Wohnungsmangel in Deutschland: Die aktuelle Lage, ihre Ursachen und Folgen

 
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Die Wohnsituation in Deutschland als gesellschaftliches Problem

Zunächst lohnt sich ein Blick auf die Zahlen und Fakten rund um das Thema Wohnungsmangel in Deutschland. An vielen Daten wird deutlich, wie umfassend das Problem aktuell besteht.

Wie viele Wohnungen fehlen in Deutschland?

Darüber, wie viele Wohnungen in der Bundesrepublik aktuelle fehlen, gibt es mehrere Aussagen, die jedoch alle die Dringlichkeit der Problematik veranschaulichen.

Im April dieses Jahres legte das Verbändebündnis Wohnungsbau auf dem Wohnungsbautag dar, dass insgesamt ein Mangel von 800.000 Wohnungen in der Bundesrepublik besteht. Dabei hat sich die Lage seit 2023 noch einmal verschärft, da 100.000 Wohnungen mehr fehlen als noch 12 Monate zuvor. Bereits im Januar dieses Jahres hatte das Bündnis „Soziales Wohnen“ Alarm geschlagen. Laut einer Studie des Pestel-Instituts fehlen 910.000 Sozialwohnungen.

Das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen kommt auf einen Mangel von 600.000 Wohnungen in 2024. Allerdings prognostizieren die Experten, dass der Wert bis 2027 auf 830.000 fehlende Apartments ansteigen wird. 

Unabhängig davon, welche dieser Quellen herangezogen wird, machen sie alle eines sichtbar: Der Mangel an Wohnungen in der Bundesrepublik ist massiv.

Regionen sind unterschiedlich stark betroffen

Dabei sind einzelne Städte und Regionen in der Bundesrepublik unterschiedlich stark von der Problematik betroffen. Laut Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft ist die Situation in Potsdam am angespanntesten, gefolgt von Regensburg und Flensburg.

Der Statistik zugrunde gelegt wurde, wie viele Wohnungen pro 100.000 Einwohnern fehlen. In absoluten Zahlen sticht Berlin in der Auflistung heraus: Hier besteht ein Mangel von etwas mehr als 31.000 Wohnflächen, die pro Jahr entstehen müssten, um den Bedarf zu decken. Auf Platz 2 bei diesem Ranking nach den absoluten Werten liegt Hamburg.

Wie viel Wohnraum haben die Deutschen zur Verfügung?

Laut dem Statistischen Bundesamt betrug die durchschnittliche Wohnfläche einer Wohnung in der Bundesrepublik im Jahr 2023 92,2 Quadratmeter. Seit dem Jahr 2011 ist dieser Wert merklich gestiegen.

Zahlen aus dem Jahr 2022 wiederum zeigen auf, dass der Durchschnitt der Menschen in Deutschland – pro Kopf betrachtet – auf einer Fläche von ungefähr 45 Quadratmeter lebt. Allerdings gibt es dabei hinsichtlich bestimmter gesellschaftlicher Gruppen Unterschiede.

Deutlich wird dies bei einem Blick auf verschiedene Altersstufen. Je älter der Haupteinkommensbezieher ist, desto größer fällt die Wohnfläche im Schnitt aus. 2022 lebten Menschen, die 65 Jahre oder älter waren, durchschnittlich auf 69 Quadratmetern. Den 25- bis 44-jährigen hingegen standen nur 45 Quadratmeter pro Kopf zur Verfügung.

 
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Warum hat das Thema eine hohe Relevanz?

Das Thema hat aus mehreren Gründen in den letzten Jahren eine massive gesellschaftliche Bedeutung bekommen. Zum einen macht sich die Situation bei den Wohnkosten bemerkbar. Das hat nicht nur Konsequenzen für den einzelnen, sondern auch Folgen für die Gesamtwirtschaft. Denn finanzielle Mittel, die für die Miete abfließen, können nicht in anderen Bereichen ausgegeben werden. Die Kaufkraft abseits der Wohnkosten sinkt also.

Ebenfalls spürbar für die Wirtschaft ist der Umstand des Mangels in Ballungsgebieten und Großstädten. Hier lassen sich traditionell viele große Unternehmen nieder. Wenn diese Betriebe kaum Mitarbeiter akquirieren können, weil es den Bewerbern schlicht an Wohnfläche fehlt, büßen sie Konkurrenzfähigkeit ein. Das ist für den Wirtschaftsstandort Deutschland alles andere als positiv.

