Berlin - Eine eigene Praxis zu gründen ist für viele Ärztinnen und Ärzte ein großer Schritt, mit vielen offenen Fragen: Welche Immobilie eignet sich überhaupt? Wie lässt sich die Finanzierung stemmen? Und worauf kommt es bei Standort und Ausstattung wirklich an? Besonders in Berlin ist der Markt unübersichtlich und die Konkurrenz groß.

Immobilienexpertin Nadine Capoen von IMMOADDICT hat sich genau auf diese Lücke spezialisiert: Sie vermittelt nicht nur Praxisräume, sondern orchestriert ein ganzes Ökosystem an Partnern, von Finanzierern über Architekten bis hin zu Praxisberatern. Ihr Erfolgsrezept? Flexibilität, Erfahrung und ein unverstellter Blick auf die Bedürfnisse der Zielgruppe.

Die Maklerin, die eigentlich keine ist

"Ich komme nicht aus der Immobilienbranche. Vielleicht ist das genau mein Vorteil", sagt Nadine Capoen. Die gebürtige Französin hat sich als Quereinsteigerin einen Namen gemacht. Statt typischer Maklerrhetorik setzt sie auf echte Gespräche, pragmatische Prozesse und ehrliche Einschätzungen. "Viele meiner Kunden sagen mir: Sie sind so anders als die Makler, die wir sonst treffen. Wahrscheinlich, weil ich gar keine klassische Maklerin bin."

Tatsächlich ist Nadine Capoen die Schnittstelle eines funktionierenden Netzwerks mit Kontakten zu Praxisberater, Architekten, Finanzierern, Baupartner, Juristen, die alle bei ihr ineinander greifen. Wer bei Immoaddict nach einer Praxis fragt, bekommt mehr als nur Exposés. "Zu meinen Kunden gehören sowohl angestellte Ärztinnen und Ärzte aus Praxen, Krankenhäusern oder medizinischen Versorgungszentren, die den Schritt in die Selbstständigkeit planen, als auch Praxisinhaber, die expandieren oder umziehen möchten. Viele haben tagsüber Konsultationen und sind beruflich stark eingespannt, deshalb habe ich meine Arbeitszeiten auf ihre freien Zeiten gelegt. Ich arbeite digital, flexibel, auch abends und samstags. Ich weiß, dass sie eigentlich keinen Immobilienmakler brauchen, sondern eine verlässliche Begleiterin.

Warum Immobilienportale Ärzten schaden können

Die meisten Praxisgründer starten mit der Suche auf Immobilienportalen, ein Fehler, sagt Nadine Capoen. "80 Prozent der Flächen, die dort als Praxis ausgeschrieben sind, sind ungeeignet." Der Grund: Die Portale unterscheiden Praxen und Büros nicht, und viele Makler inserieren einfach vakante Büroflächen als Praxisräume, obwohl sie sich technisch gar nicht eignen und eine Umnutzung oft unverhältnismäßig teuer wäre. Fehlende Barrierefreiheit, zu geringe Traglast der Decken, mangelhafte Belüftung oder eine unpassende Raumaufteilung sind häufige Probleme. "Viele meiner Kunden verschwenden Wochen, Monate und teilweise Jahre mit der falschen Suche."

Ihr Ansatz: ein digitaler Anamnesebogen zur Vorqualifizierung. "Ich will nicht, dass Ärzte von Besichtigung zu Besichtigung hetzen. Ich habe 3D-Touren für die meisten Flächen. Wir machen das strukturiert, individuell und zeiteffizient."

Von der Vision zur Versorgung: ein Weg mit Hindernissen

Eine Praxisgründung dauert im Schnitt ein bis drei Jahre, vor allem, wenn es um Kassensitze geht. "Viele unterschätzen, wie komplex das Zulassungsverfahren tatsächlich ist", sagt Nadine Capoen. "In bestimmten Fällen arbeitet der zukünftige Inhaber zunächst mehrere Jahre mit dem abgebenden Arzt zusammen, um den Sitz anschließend übernehmen zu dürfen. In anderen Fällen werden Sitze neu ausgeschrieben, etwa in Bezirken mit Unterversorgung wie Lichtenberg, Reinickendorf oder Spandau."

Wie entscheidend die richtige Immobilie dabei ist, zeigt eine Erfahrung aus ihrer Praxis: "Ein Urologe wollte einen Kassensitz in Charlottenburg übernehmen und musste dafür eine geeignete Fläche nachweisen. Ich hatte ein Objekt in Spandau, das perfekt passte und der Vermieter war so kooperativ, dass wir noch am selben Abend den Mietvertragsentwurf erstellt haben. So konnte der Arzt die Fläche am nächsten Tag beim Ausschuss vorlegen."

Solche Fälle zeigen, wie wichtig Timing, Fachwissen und ein gutes Netzwerk sind. "Ich will Fehler vermeiden, die richtig Geld kosten", sagt Capoen. "Deshalb begleite ich meine Kunden nicht nur als Maklerin, sondern als Sparringspartnerin, die den gesamten Prozess versteht und mitdenkt."

Die unsichtbaren Kosten schlechter Entscheidungen

Nadine Capoen weiß, wovon sie spricht - und ihre Offenheit macht sie glaubwürdig. Sie kennt die wirtschaftlichen Herausforderungen, vor denen viele Ärztinnen und Ärzte bei der Praxisgründung stehen. "Gerade in der Wachstumsphase kann eine falsche Investition das gesamte Budget blockieren. Ich nehme das ernst."

