Auch auf den Investmentmärkten spiegeln sich die globalenUnsicherheiten widerFrankfurt / Main - Die zu Beginn des Jahres zu beobachtende Erholungstendenzder deutschen Investmentmärkte hat im zweiten Quartal eine kleineVerschnaufpause eingelegt.

Mit einem Gesamtumsatz von knapp 15,9 Mrd. EUR imersten Halbjahr wurde das Vorjahresergebnis dennoch insgesamt um rund 2 %übertroffen. Grundsätzlich ist dabei jedoch eine unterschiedliche Entwicklungzwischen Wohninvestments (ab 30 Einheiten) und gewerblichen Transaktionen zuverzeichnen. Während das Investmentvolumen mit Gewerbeimmobilien um etwa 7 %gesunken ist, wurde bei Wohnimmobilien eine Umsatzsteigerung von 36 %registriert. Allerdings fiel das Transaktionsvolumen auch in diesem Marktsegmentim zweiten Quartal geringer aus als zum Jahresanfang. Dies zeigt die aktuelleAnalyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 15,9 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz 2 % über dem Vorjahreswert- Hiervon entfallen rund 4,5 Mrd. EUR (+36 %) auf das Marktsegment Residential- Gewerbliche Investments kommen auf gut 11,4 Mrd. EUR (-7 %)- 76 % (8,6 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 2,7 Mrd. EUR- Im gewerblichen Marktsegment liegen Retail-Investments mit knapp 2,9 Mrd. EUR an der Spitze, vor Logistik- und Büro-Investments mit knapp 2,8 Mrd. EUR bzw. 2,7 Mrd. EUR- Berlin ist erneut die Nummer 1 der deutschen A-Standorte (gut 1,3 Mrd. EUR)- Die Netto-Spitzenrenditen haben sich bis zur Jahresmitte stabil gezeigt- Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit 45 % auf dem höchsten Niveau seit 2022- Rund 540 erfasste Transaktionen

"Die grundsätzlich spürbar gestiegene Marktbelebung im Residential-Segment hatsich auch im zweiten Quartal fortgesetzt, auch wenn sich die Umsatzsteigerungetwas verlangsamt hat. Verantwortlich für das etwas moderatere Investmentvolumenim zweiten Quartal ist in erster Linie die geringe Anzahl an Großtransaktionen,was aber lediglich eine Momentaufnahme darstellt, da im zweiten Quartal mehreregroßvolumige Portfolios in den Markt gegangen sind, die in den kommenden Monatenerfolgreich zum Abschluss gebracht werden sollten. Hinzu kommt, dass insgesamtein vergleichsweise geringes Angebot am Markt ist, da viele Eigentümer diesicheren Cashflows von Wohnimmobilien schätzen und sich einige andereAssetklassen vor dem Hintergrund der aktuellen globalen Unsicherheiten nichtzwingend als alternative Investmentziele anbieten", erläutert Marcus Zorn, CEOvon BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mittel- und langfristig wird dasInteresse an deutschen Wohnimmobilien nachhaltig bleiben und tendenziell ehernoch zulegen. Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren. Zu nennenist hierbei zum einen der unverändert hohe Nachfrageüberhang auf denMietmärkten, der sichere Mieteinnahmen garantiert und Wertsteigerungspotenzialebietet. Zum anderen stellen Wohnimmobilien gerade in schwer kalkulierbarengesamtwirtschaftlichen Zeiten und einem unsicheren geopolitischen Umfeld eineüberproportional sichere Assetklasse für Anleger dar.