Zudem stellen sich soziale Fragen. Mehr noch als vor einigen Jahren und Jahrzehnten hängt eine der wichtigsten Lebensgrundlagen, nämlich das Wohnumfeld, von den finanziellen Mitteln ab. Ab einem gewissen Punkt entstehen dabei Umstände, in denen sich kaum noch ein Durchschnittsverdiener eine angemessene Wohnung leisten können wird. Hierdurch entstehen Abstiegsängste, die viele Menschen beschäftigen.

Vor diesen Hintergründen ist es wenig verwunderlich, dass das Thema ein wichtiger Teil der öffentlichen Debatte geworden ist. Schließlich haben verschiedene Seiten aus ganz eigenen Gründen ein Interesse daran, die Zustände zu ändern:

• Die Vertreter der Wirtschaft möchten vermeiden, dass für Unternehmen Verluste entstehen.
• Arbeitnehmervertretern und Sozialverbänden ist es wichtig, dass die Menschen eine gewisse Sicherheit hinsichtlich des Wohnraums haben.
• Die meisten Akteure des aktiven politischen Betriebes haben ebenfalls kein Interesse daran, gleichzeitig einer Vielzahl von gesellschaftlichen Gruppen vor den Kopf zu stoßen.

Daher setzen alle diese Seiten vieles daran, die Thematik immer wieder auf die Agenda zu bringen und eine Aufarbeitung in den Medien sicherzustellen.

 

Ursachen für die Wohnungsknappheit in Deutschland

Wer dem Wohnungsmangel auf den Grund gehen möchte, muss sich mit den Ursachen für die Problematik beschäftigen. Dabei gibt es eine ganze Reihe von Gründen in mehreren Bereichen, die mit dem Thema zusammenhängen.

Bevölkerungswachstum und Urbanisierung

Ein erster Aspekt ist hierbei das Bevölkerungswachstum. Die Anzahl der Menschen, die in der Bundesrepublik leben, nimmt stetig zu. Das wird anhand Veränderungen zwischen 1990 und 2023 deutlich.

Besonders zwischen 2012 und 2023 ist ein enormer Anstieg zu beobachten. Im ersten Jahr dieses Zeitraumes zählte die Bundesrepublik noch 80,52 Millionen Einwohner, 2023 waren es bereits 84,67 Millionen.

Die Ursachen hierfür sind vielseitig. Unter anderem liegen sie in den Migrationsbewegungen des letzten Jahrzehnts. So stieg aufgrund des Krieges in der Ukraine allein die Anzahl der in Deutschland lebenden Menschen ukrainischer Herkunft zwischen Februar 2022 und August 2024 von 151.124 auf etwas mehr als 1,2 Millionen an.

Experten gehen davon aus, dass sich der Trend des Bevölkerungswachstums in den nächsten Jahren und Jahrzehnten aus verschiedenen Gründen weiter fortsetzen wird. Dabei gibt es Schnittpunkte mit anderen wichtigen Themen unserer Zeit. Zum Beispiel die Teil-Lösung des Fachkräftemangels durch einen Zuzug von qualifizierten Menschen aus anderen Nationen würde ebenfalls mit einer Vergrößerung der Bevölkerung einhergehen, was einmal mehr eine Belastung für den Wohnungsmarkt mit sich brächte.

Neben dem allgemeinen Bevölkerungswachstum ist es jedoch vor allem der Zuzug in die Großstädte im Rahmen der wachsenden Urbanisierung, der die Herausforderung des Wohnungsmangels verstärkt.

Wie stark der Anteil der Stadtbevölkerung in den letzten drei bis Jahrzehnten gestiegen ist, zeigt sich einmal mehr Anhand einer Grafik von statista.de. Während 1990 noch 73,12 Prozent der Bürger der Bundesrepublik in urbanen Räumen lebten, waren es 2023 bereits 77,65 Prozent.

Wenn immer mehr Menschen auf dem engen Raum einer Stadt leben möchten, führt dies ab einem gewissen Punkt zu Herausforderungen. Bei der rasanten Entwicklung der Stadtbevölkerung ist es außerdem ein Problem, die urbanen Lebensräume im gleichen Tempo zu vergrößern. Vor diesem Hintergrund entsteht eine Lücke, die im Mangel deutlich wird.

