Grundsteuerreform 2025: Chaos statt Fairness

In sechs Wochen tritt die größte Steuerreform seit Jahrzehnten in Kraft. Doch das Versprechen der Aufkommensneutralität löst sich in vielen Kommunen in Luft auf. Während Berlin entlastet, greifen andere Städte kräftig zu.

Was als gerechte Neubewertung angekündigt wurde, entwickelt sich zum handfesten wohnungspolitischen Konflikt. In Rathäusern bundesweit tobt der Streit um die Hebesätze – jenen entscheidenden Faktor, der bestimmt, wie viel Bürger ab Januar tatsächlich zahlen. Die Praxis zeigt: Für viele wird Wohnen deutlich teurer.

Das zentrale Versprechen lautete stets: Die Kommunen sollen nicht mehr einnehmen als bisher. Doch die Realität sieht anders aus.

Die neu ermittelten Grundsteuerwerte sind vielerorts gestiegen. Um neutral zu bleiben, müssten Städte ihre Hebesätze massiv senken. Doch viele Kämmerer winken ab. Inflation, steigende Sozialausgaben und Tarifabschlüsse im öffentlichen Dienst lassen ihnen kaum Spielraum.

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Der Eigentümerverband Haus & Grund warnt vor einer “Steuererhöhung durch die Hintertür”. Präsident Kai Warnecke betont: “Aufkommensneutralität in der Summe bedeutet nicht Belastungsneutralität für den Einzelnen.” Besonders Einfamilienhäuser in guten Lagen trifft es hart, während Gewerbeimmobilien tendenziell entlastet werden.

Berlin senkt drastisch – NRW greift zu

Die Unterschiede zwischen den Bundesländern könnten kaum größer sein.

Berlin setzt auf Entlastung

Der Berliner Senat senkt den Hebesatz von 810 auf 470 Prozent. Finanzsenator Stefan Evers (CDU) will Wort halten: “Wir verteuern das Wohnen nicht durch die Reform.” Zusätzlich wurden die Messzahlen zugunsten von Wohnimmobilien angepasst – ein klares soziales Signal.

Nordrhein-Westfalen als Problemfall

Im bevölkerungsreichsten Bundesland herrscht ein anderes Klima. Über 40 Prozent der Kommunen erhöhten den Hebesatz bereits 2024 – noch vor Inkrafttreten der Reform. Spitzenreiter wie Niederkassel (1.100 Prozent) oder Alfter (995 Prozent) zeigen, wohin die Reise geht.

Die Landesregierung ermöglicht zwar differenzierte Hebesätze für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Doch viele Bürgermeister scheuen rechtliche Unsicherheiten und Verwaltungsaufwand. Das Ergebnis: massive Mehrbelastungen für private Eigentümer ab 2025.

Juristen laufen Sturm

Parallel formiert sich massiver Widerstand vor Gericht. Der Bund der Steuerzahler und Eigentümerverbände unterstützen Musterklagen bis zum Bundesfinanzhof und Bundesverfassungsgericht.

Im Zentrum steht das Bundesmodell, das in den meisten Ländern angewendet wird. Kritiker bemängeln pauschale und realitätsferne Bodenrichtwerte. Ein Beispiel: Grundstücke, die aufgrund von Baurecht kaum nutzbar sind, werden mit vollem Bodenrichtwert bewertet.

Die Finanzgerichte urteilen unterschiedlich. Während Berlin-Brandenburg das Modell als verfassungsgemäß einstufte, äußerten Richter in Rheinland-Pfalz ernsthafte Zweifel. Experten erwarten ab Januar eine historische Welle von Einsprüchen. Die Finanzämter rüsten sich bereits.

Warum die Reform überhaupt nötig war

Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alte Berechnung für verfassungswidrig. Die Einheitswerte stammten im Westen aus 1964, im Osten sogar von 1935 – vollkommen realitätsfremd.

Die Reform sollte Gerechtigkeit schaffen: Wer ein wertvolles Grundstück besitzt, zahlt mehr. Doch das wertbasierte Bundesmodell führte zu enormer Komplexität – und zu den aktuellen Problemen.

Die wirtschaftliche Dimension

Die Grundsteuer spült jährlich rund 15 Milliarden Euro in kommunale Kassen. Sie finanziert Schulen, Straßen, Schwimmbäder. Brechen diese Einnahmen weg, droht vielen Städten die Handlungsunfähigkeit. Der Druck auf Kämmerer ist enorm, die Hebesätze “auf Nummer sicher” anzusetzen.

Für Mieter bedeutet das: Die Grundsteuer wird als Betriebskosten umgelegt. In Ballungsräumen drohen weitere Mieterhöhungen. Mieterverbände warnen vor zusätzlicher Belastung ohnehin angespannter Wohnungsmärkte.

Was Eigentümer jetzt erwartet

Die nächsten Wochen sind entscheidend. Alle Kommunen müssen bis Jahresende ihre Hebesätze beschließen.

Ab Januar 2025:
– Millionen Eigentümer erhalten neue Grundsteuerbescheide
– Erste Quartalsrate fällig zum 15. Februar 2025
– Bescheide sollten sofort geprüft werden

Handlungsmöglichkeiten:
Gegen den Grundsteuerbescheid kann Einspruch eingelegt werden, besonders bei Fehlern beim Hebesatz. Experten raten, Einsprüche mit Verweis auf anhängige Musterverfahren offen zu halten.

Ausblick:
Der Bundesfinanzhof wird 2025 erste richtungsweisende Urteile zur Verfassungsmäßigkeit sprechen. Bis dahin bleibt die Unsicherheit bestehen.

Die Grundsteuerreform ist weit mehr als Bürokratie – sie ist eine Verteilungsfrage, die im Wahljahr 2025 noch für erheblichen politischen Sprengstoff sorgen wird. Was als Fairness-Reform versprochen wurde, entpuppt sich für viele als teure Überraschung.

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