Gefallene Immobilienpreise, dafür stark gestiegene Zinsen - für Käufer bleibt der Weg zum Eigentum steinig.

Angesichts von Wohnungsmangel und hoher Zuwanderung erwarten Experten auch 2024 einen spürbaren Anstieg der Mieten in Deutschland. Bei den Immobilienpreisen dürfte es hingegen noch etwas bergab gehen - vor allem bei Objekten mit schlechter Energiebilanz ist der Preisdruck groß, auch wegen Unsicherheit um das Heizungsgesetz. Mit sinkenden Leitzinsen im neuen Jahr könnte die Preiskorrektur am Immobilienmarkt aber enden.

«Für 2024 rechnen wir mit einer anhaltend hohen politischen Unsicherheit und sehen wenig Spielraum für Impulse im Wohnungsneubau», sagte Roman Heidrich, Experte für Wohnimmobilienbewertungen beim Großmakler Jones Lang LaSalle (JLL). Gerade am Mietmarkt werde sich der Nachfrageüberhang verschärfen.

Mehr Mieter als Eigentümer

Im dritten Quartal kletterten die Mieten in den größten acht Metropolen hierzulande um 8,4 Prozent zum Vorjahreszeitraum, zeigen neue Daten von JLL für die Deutsche Presse-Agentur. Zum zweiten Quartal stand ein Plus von 3,8 Prozent. Auch in anderen Großstädten stiegen die Mieten im Jahresvergleich kräftig - etwa in Mannheim (5,7 Prozent), Bonn (4,8), Essen (5,2) und Wuppertal (5,7).

Die Zuwächse waren höher als im übrigen städtischen Raum und in dörflichen Gegenden - dort wuchsen die Mieten um gut vier Prozent im Jahresvergleich und weniger als zwei Prozent zum Vorquartal. «Wir gehen davon aus, dass die Mieten mittel- und langfristig weiter steigen werden, da in den meisten Regionen Deutschlands die Nachfrage auch in den nächsten Jahren das schrumpfende Angebot an neuen Wohnungen deutlich übersteigen wird», sagte Heidrich.

Wegen der gestiegenen Zinsen und hoher Baukosten weichen viele Menschen auf Mietwohnungen aus - der Rückgang der Kaufpreise gleicht teurere Kreditraten nicht aus. Schon jetzt ist Deutschland das einzige EU-Land mit mehr Mietern als Eigentümern, die Eigentümerquote lag laut Statistikbehörde Eurostat 2022 bei 47 Prozent. Die rekordhohe Zuwanderung 2022 hat die Wohnungsnachfrage noch verstärkt.

Finanzierer: Immobilienkrise nicht vorbei

Während Mietwohnungen umkämpft sind, können Immobilienkäufer auch 2024 noch auf Abschläge hoffen. Die deutlich gestiegenen Zinsen dürften noch nicht ganz in den Preisen für privates Wohneigentum abgebildet sein, meinte JLL-Experte Heidrich. Und aus Sicht des Verbands deutscher Pfandbriefbanken steht der Höhepunkt der Immobilienkrise erst im kommenden Jahr bevor. Es sei von weiteren Preisrückgängen in den kommenden Quartalen auszugehen, meint der Verband, der die wichtigsten Immobilienfinanzierer vertritt.

Bereits seit Mitte 2022, dem Höhepunkt des Immobilienbooms, fallen die Immobilienpreise. Im dritten Quartal 2023 stand dem Statistischen Bundesamt zufolge ein Minus von gut zehn Prozent zum Vorjahreszeitraum. Allerdings hatten sich die Preise im Boom seit 2010 auch in etwa verdoppelt. Und das Niveau war nach Ansicht der Bundesbank viel zu hoch: Wohnimmobilien seien 2022 im Schnitt um 20 bis 30 Prozent überbewertetet gewesen.

Nun stehen besonders Häuser mit hohem Energieverbrauch unter Druck. Für Wohnimmobilien mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H mussten dieses Jahr im Schnitt 14 Prozent weniger bezahlt werden als 2022, schreibt die Direktbank ING. Bei Objekten mit der besten Energieeffizienzklasse A+ lag der Preisrückgang bei nur 1 Prozent. «War früher die Lage das ausschlaggebende Kriterium für den Angebotspreis, so ist heute ein gutes Energielabel das Ass im Ärmel.»

Auch JLL beobachtet ein großes Preisgefälle. Im dritten Quartal waren Häuser der beiden niedrigsten Effizienzklassen G und H demnach 28,7 Prozent billiger als Gebäude der besten Klassen A und A+. «Eigentümer energetisch schlechter Immobilien werden in Zukunft immer größere Schwierigkeiten bei der Vermietung, beim Verkauf und auch bei der Finanzierung ihrer Immobilien bekommen», sagte JLL-Experte Heidrich.

Endet mit sinkenden Zinsen der Preisverfall?

Im neuen Jahr könnte sich indes eine wichtige Stellschraube drehen: Die Zinsen. Hat der starke Zinsanstieg infolge von Ukraine-Krieg und Inflation den langen Immobilienboom abgewürgt, könnte eine Zinswende den Markt stabilisieren. Auch wenn sich die Europäische Zentralbank (EZB) bedeckt hält: Mit der fallenden Inflation erwarten Ökonomen, dass die EZB in der ersten Jahreshälfte 2024 die Leitzinsen senkt.

2024 sei eine Stabilisierung der Wohnimmobilienpreise wahrscheinlich, schreibt die Landesbank Helaba. «Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum wird sich durch gesunkene Hauspreise, wieder steigende Reallöhne und niedrigere Finanzierungszinsen etwas verbessern.»

Die DZ Bank rechnet damit, dass sich die Korrektur am Immobilienmarkt 2024 verlangsamt und im Zuge fallender Zinsen endet. Im Jahresschnitt dürften die Preise aber noch um 0,5 bis 2,5 Prozent zurückgehen. Der Scheitelpunkt bei den Finanzierungskosten sei wohl überschritten.

In Erwartung einer lockereren Geldpolitik sind die Bauzinsen schon stark gefallen. Für zehnjährige Kredite waren laut FMH-Finanzberatung kurz vor Weihnachten rund 3,5 Prozent pro Jahr fällig - Ende Oktober waren es 4,25 Prozent. «Banken preisen mögliche Zinssenkungen der Notenbanken im kommenden Jahr ein», sagt Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung beim Vergleichsportal Check24.

Dank zuletzt gesunkener Kreditzinsen sparten Käufer fünfstellige Beträge, schätzt Tomas Peeters, Chef der Baufi24 Baufinanzierung AG. «Die Aussichten für den Immobilienkauf haben sich für 2024 deutlich aufgehellt.»