Wiener Büromarkt steuert auf historisches Neubau-Tief zu

Der Wiener Büromarkt steht vor einem drastischen Einbruch bei neuen Büroflächen. Für 2026 und 2027 prognostizieren Analysten ein historisches Tief in der Neubaupipeline. Das wird den Wettbewerb um Premium-Lagen massiv verschärfen.

Das Jahr 2025 lieferte noch solide Zahlen, angetrieben von Großprojekten wie Teilen des Vienna Twentytwo. Doch die Zeiten ändern sich: Gestiegene Finanzierungskosten und ein strikter Fokus auf Vorvermietungen haben neue Projekte ausgebremst. Die Folge ist eine leerlaufende Pipeline.

Die Pipeline bricht ein

Aktuelle Marktberichte bestätigen den Trend: Während 2025 noch rund 110.000 bis 120.000 Quadratmeter fertiggestellt wurden, sieht es für 2026 und 2027 düster aus. Das Volumen könnte im kommenden Jahr auf unter 85.000 Quadratmeter fallen.

Für 2027 befürchten einige Szenarien sogar einen Absturz auf unter 50.000 Quadratmeter. Das wäre ein historischer Tiefstand. Der langjährige Durchschnitt liegt bei etwa 150.000 Quadratmetern.

Die Ursache liegt in der Vergangenheit: In den unsicheren Jahren 2023 und 2024 starteten kaum spekulative Projekte. Entwickler warteten auf hohe Vorvermietungsquoten – eine Vorsicht, die sich jetzt rächt.

Rekordjagd bei den Spitzenmieten

Die Verknappung treibt die Preise. Die Nachfrage nach hochwertigen, ESG-konformen Flächen in Top-Lagen bleibt ungebrochen, während das Angebot schwindet.

Zum Jahreswechsel 2025 hat sich die Spitzenmiete in Wien auf Rekordniveau eingependelt. Im Goldenen Quartier oder rund um den Hauptbahnhof werden bis zu 29,50 Euro pro Quadratmeter verlangt. Auch in guten Lagen außerhalb der Innenstadt nähert man sich der 25-Euro-Marke.

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Die allgemeine Leerstandsrate ist zwar leicht auf 4,5 Prozent gestiegen. Doch dieser Wert trügt: In modernen, nachhaltigen Klasse-A-Gebäuden gibt es faktisch keinen Leerstand. Wer heute große, zusammenhängende Flächen sucht, muss Jahre im Voraus planen.

Trendwende: Sanierung statt Neubau

Angesichts teurer Neubauten setzt der Markt voll auf die Revitalisierung des Bestands. Der “Refurbishment”-Trend ist vom Nischenthema zum Haupttreiber geworden.

Eigentümer investieren verstärkt in thermische Sanierung und technische Aufrüstung. Dieser Schub kommt auch von den Mietern: Internationale Konzerne mieten oft nur noch Flächen mit Nachhaltigkeitszertifikaten wie ÖGNI oder LEED.

Ein signifikanter Teil der “neuen” Flächen 2026/2027 wird daher aus Kernsanierungen stammen. Projekte wie das Francis haben gezeigt, dass der Markt diese Flächen gut annimmt. Doch sie können den Wegfall großer Neubauprojekte nicht vollständig ausgleichen.

Ein enger werdendes Nadelöhr

Für Mieter bringt der Jahreswechsel keine Entwarnung. Das Angebot wird sich 2026 weiter verknappen. Experten erwarten, dass die Spitzenmieten die 30-Euro-Marke testen oder durchbrechen könnten.

Für mutige Projektentwickler, die jetzt antizyklisch bauen, tun sich ab 2027 enorme Chancen auf. Bis dahin muss Wien mit dem verwalten, was da ist – und das wird in den nächsten zwei Jahren historisch wenig sein.

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