Wiener Immobilienmarkt: Top-Lagen stabilisieren sich zum Jahresende

Der Wiener Immobilienmarkt stabilisiert sich deutlich, besonders in den Top-Bezirken. Aktuelle Daten zum Jahresausklang zeigen ein zweigeteiltes Bild: Premium-Lagen behaupten sich als krisenfeste Werte, während die Nachfrage insgesamt wieder anzieht.

Die Innenbezirke und traditionellen Villenviertel erweisen sich als erstaunlich robust. Während der Gesamtmarkt in den letzten zwei Jahren mit höheren Zinsen kämpfte, behält „Betongold“ in Bestlagen seinen Wert.

• In der Inneren Stadt (1. Bezirk) werden für Eigentumswohnungen Spitzenwerte von über 16.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
• Döbling (19.) und Hietzing (13.) zeigen ebenfalls ein stabiles Preisniveau.
• Wieden (4. Bezirk) festigt sich als zweitteuerster Bezirk mit Quadratmeterpreisen nahe 10.000 Euro.

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Marktbeobachter sprechen von einer „Flucht in die Qualität“. In unsicheren Zeiten setzen Investoren auf Lagen mit historisch geringen Wertschwankungen. Das Interesse an diesen Premium-Immobilien stieg im zweiten Halbjahr 2025 wieder spürbar an.

Regulatorische Entspannung belebt Nachfrage

Ein Schlüsselmoment war das Auslaufen der strengen KIM-Verordnung Mitte des Jahres. Diese Lockerung, zusammen mit der Zinswende der EZB, hat Finanzierungen wieder einfacher gemacht.

Seitdem ziehen die Anfragen für Eigentumswohnungen deutlich an. Große Portale verzeichneten im ersten Halbjahr 2025 bereits 23 Prozent mehr Suchanfragen. Dieser Nachfragestau entlädt sich nun zunehmend in echten Kaufverträgen.

Besonders profitiert der gehobene Mittelstand. In Bezirken wie Währing (18.) und Neubau (7.) beginnt die Nachfrage nach familientauglichen Wohnungen das knappe Angebot wieder zu übersteigen.

Neubau-Lücke droht ab 2026

Ein preistreibender Faktor ist die rückläufige Bauaktivität. Viele Bauträger haben Projekte wegen hoher Kosten verschoben. Experten warnen vor einer „Neubau-Lücke“, die ab 2026 voll durchschlagen könnte.

Die Fertigstellungszahlen könnten dann um bis zu 50 Prozent sinken. Diese Verknappung trifft auf wiedererstarkende Nachfrage – ein klassischer preisstützender Effekt. Besonders betroffen ist das Segment der freifinanzierten Eigentumswohnungen.

In Folge gewinnt der Bestand an Wert. Sanierte Altbauten und „junge Gebrauchte“ rücken stärker in den Fokus, da hier Baurisiken entfallen.

Mietpreise ziehen deutlich an

Interessant ist die aktuelle Entwicklung bei Mietpreisen. Diese sind 2025 deutlich stärker gestiegen als Kaufpreise, teilweise um über 5 Prozent bei Neuvermietungen.

Grund ist der Druck durch die wachsende Wiener Bevölkerung und die zeitweise Unerschwinglichkeit von Eigentum. Für Investoren verbessern sich dadurch die Mietrenditen leicht.

Für Eigenheimkäufer hat sich die Rechnung ebenfalls verändert: Die monatliche Belastung für einen Kredit nähert sich wieder stärker den Kosten einer vergleichbaren Miete an. Das macht den Kauf wieder attraktiver.

Moderate Erholung für 2026 erwartet

Was bedeutet das alles für das kommende Jahr? Die Zeiten zweistelliger Preissteigerungen sind vorbei. Experten rechnen 2026 mit moderaten Zuwächsen im niedrigen einstelligen Bereich, etwa in Höhe der Inflationsrate.

Die große Unbekannte bleiben die Baukosten und die Geschwindigkeit neuer Projekte. Falls das Angebot stärker schrumpft als erwartet, könnten in begehrten Lagen wieder spürbare Preissprünge folgen.

Für Kaufinteressenten könnte das aktuelle Zeitfenster eine Chance sein: Es gibt noch Angebot aus der letzten Fertigstellungswelle bei verbesserten Finanzierungskonditionen. Verkäufer können aufatmen – der reine „Käufermarkt“ wandelt sich langsam wieder in einen ausgeglichenen Markt.

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