Der Mieter ist ausgezogen - aber wo bleibt die Kaution? Immer wieder kommt es zu Streit, wenn Vermieter die Sicherheitsleistung einbehalten.

Immer wieder streiten sich Mieter und Vermieter vor Gericht um die Mietkaution. Ein solcher Fall schafft es nun bis ans höchste deutsche Zivilgericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entscheidet heute über die Frage, ob ein Vermieter ein halbes Jahr nach Auszug einer Mieterin Schadenersatz für Beschädigungen des Mietobjekts mit der Mietkaution verrechnen durfte. Wann verjähren diese Ansprüche normalerweise? Und in welchen Fällen greift eine Ausnahmeregelung? Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick:

Wann darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Kaution ihrer Mieter unter verschiedenen Umständen einbehalten. «Das kann eine Mietforderung sein, die offen geblieben ist, oder Nachzahlungen von Betriebskosten», sagt Rechtsanwältin und Mietrechtsexpertin Beate Heilmann der Deutschen Presse-Agentur. Auch für unterlassene Schönheitsreparaturen könne das Geld einbehalten werden – vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag entsprechend vereinbart. «Und dann gibt es Ansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung des Mietobjekts, wie sie auch in dem BGH-Verfahren eine Rolle spielen».

Solche Ansprüche auf Schadenersatz sorgten zwischen Mieter und Vermieter öfter mal für Streit, sagt Heilmann, die beim Deutschen Anwaltverein Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien ist. Für Vermieter sei es attraktiv, die streitigen Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen, da es dann am Mieter liege, auf Rückzahlung zu klagen. So wie in dem Fall, mit dem sich der BGH nun beschäftigt.

Worum geht es in dem konkreten Fall?

In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter die Mietkaution in Höhe von rund 780 Euro nach ihrem Auszug nicht zurückgezahlt hatte. Er begründete dies damit, dass er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da der Vermieter erst mehr als ein halbes Jahr nach Auszug der Mieterin abrechnete, waren seine Ansprüche nach Ansicht der Mieterin aber bereits verjährt. Sie klagte auf Rückzahlung der Kaution - und bekam in den Vorinstanzen recht.

Wann verjähren die Schadenersatzansprüche eines Vermieters?

Nach Rückgabe einer Wohnung haben Vermieter in der Regel sechs Monate Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung einzufordern. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht aber eine Ausnahme von der Verjährungsfrist vor: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate nachweisbar hätte verrechnet werden können, dann ist die Verrechnung auch später noch möglich. 

Bedingung für diese Ausnahme ist aber unter anderem, dass es sich um zwei «gleichartige» Forderungen handelt - also bei der Barkaution «Cash gegen Cash». Das ist hier deshalb wichtig, weil Vermieter bei Beschädigungen an der Mietsache wählen dürfen, ob sie gleich einen Geldersatz fordern oder dem Mieter die Chance geben, den ursprünglichen Zustand der Wohnung selbst wiederherzustellen – eine sogenannte Naturalrestitution. Nur der Geldersatz ist aber mit der Barkaution gleichartig und kann gegen sie aufgerechnet werden.

Welche Auswirkungen könnte das Urteil haben?

Vor dem Bundesgerichtshof geht es also um die Frage, ob der beklagte Vermieter noch innerhalb der sechsmonatigen Frist hätte mitteilen müssen, dass er den Schadenersatz als Geldersatz - und nicht als Naturalrestitution - einfordert. Ein mieterfreundliches Urteil könnte dabei auch Konsequenzen für Wohnungs- und Hauseigentümer mit sich bringen. Gegebenenfalls müssten sie bei Schäden an dem Mietobjekt dann künftig noch innerhalb der Verjährungsfrist gleichartige Ansprüche herstellen, damit sie diese gegen die Kaution aufrechnen können. Sie müssten also bis spätestens sechs Monate nach Auszug des Mieters mitteilen, dass sie den Schadenersatz in Form eines Geldersatzes einfordern.