BGH stoppt gewinnbringende Untervermietung in Berlin

Der Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Vermietern. Eine unerlaubte Untervermietung mit erheblichem Gewinnaufschlag kann jetzt eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Das wegweisende Urteil setzt der Praxis klare Grenzen, günstige Altverträge als Geschäftsmodell zu nutzen.

Berliner Fall: Zweizimmerwohnung zum Doppelpreis

Der konkrete Fall, der nach Karlsruhe führte, stammt aus Berlin. Ein Mieter, der seit 2009 eine Wohnung für 460 Euro kalt mietete, vermietete sie während eines Auslandsaufenthalts ab 2020 für 962 Euro nettokalt weiter. Inklusive Betriebskosten zahlten die Untermieter 1.100 Euro. Eine Erlaubnis der Vermieterin lag nicht vor.

Nachdem die Eigentümerin von dem Geschäft erfuhr, mahnte sie erfolglos ab und kündigte schließlich im Februar 2022. Das Landgericht Berlin gab ihr recht – eine Entscheidung, die der BGH nun bestätigte. Der Mieter hatte seine Wohnung ohne Genehmigung und mit klarer Gewinnabsicht weitergegeben.

Viele Vermieter unterschätzen, wie riskant falsche Vergleichsmieten und Möblierungszuschläge sein können — das kann teuer werden, wie das aktuelle BGH-Urteil zeigt. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 erklärt in 5 Minuten, welche Mieten in Ihrer Stadt zulässig sind, wie Sie Vergleichswerte richtig nutzen und Mieterhöhungen rechtssicher begründen. Praktische Tabellen und Formulierungshilfen inklusive. Vermeiden Sie Rückforderungen und Rechtsstreit – schnell, präzise und praxisnah. Für Vermieter in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt besonders wichtig. Gratis Mietspiegel-Report 2025 anfordern

Karlsruher Richter: Kein „berechtigtes Interesse“ an Profit

Der VIII. Zivilsenat des BGH wies die Revision des Mieters zurück (Az. VIII ZR 228/23). Die Richter stellten klar: Die Erzielung eines Gewinns, der die eigenen Mietkosten deutlich übersteigt, stellt kein „berechtigtes Interesse“ nach § 553 BGB dar.

Diese Regelung soll Mietern lediglich ermöglichen, ihre Wohnung bei vorübergehender Abwesenheit zu erhalten und eigene Kosten zu reduzieren. Sie ist nicht dazu gedacht, ein profitables Geschäft zu betreiben. Der Mieter verletzte damit schuldhaft seine vertraglichen Pflichten.

Folgen für den angespannten Wohnungsmarkt

Das Urteil hat Signalwirkung für Metropolen wie Berlin, wo unerlaubte Untervermietungen über Online-Plattformen weit verbreitet sind. Experten sehen eine wichtige Klarstellung, die missbräuchlichen Geschäftsmodellen einen Riegel vorschiebt.

• Für Vermieter: Sie müssen nicht dulden, dass mit ihrem Eigentum ohne ihre Beteiligung hohe Gewinne erzielt werden.
• Für Untermieter: Sie sind besser vor überzogenen Forderungen geschützt.
• Für Hauptmieter: Sie müssen transparent kommunizieren und faire Preise ansetzen.

Sowohl der Deutsche Mieterbund als auch der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßten die Entscheidung.

Was bleibt erlaubt?

Das Gericht betonte: Ein Aufschlag für Möblierung oder zur Deckung eigener Kosten in einem angemessenen Rahmen bleibt möglich. Verboten ist die reine Profitmaximierung. Im Berliner Fall wurde zudem die zulässige Miete nach der Mietpreisbremse deutlich überschritten, was die Pflichtverletzung untermauerte.

Die Entscheidung könnte die Debatte über Möblierungszuschläge neu befeuern, die oft zur Umgehung der Mietpreisbremse genutzt werden. Langfristig soll das Urteil helfen, die Preise im Untervermietungssegment zu stabilisieren und die Ausnutzung von Wohnungsnot zu eindämmen.

PS: Sie wollen wissen, ob die von Ihnen angesetzte Untermiete oder ein Möblierungszuschlag rechtlich durchsetzbar ist? Der Mietspiegel-Report liefert Vergleichstabellen für viele Städte und praxisnahe Formulierungsvorlagen, mit denen Vermieter teure Fehlentscheidungen vermeiden und rechtssicher handeln. Kostenloser PDF-Report per E‑Mail, schnell lesbar und direkt nutzbar. Jetzt Mietpreise für Ihre Stadt prüfen