Wiener Büromarkt: Premium-Mieten steigen trotz Konjunkturflaute
17.01.2026 - 16:13:12
Der Wiener Büromarkt zeigt sich robust, besonders bei modernen Erstbezugsflächen. Die Mieten für hochwertige Büros steigen weiter – getrieben von einer hohen Nachfrage, die auf ein knappes Angebot an nachhaltigen Flächen trifft. Zwar ging die Vermietungsleistung im vierten Quartal 2025 zurück, lag aber deutlich über dem Vorjahresniveau.
Nachfrage-Boom trotzt der Wirtschaftslage
Im Gesamtjahr 2025 wurden in Wien rund 230.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Das ist ein Plus von 30 Prozent gegenüber 2024. Die starke Nachfrage kommt aus verschiedenen Branchen, dominiert wird sie vom (halb-)öffentlichen Sektor.
Die Leerstandsrate kletterte zwar leicht auf 3,8 bis 4,6 Prozent, bleibt aber historisch niedrig. Experten sehen den Markt klar geteilt: Ältere Bestandsimmobilien geraten unter Druck, während moderne Objekte Spitzenpreise erzielen.
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ESG wird zum entscheidenden Miet-Treiber
Die wachsende Bedeutung von ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) treibt die Preise. Unternehmen suchen gezielt nach zertifizierten Flächen, um eigene Nachhaltigkeitsziele zu erreichen und als attraktiver Arbeitgeber zu punkten.
Diese „Flucht in die Qualität“ spaltet den Markt:
* Für zertifizierte Gebäude mit innovativen Energiekonzepten werden bis zu 28,50 Euro pro Quadratmeter gezahlt.
* Nicht-nachhaltige Objekte müssen dagegen mit Wertverlusten rechnen.
Die Nachfrage nach „grünen“ Büros, etwa nach LEED oder ÖGNI zertifiziert, wächst rasant – das Angebot hält nicht Schritt.
Neubauflut 2025, Dürre 2026
2025 kamen mehrere große Projekte auf den Markt, darunter das LEOPOLDQUARTIER OFFICE und Teile des VIENNA TWENTYTWO. Insgesamt wurden rund 107.400 bis 132.000 Quadratmeter fertiggestellt. Diese Flut könnte kurzfristig etwas Druck nehmen.
Doch für 2026 erwarten Analysten einen deutlichen Einbruch: Die Neubauleistung soll auf nur noch etwa 65.800 Quadratmeter schrumpfen. Diese Verknappung moderner Flächen dürfte die Mieten im Premiumsegment weiter anheizen.
Büro als Plattform für Kultur und Innovation
Die Entwicklung spiegelt einen fundamentalen Wandel wider. Hybride Arbeit und Nachhaltigkeit haben die Anforderungen verändert. Das Büro wird vom reinen Arbeitsort zur Plattform für Unternehmenskultur und Zusammenarbeit.
Das steigert die Nachfrage nach zentralen, hochwertigen Immobilien. Investoren reagieren und setzen verstärkt auf bedarfsorientierte statt auf spekulative Projekte. Die Botschaft ist klar: Die Zukunft des Wiener Büromarktes ist „grün“.
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