 
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Neue Haushaltsstrukturen verändern die Nachfrage

Mit einem Blick auf den Wohnungsmangel spielen nicht nur die absoluten Zahlen eine Rolle. Vielmehr müssen die Wohneinheiten zu den Bedürfnissen der Menschen passen, die sie beziehen möchten.

Dabei ist die wachsende Anzahl an Single-Haushalten relevant. Dem Mikrozensus zu Haushalte und Familien für das Jahr 2023 des Statistischen Bundesamtes zufolge gab es 1991 in der Bundesrepublik 11,4 Millionen Haushalte, in denen nur eine Person lebte. 2023 waren es bereits 17 Millionen. Vor diesem Hintergrund ergeben sich massive Verschiebungen der Nachfrage, da ein höheres Angebot an kleineren Wohneinheiten nötig ist, um dieser Entwicklung angemessen und wirkungsvoll entgegenzutreten. Leerstehende Wohnungen, die nicht mehr zum Bevölkerungsbild passen, verschärfen die Krise und müssten verändert bzw. verkleinert werden, um das Problem lösen zu können.

Die Ineffizienz der Mietpreisbremse

Zudem spielt hinsichtlich des Wohnungsmangels das Thema der Preise eine wichtige Rolle. Das wurde von der Politik bereits erkannt. Als Instrument, um die Problematik einzubremsen, wurde die sogenannte Mietpreisbremse festgelegt.

Sie beinhaltet, dass die Preise für Wohnungen in stark besiedelten Städten um nicht mehr als 10 Prozent angehoben werden dürfen. Die Basis bietet hierbei die ortsübliche Vergleichsmiete. Das Gesetz trat im Jahr 2015 in Kraft, soll also bereits seit fast einem Jahrzehnt die Problematik steigender Mieten eindämmen.

Allerdings gibt es dabei einige Probleme, die zur Folge haben, dass das Instrument ineffizient und teils sogar vollkommen wirkungslos ist:

• Hierzu zählen die Ausnahmeregelungen, die es möglich machen, die Pflicht zu umgehen. Unter anderem können Vermieter, die den Wohnraum in einem möblierten Zustand anbieten, von der Bremse ausgenommen werden. Es kann sich also für Immobilienbesitzer langfristig auszahlen, ein Apartment mit einigen einfachen Einrichtungsgegenständen auszustatten.
• Ein weiteres Mittel zur Umgehung sind die sogenannten Indexmietverträge. In diesem Rahmen werden die Preise der Wohnung immer an den Verbraucherpreisindex angepasst. Damit haben Wohnungsbesitzer umfassendere Möglichkeiten zur Erhöhung der Mieten.

Noch problematischer ist der Umstand, dass die Preise von den zuständigen Behörden in den Städten kaum kontrolliert werden. Hierdurch haben es Immobilienbesitzer leicht, ihre Mieten ohne eine Beachtung der Regelung zu gestalten. Gleichzeitig sind viele Verbraucher nicht ausreichend über das Instrument informiert.

Das Resultat dieser Umstände zeigt sich beispielhaft an Düsseldorf. Hier verstößt ungefähr ein Viertel der Wohnungs-Inserate gegen die Bremse. Das Bauministerium lässt hierzu verlauten, dass die Bürger die Option haben, vor Gericht zu gehen und die Umstände anzuprangern.

Hohe Kosten im Wohnungsbau und Fachkräftemangel

Um das Problem des Wohnungsmangels zu lösen, ist es wichtig, dass möglichst viele neue Gebäude entstehen können, die Menschen entsprechenden Raum bieten. Hier gibt es ebenfalls Probleme: Die Baubranche ächzt seit Jahren unter massiven Herausforderungen wie hohen Kosten sowie einem Fachkräftemangel.

Ersteres zeigt sich anhand der Preise verschiedener Materialien. Zwischen 2020 und 2021 ist der Preis für einige Stahlelemente um mehr als 50 Prozent angestiegen. Teilweise sogar mehr als 70 Prozent teurer waren bestimmte Holzelemente, die auf dem Bau genutzt werden. Die Corona-Pandemie hatte Engpässe zur Folge, die massive Veränderungen in den Gegebenheiten für Bauherren- und Unternehmen mit sich brachten.

