EU-Gebäuderichtlinie startet mit schärferen Regeln in Österreich

Ab heute gelten in Österreich verschärfte Regeln für Gebäudesanierungen. Die Umsetzung der neuen EU-Gebäuderichtlinie bringt geringere Förderungen und mehr Bürokratie für Hausbesitzer.

Die sogenannte Sanierungsoffensive 2026 tritt mit dem ersten vollen Arbeitswochenstart in Kraft. Für Immobilienbesitzer bedeutet das konkret: weniger Geld vom Staat und eine neue, verpflichtende Hürde. Wer Fördermittel will, muss sich jetzt auf einen veränderten finanziellen und bürokratischen Rahmen einstellen.

Förderung sinkt, Bürokratie steigt

Die staatliche Unterstützung für thermische Sanierungen wurde massiv gekürzt. Statt bis zu 50 Prozent übernimmt der Staat jetzt nur noch maximal 30 Prozent der Kosten. Der absolute Förderhöchstbetrag fällt von ehemals 42.000 auf nun 20.000 Euro.

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Die größte Neuerung ist jedoch die verpflichtende Energieberatung. Ein umfassendes Beratungsprotokoll ist jetzt zwingende Voraussetzung für jeden Förderantrag. Experten sehen darin einen Schritt zu effizienteren Sanierungen. Für Eigentümer bedeutet es aber zusätzlichen organisatorischen Aufwand noch vor dem eigentlichen Antrag.

Run auf die letzten Fördertöpfe

Die angekündigten Verschärfungen haben bereits im Vorfeld zu einem Ansturm geführt. Bereits Anfang Dezember 2025 waren Medienberichten zufolge rund 90 Millionen Euro des Budgets für 2026 durch Vorregistrierungen gebunden. Das Prinzip „First come, first served“ könnte die verfügbaren Mittel in diesem Jahr besonders schnell erschöpfen.

Parallel arbeitet die Politik an der technischen Umsetzung. Die neue OIB-Richtlinie 6 wird für Ende Januar erwartet. Sie soll die strengen EU-Vorgaben in nationales Recht gießen und unter anderem den Weg für den „Zero Emission Building“-Standard ebnen. Dieser wird für neue öffentliche Gebäude ab 2028 verpflichtend.

Sanierungspflicht durch die Hintertür?

Ein Kernstück der EU-Richtlinie sind die Minimum Energy Performance Standards (MEPS). Sie schaffen faktisch eine Sanierungspflicht für die energetisch schlechtesten Gebäude. Bis 2030 müssen die 16 Prozent ineffizientesten Nichtwohngebäude saniert sein, bis 2033 sind es 26 Prozent.

Für Wohngebäude müssen die Staaten einen nationalen Sanierungspfad festlegen. Das Ziel: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch soll bis 2030 um mindestens 16 Prozent sinken. Analysten halten diese Ziele ohne massive Eingriffe in den Gebäudebestand für unerreichbar.

Die wirtschaftlichen Konsequenzen sind bereits spürbar. Unsanierte Bestandsimmobilien der Energieklassen F und G verlieren an Wert. Energieeffiziente Objekte bleiben dagegen stabil oder legen zu. Die Sanierung wird so nicht nur zur gesetzlichen, sondern auch zur ökonomischen Notwendigkeit.

Paradigmenwechsel am Immobilienmarkt

Die Entwicklung markiert einen grundlegenden Wandel. Die thermische Sanierung war lange eine Frage der Überzeugung oder Kostenersparnis. Jetzt wird sie zur regulatorischen Pflicht. Österreich geht die EU-Ziele proaktiv an, wahrt aber die Budgetdisziplin.

Experten sehen in der Kombination aus weniger Geld und mehr Auflagen ein zweischneidiges Schwert. Die Energieberatung soll Qualität sichern. Die geringeren Zuschüsse könnten aber genau jene Eigentümer abschrecken, die es am nötigsten hätten – die Besitzer der schlechtesten Gebäude.

Bis zum 29. Mai 2026 muss die EU-Richtlinie vollständig in nationales Recht umgesetzt sein. Für Eigentümer heißt das: Wer jetzt nicht plant oder handelt, riskiert sogenannte Stranded Assets. Das sind Immobilien, die wegen ihrer schlechten Energiebilanz kaum noch vermietbar oder verkäuflich sind. Die Botschaft ist klar: Die Zeit des Abwartens ist vorbei.

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