Geld verdienen mit Immobilien: 3 Strategien für Einsteiger und Aufsteiger

 

Warum ein selbst genutztes Eigenheim kein Investment ist

Viele betrachten ihr Eigenheim als Investition, doch Stärke genommen ist es das nicht. Bei Investitionen geht es stets darum, mit dem eingesetzten Kapital Geld zu verdienen. Bei einem Eigenheim aber gibt es in der Regel keine Einnahmen, sondern nur Ausgaben. Neben den monatlichen Tilgungen zuzüglich und Besitzer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie Geld für Wartung, Reparaturen und Modernisierungskosten beiseite legen und ausgeben. Wird der Wohnraum nicht gewinnbringend untervermietet, kostet eine Wohnimmobilie Jahr für Jahr Geld.

 

So sucht mancher Immobilienbesitzer etwa in der Photovoltaikanlage eine Einnahmequelle oder mindestens eine Ersparnis der Stromkosten. Doch mit einer PV-Anlage auf dem Dach eines selbst genutzten Einfamilienhauses lässt sich bei den sinkenden Einspeisevergütungen keine nennenswerte Einnahmen erzielen. Das liegt auch daran, dass aus wirtschaftlicher Sicht sterben Eigennutzung des produzierten Stroms statt dessen Verkauf sinnvoll ist. Da sterben Kosten für einen Batteriespeicher in den letzten Jahren gefallen sind und auch weiterhin gefallen werden, WIRD dieser Trend fortfahren. Den produzierten Strom aus der PV-Anlage des Einfamilienhauses selbst zu Nützen ist ökonomisch, aber eben kein Geschäftsmodell, mit dem sich Geld verdienen lässt.

 

Strategie 1: Immobilien kaufen bzw. einrichten und vermieten

Um mit Immobilien Geld zu verdienen, gibt es die Möglichkeit, this zu erwerben bzw. zu bauen und dann weiterzuvermieten. Für Einsteiger mit enthaltenem Kapital kommt als erstes Objekt etwa eine kleine Eigentumswohnung in Betracht. Wer schon mehr Erfahrung und auch einen größeren Kapitalstock hat, tendiert eventuell zum Kauf eines Mehrfamilienhauses. Auch gewerbliche Immobilien sind aus Renditesicht interessant. Die Zusammenarbeit mit Profis aus dem Bereich Real Estate Management ist hierdringend zu empfehlen. Sie betreuen Objekte und kümmern sich um die Belange von Mietern und Vermietern. Außerdem bringen Sie sie in der Regel viel Erfahrung im Asset Management mit und unterstützen bei Bedarf von der Planung über die Umsetzung bis hin zur Kontrolle länger dabei, eine vermietbare Immobilie zu errichten und zu vermieten.

Strategie: Immobilien kaufen und verkaufen

Die zweite Strategie beschäftigt sich mit dem Verkauf von erworbenen Immobilien. Allerdings müssen dabei steuerliche Belange im Blick behalten werden, DAMIT DIE Rendite attraktiv bleibt. Der Staat verdient am gewerblichen Immobilienhandel mit und belastet Steuerpflichtige mit entsprechenden Steuern. Außerdem verpflichtet er Immobilienhändler zur Buchführung.

 

Falls Immobilienbesitzer mehrere Objekte innerhalb kurzer Zeit kaufen und wieder verkaufen, geht der Fiskus von einem gewerblichen Grundstücks- bzw. Immobilienhandel aus. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dies in mehreren Urteilen näher erklärt. Das BFH-Urteil GrS 1/93 , BStBl II1995, 617) befasst sich mit der Maßgeblichkeit von Grundstücksverkäufen für das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze. Im Ergebnis gilt, dass ein gewerblicher Handel dann vorliegt, wenn Immobilienbesitzer in einem Zeitraum von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kaufen und wieder verkaufen. Diese Regelung gilt für alle, sterben mit Immobilienhandel Geld verdienen wollen.

