Indexmieten: Bundesregierung plant Deckelung auf 3,5 Prozent

Die Bundesregierung will Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten deckeln. Ein Gesetzesentwurf sieht vor, jährliche Erhöhungen künftig auf maximal 3,5 Prozent zu begrenzen. Für Hausverwaltungen und Vermieter bedeutet das einen tiefen Einschnitt in ihre Kalkulation.

Die geplante Regelung soll noch in diesem Jahr in Kraft treten. Sie beendet die bisherige Praxis, Mieten vollständig an die Inflationsrate zu koppeln. In den vergangenen Jahren hatten Mieter so teils Erhöhungen von über sieben Prozent hinnehmen müssen.

Kappungsgrenze trifft vor allem Neubau und Metropolen

Der Entwurf „Mietrecht II“ aus dem Bundesjustizministerium zielt explizit auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dort sollen Mieterhöhungen auf Basis des Verbraucherpreisindexes gedeckelt werden. Die Maßnahme ergänzt die bis 2029 verlängerte Mietpreisbremse.

Betroffen sind vor allem Großstädte und Neubauten. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) machen Indexmieten bundesweit nur 2,6 Prozent aller Verträge aus. In den sieben größten Städten liegt der Anteil jedoch bei 4,1 Prozent – und bei Neubauten seit 2014 bei fast 20 Prozent.

Viele geplante Mieterhöhungen und Neuabschlüsse stehen durch die geplante Deckelung von Indexmieten auf der Kippe. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 unterstützt Vermieter und Verwalter praktisch: Er liefert Vergleichsmieten für deutsche Städte, rechtssichere Begründungshilfen für Mieterhöhungen sowie Tabellen und Formulierungen, mit denen Sie Ihre Forderungen fachgerecht begründen. So vermeiden Sie teure Fehler bei Vertragsprüfungen und bei der Umstellung Ihrer Kalkulation. Gratis Mietspiegel-Report für Vermieter herunterladen

Hausverwaltungen stehen vor massivem Aufwand

Für Verwalter bedeutet die Reform einen erheblichen administrativen Mehraufwand. Sie müssen zunächst ihr gesamtes Vertragsportfolio durchforsten und alle Indexmietverträge identifizieren. Anschließend ist zu prüfen, ob die Immobilie in einem betroffenen Gebiet liegt.

Die größte Hürde ist die technische Umstellung:
* Verwaltungssoftware muss angepasst werden, um die neue Grenze automatisch zu berücksichtigen.
* Eigentümer sind über die finanziellen Auswirkungen zu informieren.
* Mieter benötigen rechtssichere Erklärungen zur neuen Berechnungsgrundlage.

Bis zum finalen Inkrafttreten erschwert die unsichere Lage zudem den Abschluss neuer Verträge.

Kritik: Droht ein Rückgang beim Wohnungsbau?

Die Pläne haben eine breite Debatte ausgelöst. Während Mieterverbände die Deckelung begrüßen, stößt sie in der Immobilienwirtschaft auf Widerstand. Kritiker fürchten, dass die Attraktivität von Investitionen in Neubau schwindet.

Eine Civey-Umfrage aus dem Spätjahr 2025 zeigte: 38 Prozent der Befragten rechnen bei einer Regulierung mit weniger neu gebauten Wohnungen. Juristen wie der Deutsche Anwaltverein (DAV) halten die Deckelung für überflüssig. Sie argumentieren, die Mietpreisbremse schütze bei Vertragsabschluss bereits vor zu hohen Ausgangsmieten.

Was Vermieter jetzt tun sollten

Obwohl der genaue Termin noch offen ist, wird mit einer Verabschiedung 2026 gerechnet. Experten raten zu proaktivem Handeln:
* Vertragsprüfung: Bestehende Indexmietverträge und ihre Konditionen sorgfältig analysieren.
* Software-Update: Frühzeitig mit Anbietern von Verwaltungssystemen über notwendige Anpassungen sprechen.
* Neue Verträge: Die kommende Rechtslage bei Neuabschlüssen bereits berücksichtigen.

Langfristig könnte die Regulierung Indexmieten unattraktiver machen. Vermieter dürften wieder stärker auf klassische Mieterhöhungen nach ortsüblicher Vergleichsmiete oder auf Staffelmieten setzen. Die Rentabilitätsberechnung für Immobilieninvestitionen steht vor einer neuen Ära.

PS: Schon bei der Vertragsprüfung oder beim Software-Update? Der Mietspiegel-Report 2025 liefert in fünf Minuten die relevanten Vergleichsmieten für Ihre Stadt, praktische Checklisten für Eigentümergespräche und rechtssichere Formulierungen für Mieterhöhungsschreiben. Nutzen Sie das kompakte Tool, um Zeit zu sparen und Rechtsrisiken zu minimieren. Jetzt Mietspiegel-Report anfordern