Wiener Immobilienmarkt: Wohnen boomt, Gewerbe stagniert

Der Wiener Immobilienmarkt entwickelt sich 2025 in zwei völlig verschiedene Richtungen. Während Wohnungen wieder stark nachgefragt sind und stabile Preise verzeichnen, warnt die Finanzaufsicht vor anhaltenden Risiken bei Büros und Geschäften.

Wohnungsmarkt erholt sich überraschend stark

Die befürchtete Wohnungskrise ist ausgeblieben. Nach den Korrekturen der Vorjahre stabilisieren sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und steigen in guten Lagen wieder moderat an.

Der Grund: Die gesunkenen EZB-Leitzinsen haben die Finanzierungskosten deutlich reduziert. Rund 9.400 neue Wohneinheiten werden 2025 noch fertiggestellt – allerdings stammen diese aus bereits gestarteten Projekten der Vorjahre.

Das mittlere Preissegment gewinnt besonders an Dynamik. Gleichzeitig steigen die Mieten aufgrund des knappen Angebots weiter an und erhöhen den Druck auf Wohnungssuchende.

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Finanzaufsicht schlägt Alarm bei Gewerbeimmobilien

„Keine Entwarnung“ – so die klare Botschaft der Finanzmarktaufsicht (FMA) zum Gewerbesektor. Die Quote notleidender Kredite liegt bei besorgniserregenden 5,4 Prozent und stellt ein Stabilitätsrisiko für den Bankensektor dar.

Veränderte Arbeitswelten im Bürobereich und die Krise des stationären Handels belasten den Sektor nachhaltig. Während private Wohnkäufe wieder anziehen, bleibt Gewerbe das Sorgenkind für Investoren.

Büromarkt: Premium gegen Altbestand

Der Büromarkt spaltet sich dramatisch. Trotz rückläufiger Vermietungsleistung bleibt die Leerstandsquote mit 4,2 Prozent niedrig – dank gezielter, nicht spekulativer Bautätigkeit.

Der entscheidende Trend: Flucht in die Qualität. Unternehmen reduzieren Flächen, suchen aber moderne, nachhaltige Büros in Top-Lagen. Spitzenmieten erreichen bis zu 28,50 Euro pro Quadratmeter.

Ältere, unsanierte Objekte in schlechteren Lagen werden dagegen praktisch unverwertbar.

Einzelhandel setzt auf Flexibilität

Der Einzelhandelsmarkt profitiert vom Städtetourismus und Bevölkerungswachstum. Besonders die Wiener Innenstadt zeigt sich dynamisch – Leerstände wurden erfolgreich abgebaut.

Internationale Gastronomieketten sowie Fitness-, Gesundheits- und Beauty-Anbieter treiben die Nachfrage. Doch die Vertragslandschaft wandelt sich fundamental:

• Vertragslaufzeiten schrumpfen auf 3-5 Jahre
• Ausstiegsklauseln werden Standard
• Vermieter fordern höhere Kautionen

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Was kommt auf Wien zu?

Die nächsten Monate werden die Trends verstärken. Am Wohnungsmarkt übersteigt die Nachfrage das Angebot weiter – steigende Mieten und Kaufpreise sind programmiert.

Das größte Problem: Der dramatische Rückgang bei Bauprojekten führt ab 2026 zu einer Angebotslücke. Die Wirtschaftskammer Wien warnt bereits vor der nächsten Wohnungskrise.

Im Gewerbebereich wird ESG-Konformität zum Überlebensfaktor. Nicht-nachhaltige Objekte riskieren erhebliche Wertverluste, während moderne, zertifizierte Immobilien gefragt bleiben.

Die Zinspolitik der EZB bleibt der entscheidende Taktgeber für beide Marktsegmente.