Gebäudetyp E: Bundesregierung zieht klare Grenze bei Brandschutz

Die Bundesregierung will Wohnungen billiger machen – aber nicht auf Kosten der Sicherheit. Während der neue „Gebäudetyp E” Abweichungen von teuren Komfortstandards ermöglichen soll, bleibt eine rote Linie unantastbar: Brandschutz und Statik unterliegen weiterhin strengsten Vorschriften. Das stellten die zuständigen Ministerien am heutigen Dienstag unmissverständlich klar.

Die Botschaft aus Berlin könnte kaum deutlicher sein. In Zeiten, in denen Deutschland jährlich 400.000 neue Wohnungen braucht, aber die Baukosten durch die Decke schießen, soll der „Gebäudetyp E” Abhilfe schaffen. Doch was genau bedeutet das „E” – Einfach, Experimentell oder gar Einsparen bei der Sicherheit? Diese Frage beschäftigt seit der Vorstellung des Eckpunktepapiers am 20. November die gesamte Baubranche.

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen (BMWSB) zieht eine glasklare Trennlinie: Sicherheitsrelevante Vorschriften bleiben sakrosankt. Brandschutz, Statik und Gesundheitsschutz – hier gibt es null Spielraum für Kompromisse.

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Die Unterscheidung klingt technisch, ist aber entscheidend: anerkannte Regeln der Technik (aRdT) werden künftig in zwei Kategorien eingeteilt. Solche, die der Sicherheit dienen, bleiben verpflichtend. Andere, die lediglich Komfort erhöhen, können vertraglich abbedungen werden.

Konkret bedeutet das: Während die Anzahl der Steckdosen oder die exakte Raumtemperatur verhandelbar werden, bleibt die Einhaltung der Landesbauordnungen bei Feuerschutz und Statik unverhandelbar. „Wir schaffen endlich Rechtssicherheit”, erklärte Wohnbauministerin Verena Hubertz bei der Präsentation im November. „Beim Brandschutz wird nicht gespart – aber bei Goldstandards, die Bauen teuer machen, ohne echten Mehrwert zu bieten.”

Neuer Vertragstyp soll Haftungsrisiko senken

Das Herzstück der Reform ist ein eigener „Gebäudetyp-E-Vertrag” im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Rechtsexperten analysieren seit heute, wie diese Neuerung in der Praxis funktionieren wird.

Bislang galt: Wer von anerkannten Regeln der Technik abweicht, trägt ein hohes Haftungsrisiko. Gerichte interpretierten diese Normen oft als geschuldeten Mindeststandard. Die neue Gesetzgebung dreht diese Logik für professionelle Partner um.

Im B2B-Bereich – etwa zwischen Wohnungsbaugesellschaften und Bauunternehmen – wird der „einfache” Standard zum Normalfall, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird. Bei Privatkunden hingegen greifen strenge Informationspflichten: Bauherren müssen transparent darüber aufgeklärt werden, dass sie sich für einen Gebäudetyp entscheiden, der zwar sicher ist, aber von üblichen Komfortnormen abweicht.

Ein Beispiel: Der Verzicht auf einen Aufzug in einem Niedrighaus, wo er rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, wäre künftig vertraglich vereinbar – vorausgesetzt, der Käufer wird explizit darauf hingewiesen.

Zeitplan steht – Kritik auch

Die Reaktionen aus der Baubranche fallen überwiegend positiv aus. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) bezeichnete die Initiative als „notwendige Befreiung aus dem Normen-Dickicht”, das den Wohnungsbau jahrelang gelähmt habe.

Doch der Teufel steckt im Detail – und im Zeitplan. Während das Eckpunktepapier Ende November vorgestellt wurde, zieht sich der Gesetzgebungsprozess bis weit ins Jahr 2026:

• Dezember 2025: Die Ministerien feilen an den technischen Details, insbesondere am Katalog der „komfortrelevanten” Standards.
• Januar 2026: Ein formeller „Stakeholder-Dialog” bringt Bauindustrie, Mieterbünde und Verbraucherschützer zusammen, um Vertragsvorlagen zu finalisieren.
• Mitte 2026: Der offizielle Gesetzentwurf soll dem Bundestag vorgelegt werden.

Der Bauherren-Schutzbund (BSB) meldete bereits in den vergangenen Tagen Bedenken an. Privatleute könnten unbeabsichtigt niedrigere Qualitätsstandards akzeptieren, ohne die langfristigen Folgen für Immobilienwert oder Instandhaltungskosten zu verstehen. Besonders kritisch sieht der BSB „experimentelle” Baumethoden mit neuen Materialien: Deren Brandverhalten müsse rigoros geprüft werden – theoretischer Brandschutz auf dem Papier reiche nicht aus.

Was kommt auf Brandschutzexperten zu?

Für die Brandschutzbranche bedeutet die Reform intensive Arbeit. Brandschutzingenieure dürften künftig bereits in der Planungsphase eine prominentere Rolle spielen. Sie müssen sicherstellen, dass „vereinfachte” Entwürfe dennoch strikt die unveränderlichen Brandschutzvorschriften der Musterbauordnung einhalten.

Die kommenden Wochen werden zeigen, wie präzise die Grenze zwischen „Sicherheit” und „Komfort” definiert wird. Mit dem Wohnungsbauziel von 400.000 Neubauten pro Jahr, das weiterhin verfehlt wird, steht die Bundesregierung unter Druck. Die Quadratur des Kreises lautet: Schneller und günstiger bauen – ohne Deutschlands hohe Sicherheitsstandards zu opfern.

Kann dieser Spagat gelingen? Die Antwort wird spätestens im Sommer 2026 vorliegen, wenn der Gesetzentwurf im Bundestag zur Abstimmung steht.

Die Angaben entsprechen dem Stand vom 2. Dezember 2025. Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich.

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