Gewerblicher Investmentumsatz im ersten Halbjahr rückläufig

"Nachdem das Investmentvolumen mit gewerblichen Immobilien in den ersten dreiMonaten des laufenden Jahres noch angezogen hatte, lag es im zweiten Quartalspürbar niedriger. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2025 rund 11,4 Mrd. EURinvestiert, was im Vorjahresvergleich einem Rückgang von knapp 7 % entspricht.Ursächlich für diese Entwicklung sind unterschiedliche Aspekte. Zum einen istder niedrigere Umsatz auf ein geringes Produktangebot zurückzuführen, das sichallerdings in der zweiten Jahreshälfte erheblich ausweiten wird. Zum anderenspiegeln sich aber auch die vorhandenen globalen Unsicherheiten auf den Märktenwider. Sich immer wieder kurzfristig ändernde Aussagen zu Zollhöhen und-gültigkeiten, genauso wie die fast ungebremste Ausweitung kriegerischerKonflikte, sei es der Ukraine-Krieg, Gaza, die Auseinandersetzungen zwischen denAtommächten Indien und Pakistan oder die Kampfhandlungen zwischen Israel und demIran, in die auch die USA eingegriffen haben, tragen aktuell nicht dazu bei, dasVertrauen der Investoren zu stärken. Hinzu kommt, dass diewirtschaftspolitischen Weichenstellungen, insbesondere die Ankündigung desmehrere hundert Milliarden Euro schweren Sondervermögens für

Infrastruktur- und Umweltschutzmaßnahmen sowie die Schaffung erheblicherfinanzieller Spielräume für Verteidigungsausgaben zwar zu einerStimmungsaufhellung beigetragen haben, ihre Wirkung aber erst mit zeitlicherVerzögerung entfalten werden", erläutert Zorn.

"Für die weitere Entwicklung der Investmentmärkte spielt die zunehmendpositivere Erwartungshaltung innerhalb der deutschen Wirtschaft voraussichtlicheine wichtige Rolle. Dies zeigt sich bereits in der Verbesserung wichtigerStimmungsindikatoren wie dem ifo-Index, der im Juni zum sechsten Mal in Folgegestiegen ist oder den ZEW-Konjunkturerwartungen, die ebenfalls angezogen haben.Erfreulich ist vor allem, dass die Erwartungskomponenten in den Indizesüberproportional zulegen konnten. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass auchim internationalen Kontext die in den nächsten Jahren größeren finanziellenSpielräume mit großem Interesse wahrgenommen werden, wodurch die AttraktivitätDeutschlands als Investitionsstandort wieder spürbar zunehmen sollte", ergänztNico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments führen das Feld an

Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann nehmenRetail-Transaktionen zur Jahresmitte die Spitzenposition unter denvolumenstärksten Assetklassen ein. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,9Mrd. EUR steuern sie gut ein Viertel zum gewerblichen Investmentumsatz bei,verzeichnen jedoch im Vorjahresvergleich einen Rückgang von gut 21 %. Hierbeiist jedoch zu beachten, dass im ersten Halbjahr 2024, getrieben durch wenigeGroßtransaktionen, ein außergewöhnlich starkes Resultat erzielt wurde. Zwarkonnte auch im aktuellen Jahr mit der Übernahme der Porta-Gruppe durch XXXLutzeine Großtransaktion im hohen dreistelligen Millionenbereich verzeichnet werden,allerdings ist der Markt darüber hinaus deutlich kleinteiliger als üblich. Lässtman die Großtransaktion außen vor, liegt das durchschnittliche Dealvolumen beigerade einmal 17 Mio. EUR. Hierin spiegelt sich nicht zuletzt wider, dass derFokus vieler Einzelhandelsinvestoren derzeit weniger auf großvolumigeninnerstädtischen Geschäftshäusern, sondern vor allem auf derlebensmittelgeankerten Nahversorgung und Fachmärkten liegt. Diese Objektartentragen mehr als zwei Drittel zum aktuellen Retail-Volumen bei. Darüber hinauskann auch eine deutliche Belebung im Shoppingcenter-Segment verzeichnet werden,die mit insgesamt 450 Mio. EUR einen deutlich höheren Anteil (16 %) zum Ergebnisbeisteuern als die Jahre zuvor. Auch hier standen im ersten Halbjahr kleine bismittelgroße Tickets im Fokus, die oftmals über Revitalisierungspotenzialedeutliche Wertsteigerungen bieten. In der Pipeline befinden sich jedoch aucheinige größere Center.

