Wiener Immobilienmarkt: Trendwende nach Abkühlungsphase

Der Wiener Immobilienmarkt zeigt 2025 klare Erholungssignale. Günstigere Finanzierungen, flexiblere Kreditvergabe und hohe Nachfrage beleben das Geschäft spürbar. Die Preise stabilisieren sich nach den Korrekturen der Vorjahre – erste Segmente ziehen bereits wieder an.

Was steckt hinter dem Aufschwung? Zwei entscheidende Faktoren treiben die Entwicklung: Die EZB hat seit Mitte 2024 die Leitzinsen schrittweise gesenkt. Wohnbaukredite werden wieder erschwinglicher, die Nachfrage nach Finanzierungen steigt seit Jahresbeginn deutlich.

Dazu kommt das regulatorische Umfeld. Ende Juni lief die umstrittene KIM-Verordnung aus, die seit 2022 mit starren Vorgaben zu Eigenkapital und Schuldendienstquote die Kreditvergabe erschwert hatte. Das neue FMA-Rundschreiben räumt Banken bei solider Risikoprüfung mehr Spielraum ein. Diese Kombination öffnet den Markt für neue Käufergruppen.

Die Preisentwicklung verläuft unterschiedlich: In zentralen Bezirken und bei hochwertigen Objekten ziehen die Preise wieder an. Energieeffiziente Wohnungen erzielen wegen hoher Nachfrage und des Bewusstseins für Betriebskosten oft Premium-Preise.

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Anders sieht es bei Gebrauchtwohnungen in weniger gefragten Lagen aus. Hier haben Käufer weiterhin Verhandlungsspielraum, besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten. Für 2025 prognostizieren Experten:

• Zentrale Lagen: Spürbarer Preisanstieg
• Stadtrand: Positive, aber moderate Entwicklung
• Sanierungsobjekte: Verhandlungsspielraum bleibt

Die Zeit flächendeckender Preissteigerungen ist vorerst vorbei. Stattdessen differenziert sich der Markt nach Lage und Qualität.

Neubau auf Tiefstand – Mietmarkt unter Druck

Die größte Herausforderung bleibt der Neubausektor. Gestiegene Baukosten, strengere Umweltauflagen und Finanzierungsunsicherheiten haben die Bautätigkeit deutlich gebremst. 2025 erreichen die Wohnungsfertigstellungen in Wien einen Tiefstand.

Dieser Angebotsengpass trifft auf konstant hohen Bedarf durch Zuzug. Die Folge: Der Mietmarkt gerät unter enormen Druck. Eine ImmoScout24-Analyse für Q1 2025 zeigt einen deutlichen Anstieg der Angebotsmieten – der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt über 20 Euro.

Die Statistik Austria weist für denselben Zeitraum österreichweit 10,0 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten aus. Diese Differenz verdeutlicht den Unterschied zwischen Bestandsverträgen und Neuvermietungen sowie die regionalen Unterschiede.

Vom Käufer- zum Verkäufermarkt

Das Pendel schwingt zurück. Während Käufer in den letzten zwei Jahren oft in besserer Verhandlungsposition waren, verschiebt sich das Kräfteverhältnis. Steigende Nachfrage, erleichterte Finanzierung und knappes Angebot schaffen ein Umfeld, in dem gut gelegene Objekte schnell vom Markt gehen.

Doch die FMA mahnt trotz Lockerung zu “Hausverstand” bei der Kreditvergabe. Experten sehen die aktuelle Belebung als gesunde Erholung, nicht als Beginn einer neuen Preisspirale. Die Stabilität hängt weiterhin von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der EZB-Zinspolitik ab.

Ausblick: Moderate Erholung setzt sich fort

Für die kommenden Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung der positiven Entwicklung. Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot wächst nur langsam. Das spricht für weitere Stabilisierung bis hin zu moderaten Preissteigerungen – vor allem in gefragten Segmenten.

Langfristig bleibt leistbarer Wohnraum die zentrale Herausforderung. Der Fokus muss auf Sanierung von Bestandsimmobilien und effiziente Flächennutzung rücken. Für Käufer und Verkäufer gilt: Fundierte Entscheidungen und realistische Markteinschätzung sind wichtiger denn je.

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