Wohnungsmarkt Österreich: Neubau-Kollaps trifft auf Mietpreis-Explosion

Der österreichische Wohnungsmarkt schlittert in eine historische Krise. Neue Marktdaten dieser Woche zeigen: Der Neubau ist regelrecht eingebrochen, während Mieten in Ballungszentren Rekordhöhen erreichen. Selbst das Ende der umstrittenen KIM-Verordnung zur Jahresmitte brachte keine Entspannung. Die Lage für Wohnungssuchende und Baubranche bleibt prekär.

Die Hauptstadt erlebt einen beispiellosen Mietpreissprung. Erstmals liegen die durchschnittlichen Angebotsmieten über 20 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von neun Prozent binnen Jahresfrist. Dieser Anstieg liegt deutlich über der allgemeinen Inflation.

„Wir sehen hier das Ergebnis einer jahrelangen Entwicklung, bei der gewarnt, aber nicht ausreichend gegengesteuert wurde”, kommentieren Marktanalysten. Die strukturelle Unterversorgung durch Insolvenzen und Baustopps der letzten zwei Jahre schlägt nun voll auf Mieter durch.

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Österreichweit kletterten die Durchschnittsmieten inklusive Betriebskosten auf über 10,20 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 4,6 Prozent. Bei Neuvermietungen im unregulierten privaten Sektor fallen die Sprünge noch drastischer aus.

Historischer Neubau-Einbruch

Die Fertigstellungszahlen markieren einen Tiefpunkt. Wien erwartet 2025 nur noch rund 8.800 großvolumige Neubauwohnungen – fast eine Halbierung gegenüber den Boom-Jahren mit teils über 17.000 Einheiten. Die Wirtschaftskammer Wien hatte bereits Ende 2024 ein Minus von 38 Prozent prognostiziert.

Bundesweit meldete der Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) einen Rückgang auf 14.000 Einheiten – minus neun Prozent zum Vorjahr und 16 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt.

Die toxische Kombination:
* Baukosten: Trotz Materialkostenstabilisierung bleiben Lohn- und Energiekosten auf Projektkiller-Niveau
* Finanzierung: Banken agieren bei Projektfinanzierungen weiterhin äußerst restriktiv
* Projektstopps: Zahlreiche 2023/2024 eingefrorene Vorhaben bleiben auf Eis

Selbst gemeinnützige Bauträger, traditionell das Rückgrat leistbaren Wohnens, konnten den Ausfall des privaten Sektors nicht kompensieren.

KIM-Verordnung: Das verpuffte Versprechen

Die Immobilienbranche setzte große Hoffnungen auf den 30. Juni 2025. An diesem Tag endete die strenge KIM-Verordnung, die seit August 2022 die Wohnkreditvergabe reglementierte. Doch die erhoffte Nachfragewelle blieb weitgehend aus.

Die Ernüchterung hat klare Gründe: Zwar fielen staatliche Vorgaben wie die 40-Prozent-Quote für den Schuldendienst weg, doch Banken halten intern an strengen Risikoprüfungen fest. Das eigentliche Problem liegt jedoch woanders – gestiegene Lebenshaltungskosten und Mieten haben die Bonität vieler potenzieller Käufer ausgehöhlt.

Rechtsanwälte und Finanzierungsexperten hatten bereits im Vorfeld gewarnt: Das Aus der Verordnung bedeutet keine Rückkehr zur „lockeren Geldpolitik”. Das Finanzmarktstabilitätsgremium sieht weiterhin Risiken, die Kreditvergabe bleibt verhalten.

Wohnbaupaket: Zwei Milliarden mit Verspätung

Das 2024 gestartete Wohnbaupaket der Bundesregierung sollte mit über zwei Milliarden Euro den Markt stützen. Die Vorlaufzeiten im Bauwesen machen jedoch einen Strich durch die Rechnung: Ein heute genehmigtes Projekt wird frühestens 2027 bezugsfertig. Die Lücke 2025 bleibt klaffend offen.

Kritiker bemängeln zudem: Die Förderungen reichen oft nicht aus, um die explodierenden Errichtungskosten im geförderten Wohnbau zu decken. Wenn selbst mit Förderung keine sozial verträglichen Mieten darstellbar sind, wird gar nicht erst gebaut. Selbst im gemeinnützigen Sektor blieben Mittel liegen oder Projekte mussten umgeplant werden.

Ausblick 2026: Verschärfung statt Entspannung

Die Prognosen für das kommende Jahr verheißen nichts Gutes. Da Baubewilligungen als Frühindikator gelten und diese 2024 auf Rekordtief verharrten, wird sich die Angebotsverknappung 2026 voraussichtlich noch verschärfen.

Was kommt auf den Markt zu:
* Peak der Wohnungsnot: Experten erwarten den Höhepunkt der Knappheit erst 2026/2027
* Marktbereinigung: Weitere Konsolidierung – schwach kapitalisierte Bauträger verschwinden, große Player sichern Grundstücke für bessere Zeiten
* Sanierung statt Neubau: Einziger Lichtblick bleibt der Sanierungssektor mit Förderungen wie dem Handwerkerbonus

Für Wohnungssuchende heißt die Devise: Schnell sein und Kompromisse eingehen. Der „Käufermarkt”, von dem manche nach dem Zinsanstieg 2023 träumten, existiert im Segment des leistbaren Wohnraums nicht. Stattdessen tobt ein harter Verdrängungswettbewerb im Mietsegment.

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