Knapp hinter den Einzelhandelsinvestments folgen auf dem zweiten PlatzLogistiktransaktionen, die ein Volumen von gut 2,8 Mrd. EUR verzeichnen unddamit 24 % zum gewerblichen Investitionsvolumen beitragen. Ihr Resultat liegtdamit in etwa auf Vorjahresniveau (-2 %). Bemerkenswert ist, dass derPortfolioanteil der Assetklasse derzeit bei lediglich rund 16 % liegt.Demgegenüber wurden alleine mit Einzeltransaktionen rund 2,3 Mrd. EUR umgesetzt.Dies ist auch im langjährigen Vergleich ein sehr starkes Resultat (+19 %) undverdeutlicht, dass Logistikimmobilien bei einer breiten Investorenbasis weitoben auf dem Einkaufszettel stehen. Untermauert wird dies zusätzlich dadurch,dass die Anzahl von mehr als 120 registrierten Verkäufen dem vierthöchsten jeregistrierten Halbjahreswert entspricht.

Büroinvestments haben derweil im Vergleich zum Jahresbeginn etwas anMarktanteilen verloren, tragen absolut gesehen mit 2,7 Mrd. EUR nichtsdestotrotzrund 21 % mehr zum Ergebnis bei als noch im Vorjahr. Maßgeblich zurückzuführenist der deutliche Zuwachs auf den Verkauf des Upper West in Berlin mit deutlichmehr als 400 Mio. EUR im ersten Quartal. In den vergangenen drei Monaten konntenvor allem kleine bis mittelgroße Transaktionen bis maximal 75 Mio. EURregistriert werden, sodass das zweite Quartal nicht nahtlos an den solidenJahresauftakt anknüpfen konnte. Ein positives Signal senden derweil dieNutzermärkte. Dass der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr ein Plus von rund 9% verzeichnet, könnte zu einer Stärkung des Vertrauens der Investoren in dieAssetklassen beitragen.

Den vierten Platz belegen Healthcare-Objekte mit einem Volumen von 940 Mio. EUR,was einer Steigerung von knapp 66 % entspricht. Fast 70 % des Volumens sinddabei auf Pflegeimmobilien zurückzuführen, die damit eine deutlicheMarkterholung verzeichnen und sich langsam wieder ihrem langjährigen Schnittannähern. Ebenfalls deutliche Zuwächse verzeichnen auch Hotelinvestments, dierund 830 Mio. EUR zum Ergebnis beitragen (+52 %). Die Assetklasse verzeichnet inden vergangenen Monaten ein sukzessive ansteigendes Investoreninteresse. GrößteTransaktion des zweiten Quartals war die Veräußerung des Mandarin Oriental inMünchen für rund 150 Mio. EUR.

Wenig großvolumige Einzeltransaktionen

Bis zum Ende des ersten Halbjahrs entfielen rund 8,6 Mrd. EUR des Volumens aufEinzeltransaktionen. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entsprichtdies einem Rückgang von knapp 9 %, worin sich vor allem widerspiegelt, dassaktuell nur sehr wenige Deals im dreistelligen Millionenbereich verzeichnetwerden. Die Anzahl der registrierten Einzeltransaktionen insgesamt istdemgegenüber um 5 % angestiegen. Der Portfolioanteil am Gesamtergebnis liegtderweil bei rund 24 % bzw. 2,7 Mrd. EUR und ist damit nahezu identisch mit demVorjahreswert. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Einzelhandelspaketemit 1,6 Mrd. EUR, was maßgeblich auf die Porta-Übernahme zurückzuführen ist.Aber auch ohne diesen Sondereffekt läge die Assetklasse noch an erster Stelle,da im ersten Halbjahr eine ganze Reihe von lebensmittelgeankerten Portfoliosveräußert wurden.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilienbewegt sich mit 45 % auf einem im langjährigen Vergleich leichtüberdurchschnittlichen Niveau, was die ungebrochene Attraktivität des deutschenMarktes unterstreicht. Die höchsten Anteile entfallen dabei wie gewohnt aufeuropäische Investoren mit 28 %, gefolgt von nordamerikanischen Käufern, die gut12 % beitragen.

