Mietrechts-Reform: Neues Gesetz dämpft Mieterhöhungen

Ab 1. Januar 2026 gelten in Österreich strengere Regeln für Mieterhöhungen. Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) deckelt Indexanpassungen und verlängert Mindestmietdauern. Millionen bestehende Verträge sind betroffen.

Kern der Reform: Die 3-Prozent-Grenze

Das Gesetz führt ein standardisiertes Berechnungsmodell ein. Mieterhöhungen sind künftig nur noch einmal jährlich zum 1. April zulässig. Maßgeblich ist die durchschnittliche Inflation des Vorjahres.

Die entscheidende Neuerung ist eine Dämpfungsregel:
* Liegt die Vorjahres-Inflation unter 3 Prozent, kann sie voll auf die Miete umgelegt werden.
* Liegt sie über 3 Prozent, darf nur die Hälfte des darüberliegenden Teils weitergegeben werden.

Ein Beispiel: Bei 5 Prozent Inflation steigt die Miete nur um 4 Prozent (3 Prozent Basis plus die Hälfte der restlichen 2 Prozent). Das soll sprunghafte „Mietpreisspiralen“ verhindern.

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Übergangs-Deckel für Altbau-Mieter

Für Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG – vor allem Altbauwohnungen – gelten zunächst noch schärfere Grenzen. Bei der ersten Anpassung im April 2026 sind maximal 1 Prozent erlaubt. 2027 liegt die Obergrenze bei 2 Prozent.

Erst ab 2028 kommt dann das reguläre Modell mit der 3-Prozent-Hürde zum Zug. Diese Übergangsregelung soll Mieter finanziell entlasten, stellt Vermieter aber vor Herausforderungen bei steigenden Instandhaltungskosten.

Mehr Wohnsicherheit durch längere Mindestdauer

Eine weitere zentrale Änderung betrifft befristete Verträge. Die gesetzliche Mindestdauer wird von drei auf fünf Jahre angehoben. Diese Regel gilt für Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes handeln.

Private Kleinvermieter können weiterhin auf drei Jahre befristen. Die Abgrenzung, wer als Unternehmer gilt, dürfte künftig häufiger vor Gericht landen. Ziel ist mehr Planungssicherheit für Mieter.

Bürokratie-Welle für Hausverwaltungen rollt an

Die Umsetzung bedeutet erheblichen Aufwand. Für bestehende Verträge müssen komplexe Parallelrechnungen durchgeführt werden. Liegt das Ergebnis einer alten Vertragsklausel über der neuen gesetzlichen Deckelung, gilt automatisch der niedrigere Wert.

Interessenvertreter der Immobilienwirtschaft kritisieren diese „unzumutbare Parallelrechnung“ als bürokratisches Monster. Hausverwaltungen müssen jetzt Software und Prozesse anpassen.

Erster Praxistest steht im April an

Während das Gesetz zum Jahreswechsel in Kraft tritt, zeigt es seine Wirkung erst im Frühjahr. Der 1. April 2026 wird zum ersten Stichtag unter den neuen Regeln.

Kritiker warnen vor langfristigen Folgen: Die geringeren Ertragsmöglichkeiten und längeren Bindungen könnten Investoren abschrecken. Droht am Ende eine Verknappung des Mietwohnungs-Angebots? Die Antwort wird der Markt der kommenden Monate geben.

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