Ebenfalls drastisch gestiegen sind die Bauzinsen. 2021 lagen sie noch bei einem Prozent, phasenweise war der Wert auf vier Prozent gewachsen. Mittlerweile gibt es immer wieder Meldungen, dass die Zinsen wieder sinken, jedoch geht die Entspannung nur langsam voran.

Die Umstände sorgen dafür, dass viele Unternehmen in Bezug auf das Bauen zurückhaltend sind. Das ist nur logisch: Schließlich müssen sich Investitionen für ein Business immer lohnen, was bei den genannten teuren Preisen fraglich ist. Das Warten auf bessere Konditionen und die wenig aussichtsreichen aktuelle Bedingungen haben einen Stillstand bzw. zumindest einen massiven Rückgang der Bauvorhaben zur Folge.

Hinzu kommt die Problematik des Fachkräftemangels. Wer ein Bauvorhaben umsetzen möchte, braucht hierfür ausreichend qualifiziertes Personal. Fehlen die Mitarbeiter, stehen die Projekte still oder gehen nur sehr langsam voran.

Wie drastisch der Fachkräftemangel aktuell ist, wird anhand der Jahresanalyse 2023/24 von Bauinfoconsult deutlich. In diesem Rahmen wurde eine mittlere dreistellige Zahl unterschiedlicher Akteure aus der Baubranche zum Thema Personal und zu weiteren Entwicklungen befragt.

Im Ergebnis gaben knapp die Hälfte der Unternehmen an, von der Problematik betroffen zu sein. Besonders an Gesellen mit einer Ausbildung fehlt es, am drastischsten wird dies bei den Maurern sichtbar.

In der Konsequenz gehen den Betrieben im Baugewerbe Umsätze verloren. Teilweise müssen Aufträge sogar abgelehnt werden oder sind nur mit beträchtlichen Wartezeiten realisierbar, weil schlicht das Personal fehlt.

 
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Fehlende Anreize für Investitionen: Das Thema Bau-Bürokratie

Eines der größten Probleme bei der Bekämpfung des Wohnungsmangels besteht darin, dass die Bauvorhaben nur sehr langsam vorangehen. Die Gründe hierfür liegen in beträchtlichen Teilen in der Bürokratie.

So dauert das Einholen von Genehmigungen häufig lange. Bauherren müssen nach der Beantragung nicht selten mehr als ein halbes Jahr auf eine Rückmeldung warten. Oftmals haben die Behörden keine Fristen, die sie einhalten müssen, was eine beträchtliche Verzögerung mit sich bringen kann.

Die Unterschiede in den Landesbauordnungen können die Planungen einmal mehr erschweren. Das gilt vor allem für Unternehmen, die deutschlandweit aktiv sind. Gleichzeitig können Gerichtsverfahren gegen ein bestimmtes Projekt ein Bauvorhaben jederzeit lahmlegen oder den Beginn verzögern.

Nicht minder relevant in diesem Zusammenhang sind die Veränderungen von Gesetzen. Dabei kann es sich um bundesdeutsche Regelungen oder um Vorgaben aus der EU handeln. In einem solchen Fall muss ein Vorhaben gestoppt und entsprechend angepasst oder sogar vollständig neu geplant werden. Damit geht eine gewisse Unsicherheit einher, die sicherlich beim ein oder anderen Betrieb zu etwas mehr Zurückhaltung führt.

Für die Bearbeitung der umfangreichen Bürokratie müssen die Unternehmen Zeit und wirtschaftliche Mittel investieren. Diese Ressourcen fehlen dann bei den Bauvorhaben selbst. Daher könnte ein Abbau der Hürden gleich auf mehreren Ebenen Vorteile mit sich bringen.

Einfluss von Kurzzeitvermietungen 

Einen weiteren Einfluss haben sogenannte Kurzzeitvermietungen. Dazu gehören Optionen wie das Anbieten eines Airbnb. Der Inhaber einer Immobilie gibt seine Wohnung hierbei für einen Zeitraum von einigen Tagen oder Wochen an Touristen ab, die die Region besuchen.