A-Standorte mit deutlich weniger Bewegung als im Vorjahr

"Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf,Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart beläuft sich im ersten Halbjahrauf 4,3 Mrd. EUR und unterschreitet damit das Vorjahresresultat um rund einDrittel. Zwar ist grundsätzlich eine spürbare Belebung am Markt zu verzeichnen,jedoch befindet sich eine Reihe von Transaktionen noch in derFinalisierungsphase und hat entsprechend noch nicht Eingang in das Volumengefunden. Hinzu kommt, dass weiterhin vergleichsweise wenig Großabschlüsseverzeichnet werden. Lediglich vier Verkäufe oberhalb der 100-Mio.-EUR-Markewurden bislang getätigt, was ein Novum darstellt. Entsprechend heterogen istauch das Bild in den verschiedenen Städten. Insbesondere Märkte, dieüblicherweise von Großtransaktionen vor allem aus dem Bürosegment geprägt sind,verzeichnen aktuell niedrige Resultate", erläutert Nico Keller. Mit deutlichemAbstand auf Platz 1 liegt erneut Berlin mit einem Investitionsvolumen von gut1,3 Mrd. EUR. Dies entspricht zwar einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert umrund 35 %, jedoch wurde der 2024er Wert durch die Veräußerung des KaDeWe fürrund 1 Mrd. EUR deutlich nach oben getrieben. Mit gut 918 Mio. EUR folgt Münchenauf dem zweiten Rang. Auch in der bayerischen Landeshauptstadt steht damit eindeutlicher Rückgang (-38 %) zu Buche, der jedoch ebenfalls maßgeblich auf denSondereinfluss von wenigen Großtransaktionen im Vorjahr (z. B. 5 Höfe)zurückzuführen ist. Demgegenüber konnte in Hamburg ein Plus von 30 % auf rund813 Mio. EUR verzeichnet werden. Neben dem Ankauf eines größerenPflegeheim-Portfolios durch die Stadt Hamburg trägt eine Reihe von mittelgroßenTransaktionen zum soliden Ergebnis bei. Auf den weiteren Plätzen folgenDüsseldorf mit 560 Mio. EUR (-15 %), Köln mit 313 Mio. EUR (-52 %), Frankfurtmit 237 EUR Mio.

(-72 %) und Stuttgart mit 183 Mio. EUR (+2 %).

Renditen im ersten Halbjahr weiter stabil

Die Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen hat sich auch im zweiten Quartalfortgesetzt. In keiner Assetklasse war bislang eine nennenswerte Änderunggegenüber Jahresbeginn zu beobachten. War noch zu Jahresende 2024 der allgemeineMarkttenor, dass eine erste spürbare Renditekompression im Jahresverlaufeinsetzen dürfte, spricht aktuell vieles dafür, dass sich dieser Prozess nochetwas verzögern wird. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt dasFinanzierungsumfeld. So liegen die Kapitalkosten derzeit deutlich über denAnnahmen des Vorjahresendes. Sorgen vor einer höheren Staatsverschuldung und dieaktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten sorgen dafür, dass sich dielangfristigen Kapitalmarktzinsen kaum entspannen. Folglich liegen dieNetto-Spitzenrenditen für Büroobjekte im Schnitt der A-Standorte unverändert bei4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit 4,20 %, gefolgt vonBerlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. Während in Köln und Stuttgart 4,40 %angesetzt werden, notieren Frankfurt und Düsseldorf bei 4,50 %. FürLogistikobjekte bewegt sich die Spitzenrendite bei 4,25 %, und fürinnerstädtische Geschäftshäuser liegt sie im Durchschnitt der A-Standorte bei3,76 %. Bei Fachmarktzentren haben 4,65 % Bestand, und auch beiDiscountern/Supermärkten (4,90 %), sowie Shoppingcentern (5,60 %) sind keineVeränderungen zu beobachten. Die Spitzenrendite für Neubauobjekte imWohnungsmarkt bewegt sich im Schnitt der A-Standorte bei 3,58 %.

