Firmengebäude energetisch sanieren – ein Leitfaden

Firmengebäude energetisch sanieren – ein Leitfaden

Deutschlands gewerblicher Gebäudebestand ist in der Masse nicht weniger alt als derjenige der Wohngebäude. Dementsprechend gibt es bei vielen unternehmerisch genutzten Immobilien einiges nachzuholen. Das sollte jedoch äußerst strategisch erfolgen.

Die Notwendigkeit für dedizierte Verkaufsflächen mag zwar mit dem riesigen Boom des Onlinehandels zurückgegangen sein; ähnlich wie es vielerorts bei Büroimmobilien aufgrund des Trends zum Homeoffice der Fall ist. Bis jedoch auf einige Freelancer und ähnliche Personen eint fast alle Gewerbetreibenden des Landes die Notwendigkeit, ein physisches Dach für ihr Unternehmen besitzen zu müssen.

Damit wird das energetische Standing einer solchen Gewerbeimmobilie zu einem Schlüsselfaktor der Wirtschaftlichkeit – an der dementsprechend eine sich rasch amortisierende Sanierung sehr viel verbessern kann.

Unterstrichen wird das durch die Altersstruktur derartiger Nichtwohngebäude. Lediglich 3,9 Prozent des gesamten (beheizten) Nichtwohngebäudebestandes der Bundesrepublik wurde ab 2010 errichtet. Die größte Häufigkeit mit fast 58 Prozent umfasst sogar einen Bauzeitrau, der 1978 endete. Damit lässt sich vielen gewerblichen Immobilien ein recht großer energetischer Nachholbedarf attestieren.

Doch gerade aufgrund der unbedingten Notwendigkeit zur Wirtschaftlichkeit muss dies nicht weniger mit Augenmaß angegangen werden als die Planung der Soll-Zahlen des nächsten Geschäftsjahres.

1. Eine All-or-Nothing-Strategie verfolgen

Die Energieeffizienz von Gebäuden ist ein äußerst vielschichtiger Komplex, der sich durch eine kleinzellige Verbindung aller relevanten Faktoren untereinander auszeichnet. Eine stärker gedämmte Außenhülle hat eine geringere Heizlast zur Folge, dadurch kann die Heizungsanlage kleiner ausfallen – nur als ein Beispiel von vielen.

Das heißt: Beim energetischen Sanieren kann und wird Stückwerk stets…

• die langfristigen Kosten erhöhen;
• die mögliche Effizienz hemmen;
• das Risiko für unerwünschte Auswirkungen heraufbeschwören;
• zum Eingehen meist nachteiliger Kompromisse zwingen.

Wenn eine Firma beispielsweise die Fenster tauscht, aber die Fassade nicht dämmt, kann es zu Feuchtigkeitsproblemen kommen. Erfährt das Gebäude keine durchgehende Effizienzsanierung, muss eine neue Klimaanlage ungleich mehr leisten und wird dadurch mitunter unwirtschaftlich.

Unternehmer sollten sich deshalb darüber im Klaren sein, dass eine konsequente Sanierung immer nach einem Alles-oder-Nichts-Schema durchgeführt werden muss. Alle Arbeiten werden idealerweise auf einen Schlag durchgeführt. Das hat nebenbei meist eine deutlich geringere Auswirkung auf die unternehmerischen Prozesse zur Folge, als wenn diese über viele Monate, gar Jahre hinweg immer wieder durch Arbeiten gehemmt würden.

2. Sorgsam analysieren und planen

Jeder Besitzer eines Elektrounternehmens könnte einen Kollegen aus der Dachdeckerinnung anrufen und ihm den Auftrag erteilen, sein Firmendach mit neuer Dämmung und Eindeckung zu versehen. Je nach Bundesland könnte der Dachdeckermeister sogar die amtlichen Anträge übernehmen, weil er als Bauvorlageberechtigter gilt.

Doch selbst, wenn diese Arbeit sicherlich „meisterlich“ durchgeführt würde, wäre es aufgrund der angesprochenen Komplexität einer energetischen Sanierung doch nur Stückwerk. Es wäre lediglich das Dach gedämmt, alle weiteren Arbeiten müssten sich an den damit einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten orientieren – unter anderem.

