Wien: Mietpreise explodieren, Neubau bricht um 40 Prozent ein

Der Wiener Wohnungsmarkt kollabiert. 2025 werden nur noch 9.500 neue Wohnungen fertig – 2023 waren es 17.000. Die Folge: Angebotsmieten klettern auf über 20 Euro pro Quadratmeter, Tendenz weiter steigend. Die Hauptstadt erlebt eine Angebotskrise mit dramatischen sozialen Folgen.

Die Stadt wächst, doch der Wohnraum versiegt. Was jahrelang gut funktionierte, gerät nun aus dem Gleichgewicht: Wiens Ruf als leistbare Metropole steht auf dem Spiel.

Die Zahlen schockieren selbst Branchenkenner. Der “Erste Österreichische Neubaubericht” der Wirtschaftskammer prognostiziert für Wien einen dramatischen Einbruch: Nach rund 17.000 Fertigstellungen im Jahr 2023 werden es 2025 nur noch etwa 9.500 Wohnungen sein.

Der Tiefpunkt ist noch nicht erreicht. Experten rechnen für 2026 mit einem weiteren Rückgang von bis zu 40 Prozent im Vergleich zu den Boomjahren. Besonders hart trifft es den freifinanzierten Mietsektor – dort liegt die Bautätigkeit teils mehr als die Hälfte unter dem Fünfjahresdurchschnitt.

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Die Pipeline neuer Projekte ist praktisch ausgetrocknet. Eine schnelle Erholung? Unwahrscheinlich.

Angebotsmieten durchbrechen 20-Euro-Marke

Der Markt reagiert gnadenlos auf die Verknappung. ImmoScout24-Daten aus dem ersten Quartal 2025 zeigen: Die Angebotsmieten in Wien kletterten um 9 Prozent auf durchschnittlich 20,42 Euro pro Quadratmeter. Damit gehört die Bundeshauptstadt zu den teuersten Pflastern Österreichs.

Andere Portale bestätigen den Trend mit Werten zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter. Doch nicht nur Neuverträge werden teurer – auch Bestandsmieter spüren den Druck. Die Durchschnittsmiete inklusive Betriebskosten lag laut Statistik Austria im zweiten Quartal 2025 österreichweit bereits bei 10,2 Euro pro Quadratmeter.

Der Wettbewerb um freie Wohnungen verschärft sich zunehmend. Besichtigungstermine gleichen einem Bewerbungsmarathon, bei dem Dutzende Interessenten um ein Objekt kämpfen.

Der perfekte Sturm: Zinsen, Kosten, Regulierung

Was hat den Bauboom so abrupt gestoppt? Die Antwort ist ein toxischer Mix aus mehreren Faktoren.

Die Hauptursachen:

• Zinswende: Die Finanzierungskosten für Bauträger und Käufer explodierten
• Baukosten: Massive Preissteigerungen der letzten Jahre belasten die Kalkulation
• Grundstückspreise: In Wien nach wie vor auf Rekordniveau
• KIM-Verordnung: Strenge Kreditvergabe-Regeln bremsten den Markt nachhaltig

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung lief zwar Mitte 2025 aus, wirkt aber nach. Dazu kommen überbordende Bauvorschriften und Regulierungen, die Projekte verteuern und verzögern.

“Die sinkenden Fertigstellungszahlen stellen eine ernstzunehmende Herausforderung für Wohnungssuchende dar”, warnt Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen. Viele geplante Projekte wurden verschoben oder komplett gestoppt.

Soziale Sprengkraft: Wiens Markenzeichen in Gefahr

Die Krise stellt Wiens Image als leistbare Weltstadt fundamental infrage. Was hier passiert, ist keine kurzfristige Marktschwankung – es ist eine strukturelle Unterversorgung.

Die hohe Nachfrage durch Bevölkerungswachstum und Zuzug kann bereits jetzt nicht mehr gedeckt werden. Während der soziale und geförderte Wohnbau einen wichtigen Pfeiler bildet, kann er den Einbruch im freifinanzierten Sektor nicht kompensieren. Dieser machte in den letzten Jahren über zwei Drittel des Neubaus aus.

Die soziale Dimension ist enorm: Steigende Wohnkosten fressen verfügbare Einkommen auf und verschärfen die Ungleichheit. Wer kann sich Wien in Zukunft noch leisten?

Keine Entspannung in Sicht

Die Prognose ist ernüchternd. Experten erwarten keine schnelle Besserung – im Gegenteil. Die entstandene Angebotslücke wird Jahre brauchen, um sich zu schließen. Selbst bei ersten zarten Anzeichen einer Belebung: Neue Projekte kommen erst mit erheblicher Verzögerung auf den Markt.

Analysten rechnen daher mit weiter steigenden Mieten. Die Immobilienwirtschaft fordert dringend politische Gegenmaßnahmen: Deregulierung von Bauvorschriften, Investitionsanreizen für den privaten Wohnbau, beschleunigte Genehmigungsverfahren.

Ohne entschlossenes Handeln droht Wien, seinen größten Standortvorteil zu verspielen: leistbaren Wohnraum für eine breite Bevölkerungsschicht. Der Tiefpunkt 2026 wird zeigen, wie ernst die Situation wirklich ist.

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