Mietverträge: Ab 2026 gelten neue Regeln für Privatvermieter

Ab 2026 startet die Regierung eine Transparenzoffensive für den Wohnungsmarkt. Kern der Reform sind staatlich anerkannte Mustermietverträge, die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter schaffen sollen. Diese sollen den Wildwuchs an privaten Vorlagen beenden und Streitigkeiten reduzieren.

Standardverträge statt Grauzonen

Das Justizministerium will künftig offiziell geprüfte Musterverträge bereitstellen. Sie werden in Zusammenarbeit mit Interessenverbänden entwickelt. Ziel ist es, Klauseln zu Wertsicherung, Erhaltungspflichten und Befristungen verständlich und rechtssicher zu gestalten. So sollen Hürden für korrekte Vertragsabschlüsse sinken.

Die Nutzung bleibt zwar freiwillig. Branchenbeobachter erwarten jedoch, dass die Vorlagen durch die Rechtsprechung zum faktischen Goldstandard werden. Das schränkt die Flexibilität für individuelle Vereinbarungen ein.

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Schärfere Regeln für Befristungen und Mieterhöhungen

Eng mit den neuen Verträgen verknüpft sind verschärfte gesetzliche Vorgaben:
* Die Mindestbefristung für neue Mietverträge steigt generell von drei auf fünf Jahre.
* Eine Ausnahme gilt für „kleine Privatvermieter“ mit weniger als fünf Wohnungen. Für sie bleibt die Dreijahresfrist möglich.
* Bei Mieterhöhungen im ungeregelten Markt gilt ab 2026 eine neue Deckelung: Liegt die Inflation über drei Prozent, darf nur die Hälfte des darüber hinausgehenden Wertes weitergegeben werden.

Diese Berechnungsmethode muss in den Standardverträgen transparent abgebildet werden. Experten sehen in der Unterscheidung zwischen kleinen und großen Vermietern jedoch potenziellen Zündstoff für künftige Gerichtsverfahren.

Paradigmenwechsel mit europäischem Vorbild

Die Pläne reihen sich in einen europäischen Trend zur stärkeren Regulierung der Wohnungsmärkte ein. Während Deutschland vor allem auf erweiterte Auskunftspflichten setzt, geht Österreich mit der aktiven Bereitstellung von Vertragsmustern einen Schritt weiter.

Die Bewertung fällt gespalten aus: Mieterverbände begrüßen mehr Transparenz und Schutz. Immobilienverbände warnen hingegen vor einer Überregulierung, die private Investoren abschrecken könnte.

Was Vermieter jetzt wissen müssen

Bis zum Inkrafttreten am 1. Januar 2026 bleibt ein knappes Jahr zur Vorbereitung. Die ersten Entwürfe der Mustermietverträge werden für Mitte 2025 erwartet.

Privatvermieter sollten diese Zeit nutzen:
* Bestandsverträge prüfen: Alte Vorlagen auf ihre Rechtssicherheit überprüfen.
* Strategie überdenken: Die Entscheidung für befristete oder unbefristete Verträge unter den neuen Fristen neu bewerten.
* Informieren: Sich frühzeitig mit den neuen Regeln für Wertsicherungsklauseln vertraut machen.

Die Reform markiert eine Zäsur: Der Mietmarkt soll transparenter und standardisierter werden – bewegt sich damit aber auch deutlich in Richtung mehr staatlicher Lenkung.

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