Wiener Immobilienmarkt: Ansturm auf Außenbezirke

Der Wiener Immobilienmarkt erlebt einen Neustart – mit neuen Spielregeln. Während Luxuslagen stagnieren, stürmen Käufer im Januar 2026 Eigentumswohnungen in den Außenbezirken. Stabilisierte Zinsen, einfachere Kredite und ein drastischer Neubau-Einbruch treiben die Nachfrage in die sogenannten B-Lagen.

Die Schockstarre der Vorjahre ist vorbei. Marktbeobachter verzeichnen deutlich mehr Transaktionen. Doch der Fokus hat sich verschoben: Nicht mehr das Penthouse im Ersten Bezirk ist das Ziel, sondern leistbares Eigentum in gut angebundenen Außenbezirken. Käufer kehren mit einem geschärften Blick für das Preis-Leistungs-Verhältnis zurück.

Die Flucht in die Leistbarkeit

Der dominierende Trend ist die Renaissance der mittleren Lagen. Bezirke wie Favoriten, Simmering, Floridsdorf und Donaustadt erleben einen unerwarteten Aufschwung. Der Grund ist simpel: Während in der Inneren Stadt Quadratmeterpreise über 16.000 Euro normal sind, bieten die Außenbezirke noch finanzierbare Optionen.

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Das Kaufinteresse konzentriert sich dort, wo die Infrastruktur stimmt, der Preis aber noch nicht das Innenstadt-Niveau erreicht hat. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung müssen Käufer in Wien im Schnitt rund 463.000 Euro kalkulieren. In den westlichen Innenbezirken liegt dieser Wert oft deutlich höher – das beschleunigt die Abwanderung in den Süden und Norden der Stadt.

Die fatale Angebotslücke

Ein Haupttreiber für steigende Preise ist die massive Verknappung. Was Experten prophezeiten, ist jetzt Realität: Die Fertigstellungszahlen im Wiener Wohnbau sind dramatisch eingebrochen.

Das Jahr 2026 markiert einen Tiefpunkt. Die Zahl fertiggestellter Wohneinheiten sank im Vergleich zu Rekordjahren um bis zu 40 Prozent. Viele Bauträger legten Projekte wegen explodierter Baukosten und unsicherer Absatzlage auf Eis. Diese Lücke trifft nun auf wiedererwachte Nachfrage. Da kaum Neues kommt, gewinnt der Bestand an Wert – besonders sanierte Altbauten in Außenbezirken werden zur Mangelware.

Finanzierung: Die Eiszeit ist vorbei

Dass die Nachfrage überhaupt anzieht, liegt an geänderten Rahmenbedingungen. Das Auslaufen der strengen KIM-Verordnung Mitte 2025 war der Wendepunkt. Die strikten Vorgaben zu Eigenkapital hatten vielen Familien zuvor den Kreditzugang versperrt.

Mit flexibleren Richtlinien und einem planbaren Zinsniveau zwischen 3 und 3,5 Prozent ist die Kalkulation für viele Haushalte wieder machbar. Banken verzeichnen mehr Kreditanträge. Die Kunden bringen dabei oft höhere Eigenkapitalanteile ein – nicht selten unterstützt durch die Elterngeneration.

Eigentum als Schutz vor steigenden Mieten

Ein psychologischer Faktor treibt die Wiener zusätzlich ins Grundbuch: die Mietpreisspirale. Da auch im Mietsegment der Neubau fehlt und die Bevölkerung wächst, sind die Mieten spürbar gestiegen. Die Schere zwischen Kreditrate und vergleichbarer Miete schließt sich etwas.

Der Kauf wird 2026 für viele zur Absicherung gegen langfristig steigende Wohnkosten. Besonders „Starter-Wohnungen“ – kompakte 2- bis 3-Zimmer-Einheiten mit U-Bahn-Anschluss – sind laut Maklern oft kurz nach der Inserierung vergeben.

Ein Verkäufermarkt kehrt zurück

Die Prognosen für 2026 sind vorsichtig optimistisch für Eigentümer, aber herausfordernd für Käufer. Institute rechnen mit Preissteigerungen von 2,5 bis 3 Prozent in Wien. Sollte die EZB die Zinsen weiter senken, könnte sich diese Dynamik noch beschleunigen.

Da kurzfristig keine Entspannung durch Neubauten zu erwarten ist, wird Wien 2026 wieder zunehmend zum Verkäufermarkt, besonders in den begehrten mittleren Lagen. Wer jetzt kaufen will, muss schnell sein und Kompromisse bei der Lage eingehen – oder über ein entsprechendes Budget verfügen.

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