Wiener Wohnungsmarkt kippt vom Mieten zum Kaufen

Der Wiener Wohnungsmarkt erlebt einen tiefgreifenden Wandel. Aktuelle Analysen zeigen eine klare Verschiebung vom Miet- zum Eigentumssegment. Angetrieben durch regulatorische Unsicherheiten und einen drastischen Einbruch der Neubautätigkeit, ändern Bauträger ihre Strategien. Das Angebot an neuen Mietwohnungen schrumpft, während der Kauf von Eigentumswohnungen wieder an Fahrt gewinnt.

Neubau-Krise zwingt Bauträger zum Umdenken

Ein zentraler Treiber ist der dramatische Rückgang beim Bau freifinanzierter Mietwohnungen. Gleichzeitig halten sich institutionelle Investoren zurück, die früher ganze Projekte zur Vermietung kauften. Diese Entwicklung zwingt die Bauträger zum strategischen Schwenk: Statt an Großinvestoren zu verkaufen, bieten sie Wohnungen vermehrt im Einzelabverkauf an.

• Ursprünglich für die Vermietung geplante Projekte werden kurzerhand als Eigentumswohnungen vermarktet.
• Regulatorische Unsicherheiten, wie die Diskussion um eine Mietpreisbremse, verstärken diesen Trend zusätzlich.

Nachfrage-Boom trifft auf leere Regale

Während das Mietangebot schwindet, erlebt der Eigentumsmarkt einen spürbaren Aufschwung. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen. Die verbücherten Transaktionen legten um mehr als 20 Prozent zu.

Sowohl Eigennutzer als auch private Anleger kehren verstärkt zurück. Kaufentscheidungen fallen schneller, da Käufer nicht mehr mit fallenden Preisen rechnen – und eine weitere Verknappung des Angebots absehbar ist. Begünstigt wird dieser Trend durch verbesserte Finanzierungskonditionen nach Zinssenkungen der EZB.

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Doch die Kombination aus wachsender Nachfrage und sinkendem Neubau führt unausweichlich zu einer Angebotslücke. Experten rechnen damit, dass sich diese ab Ende 2025 in allen Marktsegmenten bemerkbar macht.

Mieten steigen schneller als Kaufpreise

Die unterschiedliche Dynamik schlägt sich in den Preisen nieder:
* Mietmarkt: Der Engpass verschärft sich weiter. Die Mietpreise steigen deutlich stärker als die allgemeine Inflation. Neuvermietungen laufen oft innerhalb kürzester Zeit.
* Kaufmarkt: Hier entwickeln sich die Preise noch moderater. Doch insbesondere in Top-Lagen ziehen sie bereits wieder spürbar an. Preisnachlässe der Verkäufer werden seltener und bewegen sich nur noch im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Analysten erwarten, dass die Immobilienpreise in Wien in diesem Jahr stärker steigen könnten als im österreichweiten Durchschnitt.

Ein struktureller Wandel mit Langzeitfolgen

Was EHL beschreibt, ist mehr als eine kurzfristige Reaktion. Es markiert einen strukturellen Wandel. Die rückläufige Bautätigkeit ist alarmierend: 2025 fiel die Zahl der Fertigstellungen erstmals seit fast zehn Jahren unter 10.000 Wohnungen. Für 2026 wird ein weiterer Rückgang auf rund 8.630 Einheiten erwartet.

Diese Menge kann den Bedarf durch das stetige Bevölkerungswachstum bei Weitem nicht decken. Die Folge: Die Leistbarkeit von Wohnraum gerät weiter unter Druck. Der neue Fokus auf Eigentumswohnungen könnte das mittlere Marktsegment stärken, reißt aber gleichzeitig eine Lücke im Angebot an frei finanzierten Mietwohnungen.

Für die nahe Zukunft prognostizieren Experten eine Fortsetzung der Trends. Die Neubautätigkeit bleibt voraussichtlich schwach, die Angebotslücke wächst und der Preisdruck in beiden Segmenten steigt. Für Wohnungssuchende wird der Markt kompetitiver und die Auswahl kleiner. Die politische Debatte um leistbares Wohnen dürfte neuen Zündstoff erhalten.

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