Wiener Bauverfahren bremsen Wohnungsbau aus

Lange Baugenehmigungsverfahren von bis zu zwei Jahren behindern den Wiener Wohnungsneubau. Neue Klimaregeln und Personalmangel verschärfen die Krise, private Bauträger ziehen sich zurück.

Die Wiener Immobilienbranche startet 2026 mit einer ernüchternden Bilanz. Trotz digitaler Initiativen bleibt die lange Dauer von Baugenehmigungen der entscheidende Flaschenhals. Branchenvertreter warnen vor einem Genehmigungsstau, der den dringend benötigten Wohnungsneubau massiv ausbremst.

Während die Stadt ihre „Wohnbau-Offensive“ für den geförderten Sektor vorantreibt, schlagen private Bauträger und Ziviltechniker Alarm. Die jüngsten Novellen der Wiener Bauordnung haben nicht zu der erhofften Beschleunigung geführt. Komplexe Genehmigungsverfahren binden Projekte oft über zwei Jahre – in einer Phase hoher Finanzierungskosten ein fatales Szenario.

Das Kernproblem ist die Lücke zwischen Gesetz und Praxis. Für größere Wohnbauprojekte in Wien dauern die Verfahren laut Projektentwicklern und Architekten weiterhin bis zu zwei Jahre oder länger.

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Im Fokus der Kritik steht der Paragraf 70a der Wiener Bauordnung. Dieses vereinfachte Verfahren für unproblematische Projekte verfehlt oft seinen Zweck. Statt einer raschen Freigabe legen Behörden häufig Prüftiefen an, die einem vollumfänglichen Bewilligungsverfahren gleichen. Die gesetzlich gewollte Beschleunigung verpufft.

Zwar arbeiten die Behörden an der Digitalisierung, doch die personellen Ressourcen reichen oft nicht aus, um die komplexen Einreichungen zeitnah abzuarbeiten.

Neue Klimaregeln erhöhen die Hürden

Die letzte große Bauordnungsnovelle entfaltet nun ihre volle Wirkung – mit ambivalenten Folgen. Die Ziele wie Dekarbonisierung und Solarpflicht sind gesellschaftlich gewollt, doch die Umsetzung hat die Einreichungen drastisch verkompliziert.

Die neuen Anforderungen an Begrünung und Photovoltaik treiben nicht nur die Baukosten. Sie erhöhen auch den Abstimmungsbedarf mit verschiedenen Magistratsabteilungen. Ein Projekt benötigt heute oft mehr Freigaben als noch vor fünf Jahren. Ein einziges fehlendes Gutachten kann den gesamten Prozess um Monate verzögern.

Die Forderung der Immobilienwirtschaft nach einem „One-Stop-Shop“, einer zentralen Anlaufstelle, bleibt auch 2026 unerfüllt.

Prognose: Einbruch bei privaten Projekten

Die Kombination aus langsamen Genehmigungen, hohen Baukosten und Zinsen bremst den Markt deutlich aus. Aktuelle Prognosen zeichnen ein düsteres Bild für den freifinanzierten Wohnbau.

Analysten erwarten für Wien 2026 einen neuen Tiefstand bei den Fertigstellungszahlen. Der Rückgang der Baugenehmigungen in den Vorjahren schlägt nun voll durch. Immer öfter ziehen Bauträger die Reißleine: Grundstücke werden „gebankt“ oder Projekte ganz storniert. Die Kosten für das Halten der Grundstücke während des Genehmigungsmarathons sprengen oft die Kalkulation.

Kann die öffentliche Hand den Ausfall der privaten Bauträger kompensieren? Branchenverbände wie der ÖVI bezweifeln das.

Wien im Vergleich: Ein strukturelles Problem

Ein Blick über die Stadtgrenzen verschärft die Kritik. In Niederösterreich oder Oberösterreich laufen vergleichbare Genehmigungsverfahren oft deutlich schneller.

Wien leidet strukturell unter einem Fachkräftemangel in der Verwaltung. Es fehlen Juristen und Amtssachverständige für die Flut an Anträgen. Die Ziviltechnikerkammer schlägt vor, mehr Prüfaufgaben an externe Experten auszulagern, um die Behörden zu entlasten. In der Wiener Verwaltungsstruktur stößt dieses Modell jedoch auf Widerstand.

Die Situation ist somit nicht nur eine Baukrise, sondern auch eine Verwaltungskrise. Droht Wien seinen Ruf als investorenfreundliche Stadt zu verlieren?

Was kommt 2026?

Eine plötzliche Entspannung ist nicht in Sicht. Die Branche wartet auf weitere Anpassungen, die den Vollzug erleichtern könnten.

• Politischer Druck: Die Oppositionsparteien im Landtag dürften das Thema „Wohnraumverknappung durch Bürokratie“ im Wahlkampf hochkochen lassen.
• Digitale Hoffnung: Die digitalen Einreichplattformen müssen 2026 endlich Effizienzgewinne liefern.
• Forderung nach Fristen: Die Wirtschaft wird ihre Forderung nach verbindlichen Entscheidungsfristen für Behörden erneuern.

Das Jahr 2026 wird zeigen, ob Wien die Balance zwischen Qualität und Geschwindigkeit im Wohnungsbau findet. Bis dahin ist Geduld die wichtigste Währung für Bauherren in der Hauptstadt.

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