Bauherrenmodelle: Neue Regeln gefährden Steuervorteile

Zum Jahreswechsel geraten Investoren in Bauherrenmodelle unter Druck. Neue Liebhaberei-Richtlinien und strikte Fristen drohen die steuerliche Attraktivität zu kippen. Was müssen Anleger jetzt wissen?

Verschärfte Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht

Das Finanzministerium hat die Spielregeln mit dem sogenannten Wartungserlass 2025 angepasst. Die Prognosezeiträume wurden zwar verlängert: Für kleine Vermietungen gilt nun eine Frist von 25 Jahren, für große Vermietungen sogar 30 Jahre.

Doch die Verlängerung hat einen Haken. Sie geht mit einer strikteren Beweislast einher. Schafft ein Projekt auch in dieser Zeit keinen Gesamtüberschuss, kann das Finanzamt alle bisherigen Steuergutschriften rückwirkend aberkennen. Die Folge: erstattete Steuern plus Zinsen müssen zurückgezahlt werden. Vor allem variable Finanzierungen werden so zur steuerlichen Falle.

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Die heilige Deadline: 31. Dezember

Für die Steuererklärung 2025 zählt jetzt jede Stunde. Bei Bauherrenmodellen gilt das Abflussprinzip. Nur Zahlungen, die bis zum 31. Dezember 2025 tatsächlich vom Konto abgeflossen sind, können steuerlich geltend gemacht werden.

Eine Überweisung am Silvestertag reicht oft nicht aus. Entscheidend ist der Wertstellungszeitpunkt des Geldes. Kommt es erst im Januar an, ist der Steuereffekt für 2025 verloren. Zusätzlich muss der Beitritt zu einer Bauherren-KG notariell vor Jahresende vollzogen sein. Viele Anbieter haben ihre Annahmefristen daher bereits Mitte Dezember geschlossen.

Vorsicht bei allzu lockeren Garantien

Ein brandgefährliches Detail ist die Bauherreneigenschaft. Nur wer vom Finanzamt als Bauherr anerkannt wird, profitiert von der beschleunigten Abschreibung. Doch die Finanzverwaltung schaut genauer hin.

Stolperstein sind oft umfassende Fixpreis- oder Fertigstellungsgarantien der Bauträger. Liegt das Baurisiko fast vollständig beim Entwickler, stuft das Finanzamt das Modell schnell als reinen Immobilienkauf ein. Die Konsequenz: Statt der attraktiven Abschreibung über 15 Jahre gilt nur noch die reguläre AfA von 1,5 Prozent per Jahr. Der steuerliche Hebel bricht weg.

Markt im Wandel: Vom Automatismus zur Prüfung

Die Warnungen treffen auf einen angespannten Immobilienmarkt. Steigende Zinsen haben die Renditekalkulationen vieler Projekte unter Druck gesetzt. Die Zeiten, in denen Verluste aus Immobilieninvestments automatisch anerkannt wurden, sind vorbei.

Der Staat gibt mit den neuen Richtlinien zwar mehr Zeit, verlangt im Gegenzug aber solidere Businesspläne. Für 2026 erwarten Experten zudem verstärkt vorläufige Steuerbescheide. Die Finanzämter wollen die Entwicklung von Mieten und Zinsen erst länger beobachten. Das bedeutet für Anleger eine längere Phase der Rechtsunsicherheit.

Die Botschaft ist klar: Wer jetzt investiert, sollte nicht nur auf die Steuerersparnis im ersten Jahr schielen. Das Projekt muss auch ohne den “Steuerturbo” wirtschaftlich tragfähig sein.

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