In den letzten Jahren liegen diese Arten der Übernachtungsmöglichkeiten als Alternative zu Hotels im Trend. Die Vermieter profitieren nicht selten bei einem Blick auf ihre Einnahmen.

Das Problem dabei ist, dass dies zu einer Zweckentfremdung des Wohnraumes führt. In logischer Konsequenz stehen in der jeweiligen Stadt weniger Apartments für die Bewohner zur Verfügung, was den Mangel einmal mehr verschärft.

 

Die Folgen der Wohnungsknappheit für die Bundesrepublik

Neben der Betrachtung der Gründe lohnt es sich, darauf zu schauen, welche Folgen der Wohnungsmangel für die Bundesrepublik hat. Die Konsequenzen werden in verschiedenen Bereichen sichtbar, allen voran bei den Preisen sowie mit einem Blick auf soziale Themen.

Steigende Mieten

Die immer höheren Mieten machen vielen Menschen zu schaffen. Allein zwischen den Jahr 2021 und 2022 betrug der Anstieg bei den inserierten Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt 4 Prozent. In Großstädten ist die Entwicklung besonders spürbar, aber auch auf dem Land steigen die Kosten für Mieter. Über einen längeren Zeitraum betrachtet ist der Anstieg noch drastischer. Insgesamt wachsen die Mieten rasanter als der Verbraucherpreisindex.

Der Zusammenhang ist aus wirtschaftlicher Sicht logisch. Immer, wo es in einem bestimmten Sektor einen Mangel gibt, ziehen die Preise an. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass der Trend sich fortsetzen wird, wenn das Problem des Wohnungsmangels nicht gelöst wird.

Soziale Ungleichheit und Gentrifizierung

Durch die höheren Kosten wächst die soziale Ungleichheit. Laut einer Aussage des Präsidenten des Mieterbundes wenden mittlerweile über 21 Millionen Haushalte in Deutschland mehr als 30 Prozent des Einkommens für die Miete auf. Wenn der Wert über ein Drittel steigt, ist die entsprechende Person offiziell von Armut bedroht.

Mit den hohen Kosten geht einher, dass die Mittel in anderen Bereichen fehlen, die für die Bürger wichtig sind. Hierzu zählt der Aufbau von Rücklagen und die Vorsorge für das Alter. Wenn diese Optionen verwehrt bleiben, hat dies zur Folge, dass der soziale Stand zementiert ist oder sogar ein Abstieg droht. Wer wiederum ein hohes Gehalt hat, ist hiervon weniger betroffen, da die Miete einen prozentual geringeren Anteil des Einkommens ausmacht. Daher bestehen mehr Möglichkeiten zur Absicherung für das Alter und für zukünftige Generationen.

All diese Umstände haben in der Kombination zur Folge, dass die Schere zwischen arm und reich weiter auseinander geht. Zudem wird das Thema Gentrifizierung zu einer wachsenden Problematik. Einkommensschwache Bürger werden durch teure Sanierungen aus bestimmten Stadtteilen verdrängt.

Die Kosten für die Zustandsverbesserung müssen wieder eingespielt werden, dementsprechend hat der Wohnraum vor allem einkommensstarke Menschen als Zielgruppe. Die bisherigen Mieter können sich die Ausgaben womöglich schlicht nicht mehr leisten, da das ohnehin bereits hohe Niveau der jeweiligen Miete noch einmal steigt.

 
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Fazit

Der Wohnraummangel in Deutschland ist massiv. Schätzungen gehen von Zahlen zwischen ungefähr 600.000 und 900.000 fehlenden Apartments aus. Die Gründe hierfür liegen unter anderem in der Urbanisierung, hohen Kosten und Personalmangel in der Baubranche sowie bürokratischen Hürden. Die Ineffizienz der Mietpreisbremse sowie Kurzzeitvermietungen tragen ebenfalls einen Anteil bei. In der Folge verteuern sich die Mieten massiv, hieraus resultiert eine wachsende soziale Ungleichheit. Vor diesen Hintergründen ist dringender Handlungsbedarf geboten. Nur so lässt sich vermeiden, dass sich das Problem verschärft und die Umstände ein Auseinanderdriften der Gesellschaft mit Blick auf die wirtschaftlichen Mittel und den Aspekt der Gemeinschaft begünstigen.