Wien: Neubau bricht ein, Preise steigen drastisch

Der Wiener Immobilienmarkt steuert auf eine paradoxe Krise zu. Während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen um 23 Prozent anzieht, kollabiert der Neubau. Die Folge? Explodierende Preise und eine drohende Wohnungsknappheit in der Bundeshauptstadt.

Nach der Stabilisierungsphase 2024 ziehen die Preise für Kaufimmobilien wieder deutlich an. Besonders sanierte Altbauwohnungen in zentralen Lagen sind begehrt. In elf Bezirken kostet eine 70-Quadratmeter-Wohnung mittlerweile über 500.000 Euro.

Die ImmoScout24-Daten zeigen: Die Nachfrage ist zurück. Das Ende der strengen KIM-Verordnung im Juni 2025 und stabilisierte Zinsen erleichtern die Finanzierung. Gleichzeitig treibt der ungebrochene Zuzug nach Wien den Bedarf. Doch das Angebot wächst nicht mit.

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Dramatischer Einbruch der Fertigstellungen

Die Zahlen sind alarmierend. Die Wirtschaftskammer Wien prognostiziert für 2025 einen Rückgang der Fertigstellungen um 38 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 2026 könnte der Einbruch sogar 40 Prozent erreichen.

Private Bauträger, die traditionell zwei Drittel des Wiener Neubaus stemmen, ziehen sich massiv zurück. Die Baubewilligungen sinken seit 2023 kontinuierlich – ein klarer Frühindikator für künftige Engpässe. Betroffen sind sowohl frei finanzierte als auch soziale Wohnbauprojekte.

Warum niemand mehr baut

Die Ursachen für die Baukrise sind vielschichtig:

• Explodierende Baukosten: Der österreichische Baukostenindex verharrt auf Rekordniveau
• Nachwirkungen der KIM-Verordnung: Die strengen Kreditregeln bis Mitte 2025 machten Projekte unkalkulierbar
• Regulatorische Hürden: Stellplatzverpflichtungen und Stadtbild-Vorgaben erschweren Sanierungen und Nachverdichtung
• Verlagerung an den Stadtrand: Bauaktivitäten weichen aus der bebauten Stadt aus

Viele Projekte rechnen sich schlichtweg nicht mehr. Die lange Vorlaufzeit verschärft das Problem zusätzlich – Entscheidungen von heute wirken erst in Jahren.

Perfekter Sturm für den Wohnungsmarkt

“Der Wohnimmobilienmarkt könnte spätestens 2026 in den Steigflug übergehen”, warnt Matthias Reith von Raiffeisen Research. Was zunächst nach guter Nachricht für Eigentümer klingt, birgt sozialen Sprengstoff.

Die Verknappung trifft alle Segmente. Potenzielle Käufer, die sich kein Eigentum mehr leisten können, weichen auf den Mietmarkt aus – und treiben auch dort die Preise. Der Markt spaltet sich: Bei Bestandsobjekten gibt es noch Verhandlungsspielraum, im Neubau diktieren die Verkäufer die Konditionen.

Was kommt auf Wien zu?

Die Prognose ist eindeutig: Der Druck wird zunehmen. Bevölkerungswachstum, gelockerte Finanzierungsregeln und historisch niedrige Neubauaktivität bilden eine explosive Mischung. Die Preise werden weiter steigen, die Knappheit sich verschärfen.

Branchenverbände fordern Bürokratieabbau, Investitionsanreize und eine praxisnahe Wohnbaupolitik. Ohne rasche Gegenmaßnahmen droht Wien seinen Ruf als leistbare Metropole zu verlieren.

Für Kaufinteressenten schließt sich das Zeitfenster für moderate Preise. Der Wandel vom Käufer- zum Verkäufermarkt ist in vollem Gang – und er dürfte sich in den kommenden Jahren weiter beschleunigen.

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