Erneut sei deshalb auf die Wichtigkeit einer All-or-Nothing-Strategie verwiesen. Um eine energetische Sanierung maximal effizient durchzuführen, sollte grundsätzlich die Arbeit mit einer gründlichen Analyse des Ist-Zustandes des Gebäudes in seiner Gesamtheit beginnen.

Dies sollte nicht von herkömmlichen Energieberatern durchgeführt werden. Idealerweise sollten dazu Sachverständige herangezogen werden, die sich auf die Besonderheiten und Herausforderungen von Nichtwohngebäuden mit Schwerpunkt gewerbliche Bauten spezialisiert haben.

Deren Arbeitsergebnisse sollten Grundlage sein, um durch diese Personen oder Architekten einen baulichen Fahrplan erstellen zu lassen. Eine Reihenfolge, was in welcher Art und Reihenfolge saniert werden soll. Nur dann lässt sich nicht nur ein energetisch hochfunktionales Gesamtkonstrukt erstellen, sondern ist faktisch ausgeschlossen, wichtige Vorgaben zu übersehen (siehe dazu übernächstes Kapitel).

3. Fördermöglichkeiten recherchieren und in Anspruch nehmen

Egal wie klein das zu sanierende Gebäude ist, ein solches „Durchsanieren“ kostet fraglos eine erhebliche Summe Geld. Aufgrund der vielen notwendigen Arbeiten sowieso und in der aktuellen Phase sehr hoher Materialpreise nochmals verstärkt.

Angesichts dessen wäre es für jeden Gewerbetreibenden regelrecht fahrlässig, nicht sämtliche Hilfen auszuschöpfen, die ihm zur Verfügung stehen – gerade, weil es so viele gibt.

Denn nachdem sich die auf Gebäudeenergetik bezogenen Förderungsanstrengungen jahrelang stark auf private Bauherrn und Wohngebäudebesitzer konzentrierten, lässt sich in jüngster Zeit ein etwas veränderter Fokus erkennen, von dem Unternehmer wiederum profitieren.

Wichtigster Partner ist einmal mehr Deutschlands größte Anlaufstelle für Fördermittel, die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Ebenfalls eine große Rolle spielen das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BWMK) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Zusätzlich existieren in mehreren Bundesländern weitere Programme, die nur dort residierenden Unternehmen zugutekommen.

Hier sei Unternehmern dringend geraten, die offizielle Fördermitteldatenbank des Bundes frühzeitig zusammen mit ihrem Planer zu konsultieren. Aufgrund der Vielzahl der Optionen besteht andernfalls das Risiko, mögliche Mittel zu übersehen und somit in Eigenleistung zu treten, wo es nicht nötig wäre.

4. Die gesetzlichen Vorgaben bei der Planung einbeziehen

Beheizte, ferner klimatisierte Nichtwohngebäude, die gewerblich genutzt werden, fallen in vollem Umgang unter das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Allein dadurch existiert ein sehr umfassender Rahmen dessen, was bei der Sanierung durchzuführen ist – und wie die Lösungen im Detail aussehen müssen, um gesetzeskonform zu sein.

Allerdings ist das GEG nicht die einzige staatliche Vorgabe, die zu beachten ist. Zwei weitere wichtige Positionen im Überblick:

• Je nach Bundesland kann durch die Sanierung eine Pflicht hinzukommen, Photovoltaik auf dem Dach zu installieren.
• Je nach Unternehmensgröße und Nutzungscharakteristik der Parkplätze kann ab 2025 die Pflicht greifen, Ladepunkte und weitere (vorbereitende) Infrastruktur für zusätzliche Ladesäulen zu installieren.

Erneut spricht die Vielfalt der Pflichten in Kombination mit der föderalen Struktur Deutschlands dafür, unbedingt einen sachkundigen Planer mit dem Projekt zu beauftragen.

 

5. Nicht auf kurzfristige Trends schauen

Die tiefgreifende Natur eines energetischen Durchsanierens ist für viele Gewerbetreibende ein Anlass, das Gebäude in anderer Hinsicht ebenfalls zu modernisieren. Falls der wichtigste Beweggrund dahinter jedoch nur eine wie auch immer geartete Außenwirkung sein soll, ist zur Vorsicht angeraten – denn einiges davon kann den energetischen Anstrengungen durchaus unbeabsichtigt zuwiderlaufen.

