Österreich: Mietpreisbremse kommt ab 2026

Die Bundesregierung dreht an der Mietpreisschraube. Ab 2026 greifen weitreichende Änderungen im Wohnrecht – erstmals auch für den bisher unregulierten privaten Mietmarkt. Vizekanzler Andreas Babler will damit die “Mietpreisspirale durchbrechen” und 2,7 Millionen Menschen entlasten.

Das Gesetzespaket passierte im Oktober den Ministerrat, die Abstimmung im Nationalrat steht für Dezember an. Kernstück der Reform: eine Mietpreisbremse für fast alle Wohnungen, längere Mindestbefristungen und gedeckelte Erhöhungen im geregelten Sektor.

Inflationsschutz mit Dämpfer

Die größte Neuerung betrifft den freien Markt. Künftig gilt: Steigt die Inflation über drei Prozent, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Anteils an Mieter weitergegeben werden. Bei fünf Prozent Inflation sind also maximal vier Prozent Mieterhöhung möglich – drei Prozent voll, plus die Hälfte der verbleibenden zwei Prozent.

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Diese Regel greift ab Jänner 2026 für nahezu alle Mietwohnungen. Ausgenommen sind lediglich Ein- und Zweifamilienhäuser. Zudem dürfen Vermieter die Miete nur noch einmal jährlich anpassen, frühestens zum 1. April.

Gedeckelte Altbaumieten bis 2028

Im geregelten Sektor – vor allem Altbau- und Gemeindewohnungen – verschärft sich die Gangart zusätzlich. Nach dem Mietpreisstopp 2025 folgen strenge Deckelungen:

• 2026: Maximal ein Prozent Erhöhung
• 2027: Maximal zwei Prozent Erhöhung
• Ab 2028: Einheitliche Inflationsregel wie im freien Markt

Die Regierung reagiert damit auf einen drastischen Preisanstieg. Laut Babler kletterten die Mieten in fünf Jahren um durchschnittlich 30 Prozent, im privaten Sektor seit 2010 sogar um 80 Prozent.

Längere Verträge, kürzere Rückforderung

Befristete Mietverträge müssen künftig mindestens fünf statt drei Jahre laufen. Das gilt für alle ab 2026 neu abgeschlossenen Verträge. Einzige Ausnahme: Private Kleinvermieter mit maximal fünf Wohnungen bleiben bei der Drei-Jahres-Frist.

Mieter können zu viel bezahlte Miete nur noch fünf Jahre rückwirkend zurückfordern – statt wie bisher bis zu 30 Jahre. Diese Änderung soll Vermietern Planungssicherheit verschaffen.

Für Geschäftsräume wird es konkret: Der Wertsicherungsindex muss ab 2026 explizit im Vertrag stehen. Fehlt die Vereinbarung, greift eine gesetzliche Rückfallregelung.

Immobilienwirtschaft warnt vor Investitionsstopp

Drei Viertel der Neuverträge im privaten Sektor sind befristet – die Reform soll dieser Unsicherheit entgegenwirken. Doch die Branche schlägt Alarm. Kritiker befürchten, dass gedeckelte Mieteinnahmen Sanierungen unattraktiv machen. Die Refinanzierung von Erhaltungskosten werde schwieriger, wenn die Mieten nicht mehr voll an die Inflation gekoppelt sind.

Gemeinnützige Wohnbauträger rechnen bis 2026 mit einem Investitionsloch von 160 Millionen Euro. Die Opposition fordert noch weitergehende Schritte – etwa ein generelles Befristungsverbot für gewerbliche Vermieter.

Gestaffelte Umsetzung ab Jänner

Der Zeitplan steht. Im Dezember soll der Nationalrat das Paket beschließen, dann folgt die schrittweise Einführung:

• Jänner 2026: Mietpreisbremse für ungeregelten Sektor, Fünf-Jahres-Mindestbefristung
• 2026-2027: Deckelung im geregelten Bereich (1 % bzw. 2 %)
• Ab 2028: Einheitliche Inflationsregel für alle Mietverhältnisse

Ob die Maßnahmen die erhoffte Dämpfung bringen, wird sich zeigen. Eines ist klar: Der österreichische Mietmarkt steht vor dem größten Umbruch seit Jahren. Mieter und Vermieter müssen sich auf neue Spielregeln einstellen – und die werden die Branche nachhaltig verändern.

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