Immobilien als Geldanlage – lohnt sich das 2025 noch?

Dieser Artikel beleuchtet die aktuelle Marktsituation, ordnet die Entwicklungen der letzten Jahre ein und hilft bei der Einschätzung, ob sich ein Immobilieninvestment heute noch lohnt.

Immobilienfinanzierung
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Einstieg: Der Klassiker unter den Kapitalanlagen auf dem Prüfstand

Kaum eine Anlageform ist in Deutschland so verbreitet und emotional aufgeladen wie die Immobilie. Für viele ist sie der Inbegriff von Sicherheit und Werterhalt. Doch dieses Bild hat Risse bekommen.
Anhaltend hohe Baukosten, politische Unsicherheiten, eine veränderte Nachfrage und nicht zuletzt die deutlich gestiegenen Zinsen sorgen dafür, dass auch konservative Investoren kritischer hinschauen.

Wer sich einen Überblick über regionale Immobilienangebote und -dienstleister verschaffen möchte, findet auf gelbeseiten.de eine hilfreiche Orientierungsmöglichkeit.

Gleichzeitig spielt die Finanzierung eine entscheidende Rolle. Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich in kurzer Zeit vervielfacht. Was früher mit minimalem Eigenkapital zu bewältigen war, erfordert heute eine deutlich stabilere Ausgangslage. Eine aktuelle Übersicht zurZinsentwicklung zeigt, wie stark der Einfluss der Leitzinsen auf die Finanzierungskosten inzwischen geworden ist.

Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten Jahren

Bis etwa 2021 schienen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland nur eine Richtung zu kennen: nach oben. Getrieben von einem historisch niedrigen Zinsniveau und hoher Nachfrage, entwickelten sich die Märkte vielerorts dynamisch – insbesondere in den Großstädten und Ballungszentren.

Doch spätestens seit dem Jahr 2022 hat sich das Bild gewandelt. Infolge der steigenden Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit sind Preisrückgänge zu beobachten – wenn auch mit starken regionalen Unterschieden. Während in ländlichen Regionen ein spürbarer Nachfragerückgang einsetzt, bleiben gefragte Lagen (z.?B. Innenstädte, Speckgürtel) vergleichsweise stabil.

Hinzu kommen langfristige Veränderungen infolge der Pandemie. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice hat den Wohnraumbedarf verschoben – größere Wohnungen im Umland sind heute oft gefragter als kleine Innenstadtwohnungen mit wenig Lebensqualität.

Einfluss der aktuellen Zinslage

Die Entscheidung der Europäischen Zentralbank, den Leitzins mehrfach anzuheben, hat den Immobilienmarkt stark beeinflusst. Was früher zu Konditionen von unter 1 % finanziert werden konnte, liegt heute bei 3 % bis 4 % – teils auch darüber. Das hat direkte Auswirkungen auf die monatliche Belastung und damit auf die Leistbarkeit von Immobilien.

Banken sind restriktiver bei der Vergabe von Krediten, die Eigenkapitalanforderungen steigen. Viele potenzielle Käufer zögern oder verabschieden sich ganz vom Gedanken, kurzfristig Eigentum zu erwerben.

Die Zinsentwicklung bleibt daher einer der entscheidenden Faktoren, wenn es um die Zukunftsfähigkeit von Immobilien als Kapitalanlage geht.

Immobilienrendite im Vergleich zu anderen Anlageformen

Eine Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine sogenannte Bruttorendite von etwa 3 % bis 5 % – je nach Lage, Zustand und Mietniveau. Nach Abzug von Instandhaltung, Verwaltung, Steuern und möglichen Leerständen bleiben oft 2 % bis 3 % als Nettorendite übrig.

Zum Vergleich: Aktienfonds und ETFs bieten langfristig durchschnittlich 6 % bis 8 %, sind jedoch mit deutlich höheren Schwankungen behaftet. Tagesgeldkonten und Staatsanleihen waren lange Zeit keine Alternative – inzwischen jedoch bieten sie wieder bis zu 3 %, bei minimalem Risiko und hoher Liquidität.

Immobilien punkten nach wie vor durch Wertstabilität, Sachwertcharakter und steuerliche Vorteile, sind jedoch auch mit Aufwand verbunden: Verwaltung, Reparaturen und Mieterwechsel sollten nicht unterschätzt werden.

Immobilien als Schutz vor Inflation – Mythos oder Realität?

Ein oft genanntes Argument pro Immobilie ist der Inflationsschutz. Tatsächlich sind Sachwerte historisch besser durch inflationäre Phasen gekommen als Geldanlagen mit festem Zinssatz. Mietanpassungen und steigende Sachwerte bieten einen gewissen Schutz gegen Kaufkraftverlust.

Allerdings gibt es Einschränkungen: Hohe Baukosten und Zinsen schmälern die reale Rendite. Wer heute eine Immobilie teuer finanziert und gleichzeitig mit sinkenden Marktwerten konfrontiert wird, verliert unter Umständen trotz Inflationsanstieg real an Vermögen.

Zudem gilt: Der Inflationsschutz greift vor allem bei vermieteten Objekten mit langfristiger Perspektive. Wer kurzfristig Gewinne erzielen möchte, könnte durch Marktschwankungen enttäuscht werden.

Fazit: Lohnt sich die Investition noch?

Die Frage, ob Immobilien 2025 noch eine sinnvolle Geldanlage darstellen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die individuelle Zielsetzung, finanzielle Ausgangslage und Markteinschätzung an. Für langfristig orientierte Investoren mit Eigenkapital, solidem Einkommen und Interesse an einem stabilen Sachwert kann die Immobilie weiterhin eine gute Wahl sein.

Allerdings ist die Zeit vorbei, in der man mit Immobilien automatisch auf der Gewinnerseite stand. Wer heute investiert, sollte sorgfältig rechnen, Risiken realistisch einschätzen und sich gegebenenfalls professionell beraten lassen.