Wiener Büromarkt: Hohe Nachfrage treibt Leerstand

Der Wiener Büromarkt startet 2026 mit einem scheinbaren Widerspruch: Trotz einer kräftigen Belebung der Vermietungen steigt die Leerstandsrate leicht an. Aktuelle Daten zeigen einen Anstieg auf 3,8 Prozent – obwohl die Nachfrage das Vorjahresniveau deutlich übertrifft. Verantwortlich ist eine wahre Flut neuer Büroflächen.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. 2025 wurden in Wien rund 230.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das ist ein Plus von etwa 30 Prozent gegenüber 2024 und ein starkes Signal für die Wirtschaftskraft der Stadt.

Gleichzeitig kletterte die Leerstandsrate von zuletzt 3,3 bis 3,6 Prozent auf nun 3,8 Prozent. Der Grund liegt im massiven Angebotsschub der letzten beiden Jahre. Allein 2025 kamen etwa 111.000 Quadratmeter neue Fläche auf den Markt. Diese Welle konnte selbst die robuste Nachfrage nicht sofort komplett schlucken.

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Öffentliche Hand und ESG als Nachfrage-Treiber

Wer mietet eigentlich all diese Flächen? Laut Berichten der EHL Immobilien Gruppe agierte 2025 vor allem der öffentliche und halbstaatliche Sektor als stabilisierender Anker und schloss großvolumige Verträge ab. Auch Bildungsinstitute und Versicherer waren verstärkt aktiv.

Ein entscheidender Faktor bleibt die Qualität. Der „Flight to Quality“ ist ungebrochen. Unternehmen suchen gezielt nach nachhaltigen, ESG-konformen Gebäuden, um ihre Klimaziele zu erreichen und als Arbeitgeber attraktiv zu bleiben. Während älterer Bestand kämpft, sind moderne Neubauten oft schon vor Fertigstellung gut vermietet. Die Spitzenmieten blieben mit 28,50 bis 29,00 Euro pro Quadratmeter stabil auf hohem Niveau.

Diese Großprojekte prägten 2025

• Vienna TwentyTwo: Das Landmark-Projekt in der Donaustadt kombiniert moderne Arbeitswelten mit Wohnen und Hotel.
• Central Hub (Vienna TwentyOne): Ein weiteres Großprojekt, das die Dynamik im Norden Wiens unterstreicht.
• LeopoldQuartier Offices: Ein Vorzeigeobjekt in bester Lage am Donaukanal.
• Carré Muthgasse: Ein modernes Bürogebäude, das den Standort Heiligenstadt aufwertet.

Wien bleibt im internationalen Vergleich stabil

Trotz des leichten Anstiegs ist die Lage in Wien entspannt. Im internationalen Vergleich mit Metropolen wie Frankfurt, Warschau oder London, wo die Leerstandsraten teils zweistellig sind, bleibt Wien ein Musterbeispiel für Stabilität.

Experten betonen: Ein Leerstand unter 4 Prozent bedeutet faktisch Vollvermietung. Eine gewisse Fluktuationsreserve ist für einen funktionierenden Markt notwendig. Der aktuelle Anstieg wird daher eher als Entspannung für suchende Unternehmen gewertet. Die Kluft zwischen begehrten ESG-Flächen und veraltetem Bestand wird sich jedoch voraussichtlich weiter vergrößern.

Ausblick: Weniger Neubau, mehr Fokus auf Qualität

Für 2026 zeichnet sich eine Beruhigung ab. Die Fertigstellungsleistung dürfte auf etwa 65.000 bis 70.000 Quadratmeter sinken. Im Fokus stehen zwei herausragende Projekte:

1. Enna: Ein umfassendes Refurbishment, das zeigt, wie Bestandsgebäude nachhaltig revitalisiert werden.
2. DC2: Der lang erwartete Büroturm in der Donau City soll als erster Turm mit einer Photovoltaik-Fassade neue Maßstäbe setzen.

Marktbeobachter wie Michael Ehlmaier und Stefan Wernhart deuten an: Die geringere Neubauleistung bei stabiler Nachfrage könnte den Leerstand gegen Jahresende wieder sinken lassen. Der Wettbewerb um die besten Lagen würde sich dann erneut verschärfen.

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