Wiener Immobilienmarkt: Käufer diktieren Preise für unsanierte Altbauten

Der Wiener Immobilienmarkt stabilisiert sich, doch bei unsanierten Altbauwohnungen sitzen Käufer plötzlich am längeren Hebel. Aktuelle Marktberichte zeigen einen klaren Zweiklassenmarkt: Für energetisch schlechte Immobilien sind massive Preisnachlässe drin.

Die Zeiten, in denen Sanierungsfälle zu Höchstpreisen weggegangen sind, sind vorbei. Verkäufer unsanierter Altbauten sehen sich mit einer neuen Realität konfrontiert. Während bei sanierten Wohnungen kaum Spielraum besteht, berichten Makler von erfolgreichen Preisreduktionen zwischen 15 und 20 Prozent bei unsanierten Objekten.

Energieeffizienz wird zum Preistreiber

Der entscheidende Faktor ist die strikte Differenzierung durch Banken und Käufer. Objekte mit einer schlechten Energiebilanz (Klasse D oder schlechter) bleiben oft über ein halbes Jahr am Markt. Dieser Druck zwingt Verkäufer zum Handeln.

Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie befeuert den Trend weiter. Potenzielle Käufer kalkulieren die künftigen Sanierungskosten und steigenden Betriebskosten jetzt penibel in ihr Angebot ein. Der Kaufpreis für die reine Bausubstanz muss sinken, damit die Gesamtinvestition attraktiv bleibt.

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Banken finanzieren gezielter

Auch die geänderten Finanzierungsbedingungen spielen eine Rolle. Nach dem Auslaufen der strengen KIM-Verordnung kehrte zwar Liquidität zurück, doch die Banken haben nachjustiert. Bei unsanierten Sicherheiten nehmen Institute strengere Abschläge vor.

Das bedeutet: Käufer erhalten oft nicht die volle Finanzierungssumme auf den Kaufpreis einer sanierungsbedürftigen Wohnung. Diese Realität zwingt Verkäufer, ihre Preisvorstellungen anzupassen. Die Leistbarkeit von Wohneigentum hängt enger denn je vom konkreten Zustand der Immobilie ab.

Neubau-Krise stärkt Altbau-Käufer

Paradoxerweise hilft die Krise im Neubau den Käufern von unsaniertem Altbau. Wegen gestrichener Bauvorhaben in den letzten zwei Jahren ist das Angebot an modernen Neubauwohnungen derzeit knapp. Die Preise in Top-Lagen bleiben stabil oder steigen sogar leicht.

Doch die Käuferschicht, die sich das nicht leisten kann oder will, blickt auf den Altbestand. Hier trifft eine verhaltene Nachfrage auf ein wachsendes Angebot. Viele Eigentümer stoßen unsanierte Wohnungen nun ab, um hohen Instandhaltungsrücklagen zu entgehen. In Bezirken wie Favoriten oder Ottakring entsteht so ein klassischer Käufermarkt.

Das Jahr der Entscheidung für Verkäufer

Experten erwarten, dass sich dieser Trend verfestigt. Solange Baupreise hoch bleiben, wird der Abschlag auf unsanierte Immobilien bestehen müssen. Für die kommenden Monate prognostizieren Marktbeobachter eine weitere Bereinigung.

Objekte, die zu alten Preisen inseriert sind, werden zu Ladenhütern. Die offiziellen Angebotspreise in diesem Segment könnten in den nächsten zwei Quartalen nochmals um 5 bis 10 Prozent nachgeben. Für kaufkräftige Käufer mit handwerklichem Geschick eröffnet sich damit ein strategisches Zeitfenster – und eine Chance, wie es sie seit über einem Jahrzehnt nicht mehr gab.

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