Bauzinsen: Stabilisierung bringt Planungssicherheit zurück

Die Bauzinsen pendeln sich nach einem Jahr der Lockerungen auf einem neuen Niveau ein. Zum Jahreswechsel 2025/2026 herrscht am Immobilienfinanzierungsmarkt eine bemerkenswerte Ruhe. Experten sprechen von einer “neuen Normalität”.

Die Zeiten großer Sprünge sind vorerst vorbei. Für zehnjährige Baudarlehen gelten derzeit mehrheitlich Zinsen zwischen 3,3 und 3,7 Prozent. Bei Top-Bonität und hohem Eigenkapital sind sogar Konditionen um 3,4 bis 3,5 Prozent möglich. Das zeigen aktuelle Daten großer Vermittler wie Dr. Klein und Interhyp.

Diese Stabilisierung markiert einen deutlichen Kontrast zu den Höchstständen der Vorjahre. Damals kratzten die Zinsen zeitweise an der 4,5-Prozent-Marke. Die aktuelle Beruhigung ist eine direkte Folge der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).

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Diese Stabilisierung markiert einen deutlichen Kontrast zu den Höchstständen der Vorjahre. Damals kratzten die Zinsen zeitweise an der 4,5-Prozent-Marke. Die aktuelle Beruhigung ist eine direkte Folge der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).

EZB-Pause stützt die Ruhe am Markt

Die Währungshüter haben ihren Leitzins im Verlauf des Jahres 2025 schrittweise auf 2,0 Prozent gesenkt. Bei ihrer letzten Sitzung im Dezember beließen sie die Zinsen dann unverändert. Hintergrund: Die Inflation im Euroraum lag zuletzt bei moderaten 2,1 Prozent – fast punktgenau auf dem EZB-Zielwert.

Analysten werten dies als Signal, dass der aggressive Zinssenkungszyklus vorerst abgeschlossen ist. Für Bauherren bedeutet das: Wer auf einen rapiden Absturz der Bauzinsen unter 2,5 Prozent spekuliert, könnte enttäuscht werden. Der Markt hat das aktuelle Szenario bereits eingepreist.

Immobilienpreise ziehen wieder an

Während die Finanzierungskosten stabil bleiben, zeigt sich bei den Kaufpreisen eine Trendwende. Nach den Rückgängen der Jahre 2023/2024 verzeichnen Indizes wie der German Real Estate Index (GREIX) für 2025 wieder leichte Anstiege.

Im Schnitt verteuerten sich Bestandsimmobilien und Neubauten im Jahresverlauf um etwa 2 bis 3 Prozent. Besonders in Ballungsräumen und bei energieeffizienten Objekten ist die Nachfrage spürbar zurückgekehrt. Makler berichten von sinkenden Vermarktungsdauern – ein klares Indiz für einen sich festigenden Markt.

Das schafft ein Dilemma für Kaufinteressenten: Stabile Zinsen treffen auf leicht steigende Objektpreise. Die Phase massiver Verhandlungsnachlässe für Käufer scheint vorbei.

Ausblick: Seitwärtsbewegung erwartet

Was bringt das neue Jahr? Die Prognosen der Finanzierungsexperten sind vorsichtig optimistisch, aber realistisch.

• Zinsentwicklung: Für das erste Quartal 2026 erwarten Vermittler wie Dr. Klein eine Seitwärtsbewegung. Ein Ausbruch nach oben Richtung 4 Prozent gilt nur dann als wahrscheinlich, wenn die Staatsverschuldung die Renditen der Bundesanleihen unerwartet stark treibt.
• Expertenrat: Da keine massiven Zinssenkungen mehr erwartet werden, raten Fachleute zur Schaffung von Planungssicherheit. Lange Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren bieten Schutz vor möglichen langfristigen Anstiegen und sind bei der aktuell flachen Zinskurve oft nur unwesentlich teurer.

Das Fenster der Stabilität ist also geöffnet. Das Risiko liegt nun weniger in steigenden Zinsen, sondern in weiter kletternden Immobilienpreisen.

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