Obligationenrecht: Neue Regeln stärken Immobilienkäufer

Ab heute gelten in der Schweiz schärfere Haftungsregeln für Bauträger. Die Revision des Obligationenrechts beendet jahrzehntelange Nachteile für Käufer von Neubauten. Branchenbeobachter sprechen von einem „Paradigmenwechsel“ im Verbraucherschutz.

Das Ende der “Sofort-Rüge”

Bisher mussten Käufer entdeckte Baumängel oft binnen weniger Tage melden – sonst verloren sie ihre Ansprüche. Diese Rechtsunsicherheit gehört der Vergangenheit an.

Ab sofort gilt eine gesetzlich fixierte Rügefrist von 60 Tagen. Käufer haben nach Entdeckung eines Mangels zwei volle Monate Zeit, ihn beim Verkäufer anzuzeigen. Diese Frist ist zwingend und kann in Verträgen nicht mehr verkürzt werden.

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Die neue Regelung nimmt den Druck von den Eigentümern. Sie können in Ruhe Gutachter hinzuziehen und fundierte Meldungen einreichen.

Zwingendes Recht auf Nachbesserung

Ein weiterer Kernpunkt der Reform: Käufer haben ein unverzichtbares Recht auf direkte Nachbesserung durch ihren Vertragspartner.

Bislang war es üblich, dass Bauträger ihre Haftung wegbedangen. Stattdessen traten sie den Käufern nur ihre eigenen Ansprüche gegen Handwerker ab. Diese „Kettengewährleistung“ führte zu Zuständigkeitsstreitigkeiten.

Jetzt muss der Verkäufer oder Generalunternehmer den Mangel selbst beheben. Er kann den Käufer nicht mehr auf Dritte verweisen. Dies gilt für alle Neubauten, deren Fertigstellung weniger als zwei Jahre zurückliegt.

Fünf Jahre volle Verjährungsfrist

Die gesetzliche Verjährungsfrist für Baumängel beträgt fünf Jahre. Bisher verkürzten viele Bauträger diese Frist in ihren Verträgen.

Das ist ab heute nicht mehr möglich. Eine Verkürzung der fünfjährigen Verjährungsfrist bei Immobilienmängeln ist nichtig. Käufer sind damit für den vollen Zeitraum abgesichert – besonders wichtig bei verdeckten Schäden wie Feuchtigkeit.

Was die Reform für die Branche bedeutet

Für die Immobilienwirtschaft bedeutet die Reform Umstellungsaufwand. Bauträger mussten ihre Standardverträge überarbeiten. Die weit verbreitete SIA-Norm 118 muss nun im Licht der neuen Gesetze gelesen werden.

Experten gehen davon aus, dass Bauträger das erhöhte Haftungsrisiko in ihre Kalkulation einbeziehen werden. Das könnte mittelfristig zu einer leichten Preisanpassung führen.

Gleichzeitig steigt der Anreiz, von vornherein auf höhere Bauqualität zu setzen. Wer zuverlässige Subunternehmer wählt, vermeidet teure Nachbesserungen.

Das müssen Käufer jetzt wissen

Die neuen Regeln gelten für alle ab heute abgeschlossenen Verträge. Für bereits unterschriebene Projekte gilt in der Regel noch das alte Recht.

In den kommenden Monaten wird sich zeigen, wie Gerichte die 60-Tage-Frist auslegen. Erwartet wird, dass bei Wohnungsübergaben künftig noch genauere Protokolle geführt werden.

Für alle, die 2026 ein Eigenheim kaufen wollen, ist die Botschaft klar: Der gesetzliche Schutz ist so robust wie nie. Das Risiko, auf Pfusch am Bau sitzen zu bleiben, wurde drastisch reduziert.

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