Perspektiven

Die Perspektiven der Investmentmärkte werden von einer Vielzahlunterschiedlicher Einflussfaktoren bestimmt, die teilweise gegensätzlicheEntwicklungen auslösen oder beeinflussen können. Grundsätzlich ist dabeizwischen nationalen und globalen Faktoren zu differenzieren. Im nationalenKontext deutet alles darauf hin, dass sich die Gesamtwirtschaft in den nächstenzwei Jahren besser entwickeln wird als bis vor Kurzem erwartet. Hierfür sprechendie positiven Ausgabeneffekte, die im Zusammenhang mit den verabschiedetenSondervermögen zu erwarten sind und die zusätzliche Sekundäreffekte, vor allemauf den Nutzermärkten, nach sich ziehen dürften. Unterstützt wird dieAufwärtstendenz durch eine spürbare Stimmungsaufhellung auf Unternehmensseite,die sich bereits heute in wichtigen Indikatoren zeigt. Bezogen auf denWohnungsmarkt ist darüber hinaus zu berücksichtigen, dass der hoheNachfrageüberhang auf den Mietmärkten zumindest mittelfristig anhalten wird,wodurch Wohnungsinvestments hochattraktiv bleiben. Berücksichtigt man weiterhin,dass im zweiten Halbjahr ein erheblich größeres Angebot an Investmentobjekten,die im ersten Halbjahr vorbereitet wurden, verfügbar sein wird, sprechen diegenannten Aspekte dafür, dass die Transaktionsvolumina im zweiten Halbjahr 2025deutlich zulegen sollten.

Andererseits sind aber globale Entwicklungen zu beachten, die mögliche positiveEffekte überlagern oder sogar konterkarieren könnten. Zu nennen sind hiernatürlich die angekündigten Zölle der USA und die hieraus resultierendenGegenmaßnahmen. Im Worst Case könnte sich im Gefolge ein echter Handelskriegentwickeln, der katastrophale Folgen für die Weltwirtschaft hätte. Dies giltinsbesondere im Zusammenhang mit der aktuell sehr kurzen Halbwertzeitpolitischer Entscheidungen und Aussagen, die zu einer latenten Unsicherheit aufden Märkten führt. Und auch wenn sich Anleger zunehmend an eine neue Realitätgewöhnen, trägt ein derartiges Umfeld in der Regel nicht zu prosperierendenInvestmentmärkten bei. Prinzipiell haben die skizzierten Aspekte das Potenzial,die globale Wirtschaft und damit auch die Immobilienmärkte negativ zubeeinflussen, was zu sinkenden Investmentvolumina führen könnte.

Fasst man die skizzierte Gemengelage zusammen, dann wird offensichtlich, dassdie weitere Entwicklung der Investmentmärkte nur schwer valide vorherzusagenist. Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, die für einen anhaltend positivenTrend mit steigenden Transaktionsvolumina sprechen, aber es besteht auch einereale Chance, dass gerade globale Trends die Wirtschaft und damit auch dieInvestitionsaktivitäten behindern könnten. Grundsätzlich positiv zu werten ist,dass Immobilien gerade in schwierigen Zeiten von vielen Anlegern alsvergleichsweise krisenfeste Assetklasse angesehen werden, sodass eine gewisseKapitalumschichtung aus anderen Assetklassen durchaus möglich wäre. Dies würdesich positiv auf die Märkte und die Investmentumsätze auswirken. Und auch einweiterer Aspekt könnte die Märkte stärken: Aktuell lässt sich beobachten, dassin gewissem Umfang Kapital aus den USA abgezogen und in anderen Länderninvestiert wird. Hiervon profitiert unter anderem auch Europa und in besonderemMaße Deutschland, da die Wachstumsperspektiven sich aufgrund größererfinanzieller Spielräume in den nächsten Jahren verbessert haben.

"Die unterschiedlichen Einflussebenen zeigen, dass Vorhersagen ausgesprochenschwierig sind und eigentlich nur im Rahmen von Szenarien erfolgen können. Dasaus unserer Sicht wahrscheinlichste Szenario ist, dass sich positive Effekte ausnationalen Entwicklungen, wie die sukzessive Umsetzung der Sondervermögen undein anziehendes BIP, relativ umfangreich entfalten können und nur bedingt durchübergeordnete Negativtrends überlagert werden. Voraussetzung ist, dass halbwegsrationale Lösungen bezüglich der Zollproblematik gefunden werden, und aktuelleglobale Krisenherde nicht weiter eskalieren. Basierend auf diesen Eckwertengehen wir davon aus, dass ein Ergebnis von über 35 Mrd. EUR für Investments inGewerbe- und Wohnobjekte durchaus möglich ist. Für die Renditeentwicklung stellteine stabile Entwicklung im weiteren Jahresverlauf das aus heutiger Sichtwahrscheinlichste Szenario dar", fasst Marcus Zorn zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q2 2025 | BNP Paribas RealEstate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deutschland-at-a-glance)

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