Wien: Mietmarkt vor dem Kollaps – 20 Euro pro Quadratmeter geknackt

Der Wiener Wohnungsmarkt steht vor dem Kollaps. Trotz Mietpreisbremse und geplanter Reform steigen die Mieten ungebremst – erstmals über 20 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig warnen Experten vor einer dramatischen Angebotslücke ab 2026: Einem Bedarf von 10.000 Wohnungen stehen nur wenige tausend Fertigstellungen gegenüber.

Kann die Politik die Notbremse noch rechtzeitig ziehen? Oder steuert Wien auf eine beispiellose Wohnungskrise zu?

Ab 1. Jänner 2026 gelten neue Spielregeln am Wiener Wohnungsmarkt. Die Mietrechtsnovelle bringt einheitliche Regeln für Mieterhöhungen – unabhängig von der Vertragsart.

Die wichtigsten Neuerungen:

• Mieterhöhungen nur einmal jährlich erlaubt
• Inflationsdeckel: Bei über 3% Inflation wird nur die Hälfte des darüberliegenden Anteils weitergegeben
• Befristete Verträge verlängern sich von drei auf fünf Jahre Mindestlaufzeit

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Zusätzlich friert das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz die Richtwert- und Kategoriemieten für 2025 ein. Die Regierung verspricht sich davon kurzfristige Entlastung für Mieter.

Realität am Markt: Die Preisspirale dreht sich weiter

Die politischen Bemühungen zeigen bisher wenig Wirkung. Die 20-Euro-Marke ist gefallen – und zwar nach oben.

ImmoScout24 meldet für das erste Quartal 2025 einen durchschnittlichen Angebotspreis von 20,42 Euro pro Quadratmeter (brutto). Das entspricht einem Anstieg von neun Prozent binnen Jahresfrist. Die Plattform ohne-makler.at bestätigt den Trend mit 20,14 Euro (+8,69%).

Besonders dramatisch: Kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern erreichen Spitzenwerte weit über dem Durchschnitt. Die Statistik Austria verzeichnete bereits Anfang 2025 erstmals durchschnittliche Mieten von über 10 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten – österreichweit. In Wien liegen die tatsächlichen Kosten deutlich darüber.

Experten schlagen Alarm: Massive Angebotslücke droht

Die eigentliche Krise steht noch bevor. Eine Analyse der Immo Analytics GmbH zeichnet ein düsteres Bild für 2026.

Die Zahlen sind eindeutig:

• Bedarf: 10.000 bis 11.000 Wohnungen pro Jahr
• Fertigstellungen: deutlich darunter
• Altersbedingte Abgänge: 7.000 bis 8.000 Einheiten jährlich
• Bevölkerungswachstum: zusätzliche 3.000 Wohnungen nötig

Die Experten prognostizieren einen Wechsel vom aktuellen Käufermarkt zum Verkäufermarkt. Neue reine Mietwohnprojekte? Fehlanzeige. Die Planungszahlen sind erschreckend niedrig.

Was bedeutet das konkret? Der Druck auf den Mietmarkt wird sich weiter verschärfen. Wohnungssuchende stehen vor einer zunehmend aussichtslosen Situation.

Regulierung vs. Markt: Ein unlösbarer Konflikt?

Die Fronten verhärten sich. Während die Arbeiterkammer umfassende Mietobergrenzen und ein Ende der Befristungen fordert, warnt die Wirtschaftskammer vor den Folgen.

Die Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder kritisiert die Eingriffe in die Vertragsfreiheit scharf. Ihr Argument: Zu viel Regulierung verunsichert Vermieter und mindert die Attraktivität privater Investitionen. Ein Rückzug privater Vermieter würde das Angebot weiter verknappen – und genau das Gegenteil des Gewünschten bewirken.

Die Politik sitzt in der Zwickmühle. Einerseits muss sie Mieter vor überhöhten Preisen schützen. Andererseits braucht es Anreize für Investoren, überhaupt noch in Wohnraum zu investieren.

Prognose 2026: Keine Entspannung in Sicht

Die Mietrechtsreform wird die Rahmenbedingungen neu sortieren. Doch die fundamentalen Probleme bleiben bestehen: zu viel Nachfrage, zu wenig Angebot, stagnierende Bautätigkeit.

Marktbeobachter erwarten ab 2026 wieder steigende Preise für Wohneigentum. Das wird zusätzlichen Druck auf den Mietmarkt ausüben. Für Wohnungssuchende bedeutet dies: Die Situation wird sich weiter verschärfen.

Ob die politischen Maßnahmen greifen, wird sich erst langfristig zeigen. Entscheidend wird sein, ob es gelingt, echte Anreize für den Neubau leistbaren Wohnraums zu schaffen – ohne private Investoren zu vergraulen. Ein Drahtseilakt, bei dem Wien derzeit auf die falsche Seite zu kippen droht.

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