ZIAG beendet das Miet-Klausel-Chaos in Österreich

Seit Jahresbeginn gilt in Österreich eine umfassende Mietrechtsreform. Das neue Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) beendet eine jahrelange Phase der Rechtsunsicherheit bei Wertsicherungsklauseln. Die Reform saniert rückwirkend tausende Mietverträge, die zuvor von Nichtigkeit bedroht waren.

Die “Zwei-Monats-Falle” ist Geschichte

Der Kern der Novelle ist eine gesetzliche Klarstellung. Bisher konnten Indexklauseln als unwirksam gelten, wenn sie theoretisch eine Mieterhöhung in den ersten zwei Vertragsmonaten erlaubten – selbst wenn diese nie stattfand. Das löste eine Klagewelle aus, bei der Mieter hohe Rückzahlungen forderten.

Das ZIAG beendet diese Praxis. Die neue Regelung stellt klar: Solange in der Sperrfrist keine tatsächliche Erhöhung erfolgt, bleibt die Wertsicherungsklausel wirksam. Damit ersetzt eine praxisnahe Lösung die bisherige strikte Auslegung der Gerichte.

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Neuer Paragraf für klare Startwerte

Ein weiterer Streitpunkt war der Index-Startwert. Bislang riskierten Vermieter, dass eine Klausel als “gröblich benachteiligend” eingestuft wurde, wenn sie sich auf einen veralteten Basiswert bezog.

Hier schafft der neue § 879a im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) Abhilfe. Er definiert präzise, unter welchen Bedingungen ein zurückliegender Ausgangswert zulässig ist. Das ist besonders für große Hausverwaltungen ein Durchbruch, die ihre Bestände nun zu einheitlichen Stichtagen anpassen können.

Branche atmet auf – Mieter reagieren gespalten

Die Immobilienwirtschaft begrüßt die Reform überwiegend. Verbände sprechen von einem notwendigen Schritt für mehr Vertrauen im Mietmarkt. Marktbeobachter sehen eine drohende Rückzahlungswelle in Milliardenhöhe abgewendet.

Auf Mieterseite fallen die Reaktionen gemischt aus. Verbraucherschützer kritisieren die eingeschränkten Rückforderungsmöglichkeiten. Andere betonen den Vorteil der neuen Transparenz: Beide Vertragsparteien wissen nun, woran sie sind. Das dürfte die Zahl teurer Einzelprozesse deutlich reduzieren.

Reaktion auf strenge Gerichtsurteile

Das ZIAG ist eine direkte Antwort des Gesetzgebers auf eine restriktive Rechtsprechung. Der Oberste Gerichtshof hatte die Anforderungen an Indexklauseln in den vergangenen Jahren massiv verschärft. Die Folge: Vermieter agierten bei Neuvermietungen extrem zurückhaltend oder kalkulierten hohe Risikoaufschläge ein.

Mit dem neuen Gesetz will die Politik die Balance zwischen Mieterschutz und wirtschaftlicher Berechenbarkeit wiederherstellen. Es wurde im Paket mit weiteren Gesetzen verabschiedet, darunter das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das starke Mietanstiege in bestimmten Segmenten dämpfen soll.

Was kommt jetzt?

Mit dem Inkrafttreten beginnt die Phase der praktischen Anwendung. Juristen erwarten in den kommenden Monaten erste Musterprozesse, um die genauen Grenzen des neuen Paragrafen auszuloten. Eine zentrale Frage bleibt: Wie weit darf ein Indexwert in der Vergangenheit liegen, ohne ungültig zu sein?

Für den Großteil der bestehenden Mietverhältnisse bringt das Gesetz vor allem Stabilität. Vermieter können Wertsicherungen wieder planbar durchführen. Ob die parallel beschlossenen Mietpreisbremsen für Mieter spürbar entlasten, werden die Inflationsdaten des Frühjahrs zeigen.

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