ZIAG beendet Rechtsunsicherheit für österreichische Mietverträge

Mit dem Jahreswechsel ist in Österreich das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) in Kraft getreten. Es beendet eine monatelange Phase der Rechtsunsicherheit für Vermieter und Mieter, die durch Urteile des Obersten Gerichtshofs (OGH) ausgelöst wurde. Während das ZIAG den Bestand bestehender Wertsicherungsklauseln sichert, greift im April die nächste Stufe der Mietpreisbremse.

Wie der OGH die Branche in Atem hielt

Der Hintergrund des ZIAG liegt in einer Reihe von OGH-Urteilen aus 2024 und 2025. Der Gerichtshof hatte bestimmte Wertsicherungsklauseln in Verbraucherverträgen für unwirksam erklärt. Besonders brisant: Bei einer unwirksamen Klausel sollte die Wertsicherung ersatzlos wegfallen. Dies hätte bedeutet, dass Vermieter Indexanpassungen der letzten 30 Jahre hätten zurückzahlen müssen – ein Szenario, das laut Experten zahlreiche Immobilienunternehmen in die Insolvenz getrieben hätte.

Das neue ZIAG schafft hier eine gesetzliche “Reparatur”. Es stellt klar, dass Klauseln in Mietverträgen nicht automatisch nichtig sind, nur weil sie auf einen älteren Indexwert Bezug nehmen. Ein neu eingeführter Paragraf im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) definiert, unter welchen Bedingungen Indexanpassungen zulässig bleiben. Damit ist die Gültigkeit von Bestandsverträgen gesichert, sofern diese nicht grob benachteiligend sind.

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Das regelt das ZIAG konkret

Das Gesetz wirkt in zwei Richtungen: Es schafft Rechtssicherheit für die Vergangenheit und klare Standards für die Zukunft.

• Vergangenheit: Das ZIAG legitimiert die Praxis, Indexanpassungen auch dann vorzunehmen, wenn der zugrunde liegende Indexsprung kurz nach Vertragsabschluss stattfindet – sofern dies auf einer langfristigen Wertsicherungsvereinbarung beruht.
• Zukunft: Es definiert Kriterien für eine “gröbliche Benachteiligung”. Eine Klausel ist demnach nicht schon deshalb sittenwidrig, weil sie einen veralteten Basisindex verwendet, solange dies der Vereinheitlichung dient oder branchenüblich ist.

Mietpreisbremse dämpft die Erhöhungen

Während das ZIAG die Wirksamkeit der Klauseln rettet, regelt die parallel beschlossene Mietpreisbremse die Höhe der Anpassungen. Für den geregelten Mietsektor gelten ab diesem Jahr strikte Deckelungen:

• 2026: Die Anpassung im April ist auf maximal 1 Prozent gedeckelt.
• 2027: Für das kommende Jahr ist bereits ein Deckel von 2 Prozent fixiert.

Neu ist, dass auch der “freie Mietsektor” stärker reguliert wird. Überschreitet die Inflation die Marke von 3 Prozent, darf der darüber hinausgehende Teil nur noch zur Hälfte an den Mieter weitergegeben werden. Das ZIAG sorgt also dafür, dass die Klausel existiert, die Mietpreisbremse sorgt dafür, dass sie nicht voll durchschlägt.

Gemischte Reaktionen auf die Neuregelung

Die Reaktionen aus der Branche sind erleichtert, aber nicht unkritisch. Vertreter der Immobilienwirtschaft begrüßen das ZIAG als notwendigen Schritt zur Wiederherstellung der Vertragsstabilität. Ohne diese Klarstellung wäre der Verwaltungsaufwand zur Überprüfung tausender Verträge immens gewesen.

Mieterschutzorganisationen mahnen zur Wachsamkeit. Zwar sei die Rechtssicherheit zu begrüßen, doch dürfe das ZIAG nicht dazu führen, dass tatsächlich missbräuchliche Klauseln “weißgewaschen” würden. Ihr Fokus verschiebt sich nun auf die konkrete Berechnungshöhe im Rahmen der neuen Mietpreisbremse.

Der nächste Stresstest kommt im April

Mit dem ZIAG ist die erste Hürde des Jahres genommen. Der nächste entscheidende Termin ist der 1. April 2026. Dann werden die Richtwertmieten gemäß der neuen 1-Prozent-Deckelung angepasst. Für Mieter im Altbau bedeutet das eine nur minimale Erhöhung.

Für Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet der Stichtag vor allem Arbeit an den Systemen. Sie müssen sicherstellen, dass ihre Software die komplexen Vorgaben korrekt abbildet: Validierung der Klausel durch ZIAG einerseits, Kappung der Erhöhung durch die Mietpreisbremse andererseits. Juristen erwarten, dass die Zahl der Musterprozesse deutlich zurückgeht, da die “nukleare Option” der kompletten Nichtigkeit nun vom Tisch ist.

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