Deshalb arbeitet sie nach dem Bestellerprinzip: Ihr Honorar trägt der Auftraggeber, also der Vermieter. "So entstehen für meine Kundinnen und Kunden keine zusätzlichen Maklerkosten. Ich weiß, wie teuer so eine Gründung ist."

Warum klassische Makler hier an ihre Grenzen stoßen

"Die Vermarktung von Gesundheitsimmobilien unterscheidet sich deutlich von anderen Gewerbeimmobilien," erklärt Nadine Capoen. "Viele wissen schlicht nicht, welche Anforderungen Kassenärztliche Vereinigungen oder Zulassungsstellen an Barrierefreiheit, Lage, technische Ausstattung oder Deckentraglasten stellen. Auch steuerliche Besonderheiten, aufschiebende Bedingungen in Mietverträgen und die oft langen Verhandlungsprozesse machen das Thema komplex."

Für Capoen ist genau das Alltag. Sie arbeitet eng mit einem Netzwerk aus spezialisierten Architekten und Planern zusammen, die über das tiefgehende Fachwissen verfügen. "Ich begleite Praxisgründungen von der Flächensuche bis zur schlüsselfertigen Praxis. Viele Kolleginnen und Kollegen ziehen mich deshalb gern hinzu, wenn es um Gesundheitsimmobilien geht. Wir arbeiten also mit anderen Maklerhäusern eher partnerschaftlich als konkurrierend."

Manchmal zeigt sich im Gespräch, dass der Zeitpunkt für die Flächensuche noch zu früh ist. "Dann empfehle ich Ärztinnen, Ärzte oder Therapeutinnen und Therapeuten gern an meine zuverlässigen Partner, etwa an die Praxisberatung der KV Berlin und der Apobank oder auch an spezialisierte Finanzberater."

Flexibilität ist Pflicht, besonders in Berlin

"Ich arbeite dann, wenn meine Kunden Zeit haben. In der Regel also abends oder samstags." Mit dieser Flexibilität erreicht Nadine Capoen eine Klientel, die sonst kaum Termine wahrnehmen könnte. Ihr Wirkungsradius umfasst ganz Berlin, mit Fokus auf Bezirksspezifika, Sitzvergabequoten und der jeweiligen Versorgungslage. Dabei achtet sie bewusst darauf, Praxis- und Therapieflächen nicht nur in attraktiven A-Lagen mit hohem Privatpatientenpotenzial anzubieten, sondern auch in minderversorgten Bezirken wie Lichtenberg, Spandau, Reinickendorf oder Marzahn. "Dort gibt es aktuell kaum moderne Praxisflächen, obwohl der Bedarf groß ist. In diesen Stadtteilen steht die medizinische Versorgung über Renditeinteressen."

Auch politisch spielt das Thema eine Rolle. Berlin verfolgt aktuell Maßnahmen, die die Gründung und Erhaltung von Einzelpraxen fördern und den Einfluss renditeorientierter Investoren-MVZ begrenzen sollen. Die Ärztekammer und die Kassenärztliche Vereinigung Berlin sprechen sich klar für eine Stärkung der selbstständigen Ärztinnen und Ärzte aus, insbesondere in Stadtteilen mit Versorgungsengpässen. "Ich sehe das genauso", sagt Capoen. "Wir brauchen eine gute Mischung aus wirtschaftlichem Denken und wohnortnaher Versorgung - und das gelingt nur mit engagierten Praxisgründern."

Die Zukunft der Praxis liegt im Netzwerk

Ich betreue größtenteils Neubau- und Revitalisierungsprojekte, aber viele Praxen entstehen nicht auf der grünen Wiese, sondern in ehemaligen Büros oder Ladenflächen. "Ich arbeite viel mit Projektentwicklern zusammen. Unsere Aufgabe ist, zu erkennen, aus welchen leerstehenden Bestandsflächen ein Gesundheitszentrum gemacht werden könnte."

Das passt auch zur politischen Linie. "Zahlreiche Berliner Politiker möchten die ambulante Versorgung stärken. Wir brauchen ein gutes Netzwerk an lokaler medizinischen Versorgung für Privat- und Kassenpatienten aber nicht in erster Linie renditeorientierte Investoren-MVZ. Einzel oder gemeinschaftlich gegründete Praxen, sollen gefördert werden, um eine breitflächige Versorgung in allen Bezirken."

Fazit: Praxis braucht Erfahrung und Netzwerk

Nadine Capoen ist keine klassische Maklerin. Sie ist Strategin, Netzwerkerin, Realistin. Sie weiß, dass eine Praxis kein Grundriss ist, sondern ein Versorgungsauftrag. Und dass viele Gründungen an Unsicherheit, Angst vor schlechten Entscheidungen oder fehlenden Kenntnissen über den Gewerbeimmobilienmarkt scheitern. Wer mit ihr arbeitet, bekommt kein Hochglanz-Exposé, sondern eine ehrliche Begleitung, ein starkes Netzwerk, fundierte Expertise und ein echtes Interesse daran, dass der Weg zur eigenen Praxis nicht im Wartezimmer der Immobilienportale endet.

"Ich glaube, die meisten Ärzte merken schnell: Ich bin kein Hochglanzmensch, sondern pragmatisch und transparent in der Kommunikation und immer da, wenn sie mich brauchen."

Weiterführende Informationen zu Nadine Capoen und IMMOADDICT finden Sie unter: www.immoaddict.de

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