Wo etwa früher nur kleine Fenster in der Fassade lagen, wäre es zwar für einen zeitgenössischen, hellen, lichtdurchfluteten Raum sicherlich sinnvoll, dort gleich eine ganze Glasfassade installieren zu lassen. Tatsächlich könnte das sogar energetische Vorteile hinsichtlich des Verbrauchs von Strom zur Beleuchtung nach sich ziehen.

Spätestens an sonnigen Sommerhalbjahrestagen würde sich jedoch jeglicher Vorteil ins Gegenteil verkehren. Da die Sonneneinstrahlung hauptsächlich durch Strahlungswärme wirkt, heizt sich alles auf, was davon beschienen wird. Im Winter ist das fraglos angenehm, im Sommer jedoch nicht.

Anders formuliert: Selbst, wenn besagte Glasfront eine sehr geringe Wärmedurchlässigkeit hätte (was in der Tat die außen vorhandene Hitze zurückhält), würde das Sonnenlicht dennoch den Innenraum aufheizen, allein weil es ihn erhellt.

Viele Unternehmen haben bereits die Entscheidung bereut, diesem „Trend zu Glas“ zu stark gefolgt zu sein. Schlicht, weil im Sommer die Temperaturen in den Räumen ohne zusätzliche Kühlung oft unerträglich hoch werden. Teils hat dies bereits die Gewerbeaufsicht auf den Plan gerufen.  

Hier sei Gewerbetreibenden geraten, derartige Trends und ebenso Vorschläge ihres Planungspartners kritisch zu prüfen, bevor sie diesen grünes Licht geben. Insbesondere, da das Beispiel von den großen Glasflächen einmal mehr nur eines von vielen ist.

6. Die Arbeiten in möglichst schwachen Phasen durchführen

Bauarbeiten stören den Betrieb immer. Sanierungsarbeiten dieser Qualität und Quantität sind jedoch dazu geeignet, ein Unternehmen sehr stark zu beeinträchtigen – etwa, weil die Elektrik nicht so zur Verfügung steht, wie gewohnt.

Angesichts dessen sollten Unternehmer folgendes tun:

1. Exakt analysieren, an welchen Tagen, Wochen und Monaten die geringste Auslastung herrscht.
2. Eruieren, ob es hierbei Möglichkeiten gibt, dies mit den Urlauben möglichst vieler Mitarbeiter in Einklang zu bringen.
3. Diese Daten mit den Schätzungswerten für die Dauer der Arbeiten des Planungspartners vergleichen.

Ist das geschehen, sollte die Auftragsvergabe und deren Terminierung nicht zuletzt darauf basierend erfolgen.

Im Idealfall lässt sich das gesamte Gebäude sanieren, sind gleichzeitig möglichst viele Mitarbeiter im Urlaub und können die Handwerker dadurch ungestört arbeiten, ohne dass dadurch sonderlich große Auswirkungen auf das Geschäft und die Umsätze entstehen. Schlicht, weil beides in der anvisierten Phase sowieso erfahrungsgemäß nicht sonderlich stark ist.

Nicht zuletzt sollten Unternehmer überlegen, ob sie eine derart umfassende Maßnahme nicht nutzen möchten, um anschließend eine werbewirksame Wiedereröffnung zu feiern, bei der zudem das energetisch nun stark gestiegene Niveau deutlich betont wird. Angesichts der großen gesellschaftlichen Bedeutung dieses Themas wäre es tatsächlich falsch, diese Maßnahmen nicht zur Öffentlichkeitsarbeit zu nutzen.

Zusammengefasst: Einmal machen – richtig machen

Die Energiepreise sind auch für Unternehmen eine zunehmend stärkere Belastung. Anstatt langfristig eine empfindliche Gewinnreduzierung mitzumachen, sollten Firmen deshalb überlegen, nicht lieber auf einen Schlag den Energiebedarf ihrer Gebäude massiv zu reduzieren. Zwar kostet dies erhebliche Beträge, jedoch ist nicht zuletzt aufgrund der Fördermittel eine rasche Amortisation möglich.

Wenn, dann sollten diese Arbeiten jedoch keinesfalls Stückwerk bleiben. Nur eine vollständige Sanierung ermöglicht alle Vorteile, die sich erzielen lassen.