WIFO-Studie: 73 Prozent aller Mietverträge befristet

Eine neue Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts bringt Brisanz in die wohnpolitische Debatte: Befristete Mietverträge erreichen Rekordniveau. Während die Regierung für 2026 bereits eine harte Mietpreisbremse fixiert hat, rückt nun die geplante Ausweitung der Mindestbefristungsdauer in den Fokus.

Die österreichische Immobilienlandschaft steht vor einem entscheidenden Winter. Nur wenige Wochen vor dem geplanten Inkrafttreten weiterer Reformteile zum 1. Januar 2026 hat das WIFO einen Research Brief veröffentlicht, der aufhorchen lässt. Der Anteil befristeter Mietverträge im privaten Sektor ist von 60 Prozent (2012) auf mittlerweile 73 Prozent (2024) gestiegen.

Besonders brisant: Befristungen über fünf Jahre sind praktisch ausgestorben. Sie machen nur noch 4 Prozent aller Neuabschlüsse aus. Das WIFO attestiert den bisherigen Regulierungen zwar eine dämpfende Wirkung auf die Preisentwicklung, warnt jedoch vor wachsender Unsicherheit für Haushalte in einem Zyklus kurzlaufender Verträge.

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Die Zahlen kommen genau zum richtigen Zeitpunkt – oder zum falschen, je nach Perspektive. Denn während die Politik mit dem 5. Mietrechtsänderungsgesetz (5. MILG) gegensteuern will, formiert sich Widerstand aus der Immobilienwirtschaft.

Mietpreisbremse greift ab Januar

Das bereits beschlossene 4. Mietrechtsänderungsgesetz zeigt ab 2026 Wirkung. Nach der Aussetzung der Wertsicherung für 2025 gelten für Richtwert- und Kategoriemieten im Altbau strikte Obergrenzen:

• 2026: Maximal 1 Prozent Mieterhöhung
• 2027: Maximal 2 Prozent Mieterhöhung
• Ab 2028: Neues dauerhaftes System

Die künftige Formel: Liegt die Inflation über 3 Prozent, darf nur die Hälfte des darüber hinausgehenden Teils auf die Miete aufgeschlagen werden. Bei 6 Prozent Inflation wären also nur 4,5 Prozent Mieterhöhung zulässig.

Fünf statt drei Jahre – der große Streitpunkt

Das 5. MILG soll die gesetzliche Mindestbefristungsdauer von drei auf fünf Jahre anheben. Genau hier entbrennt die Debatte. Befürworter sehen darin die Antwort auf die WIFO-Erkenntnisse: weniger Fluktuation, mehr Planungssicherheit, geringere Umzugskosten für Mieter.

Kritiker warnen vor unerwünschten Nebenwirkungen. Vermieter könnten das erhöhte Risiko einer längeren Bindung scheuen und Wohnungen vom Markt nehmen. Die Regel soll für alle ab 1. Januar 2026 neu abgeschlossenen oder verlängerten Verträge gelten.

Markt reagiert mit Zurückhaltung

Die doppelte Regulierung – Preisbremse plus längere Mindestlaufzeit – zeigt bereits Wirkung:

Investoren prüfen kritisch: Institutionelle Anleger stellen Neubauprojekte auf den Prüfstand. Die Sorge: Renditen könnten trotz gesunkener Finanzierungskosten nicht mehr attraktiv genug sein.

Eigentümer weichen aus: Im Altbau zeichnet sich ein Trend ab. Statt unter strengen Regularien neu zu vermieten, verkaufen Eigentümer vermehrt parifizierte Wohnungen. Das könnte das Mietangebot in Ballungszentren wie Wien weiter verknappen.

Inflation gebremst: Die positive Seite der Medaille – die Eingriffe dämpfen tatsächlich die Teuerung im Wohnbereich und stützen damit die Kaufkraft der Haushalte.

Wettlauf gegen die Zeit

Der Nationalrat muss die finalen Details des 5. MILG noch vor der Weihnachtspause absegnen. Nur so kann der Stichtag 1. Januar 2026 gehalten werden. Die kommenden Wochen dürften hitzig werden.

Für Wohnungssuchende bedeutet das: Wer jetzt auf dem Markt ist, trifft möglicherweise auf Vermieter, die noch schnell Verträge nach “altem Recht” mit nur drei Jahren Befristung abschließen wollen. Ab 2026 greift dann der doppelte Schutz aus 1-Prozent-Deckel und – sofern das Gesetz passiert – der neuen Fünf-Jahres-Regel.

Mieter mit unbefristeten Altverträgen können sich entspannt zurücklehnen. Sie sitzen am längeren Hebel.

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