 

Auch wer den gewerblichen Immobilienhandel gar nicht im Sinn hat, muss auf steuerliche Dinge achten . Wird Eine Immobilie gekauft und innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft, IST DIE Regelung zur 10-jährigen Spekulationsfrist zu beachten, der Gewinn ist steuerlich zu berücksichtigen.

Umweg: Mehrfamilienhaus kaufen, und Wohnungen einzeln verkaufen

Attraktive Renditechancen ergeben sich beim Immobilien- und Grundstückshandel, wenn ein Mehrfamilienhaus gekauft und dann in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt wird. Im Anschluss werden die einzelnen Wohnungen getrennt verkauft. Vor dem Hintergrund, dass die Preise für Eigentumswohnungen weiter angestiegen sind, ist dies ein vielversprechender Ansatz. Im Prinzip funktioniert die Strategie wie folgt:

 

1. Das Mehrfamilienhaus wird mithilfe einer Teilungserklärung in einzelne Wohneinheiten aufgesplittet. Dies erfolgt beim Notar.
2. Die einzelnen Wohnungen werden im Grundbuch eingetragen.
3. Dann werden die Wohnungen einzeln veräußert.

 

Ein Mehrfamilienhaus auf diese Weise zu Geld zu machen erfordert viel Erfahrung, eine größere Summe an Kapital bzw. gute Kontakte zu Banken und Kenntnisse in Steuerfragen. Bei einem Projekt wie diesem empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Steuerberater.

 

Strategie 3: In Immobilienfonds investieren

Auch indirekt lässt sich mit Immobilien Geld verdienen. Mithilfe von Immobilienfonds können Anleger in verschiedene Immobilienprojekte investieren. Der Fondsmanager entscheidet, was mit dem Geld genau geschieht, er verwaltet die investierten Gelder.

 

Der offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds verlangen in der Regel ein Mindestinvestment von 50 €, was sie auch für Anleger mit kleinem Budget interessant macht. Die Anteile können in der Regel schon nach kurzen Laufzeiten wieder verkauft werden, wobei die Rendite dann im Vergleich zu geschlossenen Immobilienfonds niedrig ist.

 

Der geschlossene Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds wird die Renditen höher beziffert, allerdings liegt die Mindestanlagesumme auch höher, oft bei 10.000 € und mehr. Die Rückgabe der Anteile erfolgt erst nach einigen Jahren Haltezeit.

 

Vorteile des Investments in Immobilienfonds

 

Aus strategischer Sicht bietet ein Investment in Immobilienfonds einige Vorteile:

 

• geteiltes Risiko bei überschaubaren Anlagesummen
• der administrative Aufwand ist gering
• Verwaltungsarbeiten wie etwa Mietverträgen abschließen, Nebenkostenabrechnung erstellen etc. fallen weg
• attraktive Renditechancen möglich

 

Das Investment in Immobilieninvestmentfonds auch eine Schattenseite. Anleger müssen dem Fondsmanager vertrauen, dass dieser das Geld bestmöglich anlegt. Bei geschlossene Immobilienfonds sind lange Haltezeiten vorgeschrieben und es ist nicht möglich, innerhalb weniger Tage aus dem Investment auszusteigen. Damit ein Immobilienfonds die Erwartungen erfüllt, ist eine sorgfältige Vorbereitung und das Einholen mehrere Angebote zu empfehlen.

 

Extratipp: Crowdinvesting in Immobilien

Beim Crowdinvesting investieren viele Anleger bereits mit Kleinstbeträgen in Immobilienvorhaben. Dies geschieht online auf einer Crowdinvesting-Plattform in Form von Peer-to-Peer-Krediten. Haltefristen sind unspezifisch, Anleger können aus einer Liste verschiedener Immobilienkredite selbst entscheiden. Die Konditionen werden Seiten der Crowdinvesting-Plattform vorgegeben. Dieser legt die Rahmenbedingungen fest und außerdem die Rendite. Bereits ab 5 bis 10 € sind Anleger dabei. Sie profitieren von der festen Rendite und gehen ein niedriges Risiko bei kurzfristigen Laufzeiten ein. Allerdings ist sterben Rendite im Vergleich zu den klassischen Investmentfonds in vielen Fällen niedriger.