend fordern – statt wie bisher potenziell 30.

Experten sehen darin einen fairen Kompromiss. Mieter behalten ein wirksames Druckmittel gegen ungültige Klauseln. Vermieter sind hingegen vor existenzbedrohenden Nachforderungen aus der tiefen Vergangenheit geschützt. Diese Klarheit soll langwierige Rechtsstreits reduzieren.

Was bedeutet das für den Markt?

Die Reform ist ein historischer Eingriff in den Wohnungsmarkt. Ökonomen warnen vor unbeabsichtigten Folgen: Wenn Instandhaltungskosten steigen, die Mieteinnahmen aber fast eingefroren sind, könnten Investitionen in Altbauten unattraktiv werden.

Mieterverbände begrüßen den Schritt dagegen als notwendigen Schutz. Wohnen sei ein Grundrecht und dürfe nicht der vollen Inflation unterliegen. Österreich folgt damit einem internationalen Trend zu stärkerer Regulierung, wie man ihn aus Deutschland oder Spanien kennt.

Der Countdown zum „Super-April“ läuft

Alle Augen sind jetzt auf den 1. April 2026 gerichtet. Dann kommt die neue Regelung erstmals flächendeckend zur Anwendung. Viele Vermieter werden die erlaubte Erhöhung wohl ausschöpfen, um keine Einnahmen zu verschenken.

In den kommenden Monaten steht zudem eine Welle an Beratungsbedarf an. Tausende Verträge müssen auf die neuen Fünf-Jahres-Regeln geprüft werden. Die wahren Auswirkungen auf das Mietpreisniveau werden sich wohl erst gegen Ende des Jahres zeigen, wenn Vermieter die neuen Risiken vollständig eingepreist haben. Bis dahin herrscht in Österreichs Immobilienmarkt eine Phase der Unsicherheit.

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