Auf einen historischen Boom folgte ein einmaliger Absturz: Der Immobilienmarkt hat ein beispielloses Krisenjahr hinter sich.

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind 2023 nach Einschätzung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) in historischem Ausmaß gefallen. Es handle sich um den stärksten Rückgang seit Beginn der systematischen Immobilienpreiserfassung hierzulande vor rund 60 Jahren, teilte das Institut mit. Das gelte für alle Wohnsegmente - sowohl für Eigentumswohnungen als auch Ein- und Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Vorjahr fielen die Preise für Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, für Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 20,1 Prozent, wie der vom IfW und Partnern errechnete German Real Estate Index zeigt. Er basiert auf Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Bereinigt um die Inflation sei die Wertminderung noch circa fünf Prozentpunkte höher. Noch nie seit Beginn der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse fielen die Immobilienpreise «so schnell so stark», schrieben die Forscher.

Vorheriger Preiseinbruch dauerte viel länger

Beim bislang stärksten Preisrückgang ab Mitte der 90er-Jahre seien die Verkaufspreise zwar in ähnlichem Ausmaß gesunken, brauchten dafür aber rund zehn Jahre. Dem jüngsten Preisverfall ging ein ebenfalls historischer Immobilienboom seit etwa dem Jahr 2009 voraus. Seither sind die Preise je nach Segment laut IfW um das Drei- bis Vierfache gestiegen, ehe 2022 der jähe Absturz begann - ausgelöst von einem rasanten Anstieg der Kreditzinsen, die Finanzierungen kräftig verteuert haben. Viele Menschen können sich daher den Immobilienkauf nicht leisten und für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr.

«Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über 10 Jahren und eines neuen Zinsumfeldes ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend», sagte IfW-Präsident Moritz Schularick. «Möglicherweise zeigt sich gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen. Dies werden aber erst die kommenden Quartale zeigen.»

Forscher sehen Stabilisierung im vierten Quartal

Im vierten Quartal 2023 habe sich der Immobilienmarkt etwas stabilisiert, so die Forscher. Gemessen am Vorquartal sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Schnitt demnach nur noch leicht um 0,6 Prozent. Einfamilienhäuser verbilligten sich um 1,2 Prozent. Die Preise für Mehrfamilienhäuser kletterten um 4,7 Prozent, hier seien die Schwankungen wegen der geringen Zahl an Transaktionen aber relativ hoch, schränkte das IfW ein.

In den sieben größten Städten war die Entwicklung unterschiedlich. In Köln und Stuttgart fielen die Preise im Quartalsvergleich zum Jahresende deutlich um je 3,6 Prozent. In Berlin (-0,4 Prozent), Frankfurt (-0,2 Prozent) und Hamburg (+0,2 Prozent) hingegen stagnierten sie in etwa. Für Düsseldorf und München lagen keine Daten für das vierte Quartal vor.

Verglichen mit dem Vorjahresquartal, dem vierten Quartal 2022, lagen die Preise in allen Segmenten laut der Angaben deutlich im Minus. Offizielle Daten zu den Immobilienpreisen des Statistischen Bundesamts für das Schlussquartal 2023 liegen noch nicht vor.