Wien: Immobilienpreise steigen wieder – Neubau bricht ein

Der Wiener Immobilienmarkt stabilisiert sich. Nach den Preiskorrekturen 2023 und 2024 ziehen die Kaufpreise wieder an – trotz wirtschaftlicher Unsicherheit. Besonders gefragt: Vorsorgewohnungen. Doch es gibt ein Problem, das die Lage mittelfristig verschärfen wird.

Aktuelle Analysen, darunter vom Immobiliendienstleister CBRE, zeigen eine paradoxe Entwicklung: Während die Nachfrage steigt und Finanzierungen wieder erschwinglicher werden, bricht der Neubau dramatisch ein. Was bedeutet das für Käufer und Investoren?

Kaufpreise klettern auf 6.500 Euro pro Quadratmeter

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen 2025 um rund fünf Prozent auf 6.500 Euro pro Quadratmeter. In begehrten Lagen ziehen die Preise noch stärker an. Wien bleibt damit Österreichs teuerster Standort.

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Der Grund für die Belebung: Mehrere Zinssenkungen der EZB seit Ende 2024 haben Wohnbaukredite wieder attraktiver gemacht. Das mittlere Preissegment zwischen 300.000 und 500.000 Euro profitiert besonders. Nach zwei Jahren Abkühlung kehrt die Dynamik zurück.

Vorsorgewohnungen: Mieten steigen auf 16 Euro pro Quadratmeter

Investoren setzen verstärkt auf Anlegerwohnungen. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Vorsorgewohnungen im Erstbezug kletterten von 13,90 Euro netto im Jahr 2023 auf voraussichtlich fast 16,00 Euro netto für 2025. Die Spitzenrendite liegt stabil bei 4,10 Prozent.

Was macht Vorsorgewohnungen so attraktiv?

• Stabile Erträge durch hohe Mietnachfrage
• Wertsteigerungspotenzial dank Angebotsverknappung
• Krisensichere Anlage in unsicheren Zeiten

Die wachsende Nachfrage nach Mietwohnungen und die Verknappung des Angebots sichern die Position von Vorsorgewohnungen als zentrale Säule der privaten Altersvorsorge.

Neubau auf Zehnjahres-Tief: Nur 8.800 Wohnungen fertiggestellt

Hier zeigt sich die größte Herausforderung: Für 2025 werden in Wien nur rund 8.800 bis 9.400 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht einem Rückgang von etwa 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr – der niedrigste Stand seit zehn Jahren.

Die Prognose für 2026? Noch schlechter. Experten erwarten einen weiteren Rückgang, bevor sich die Zahlen auf niedrigem Niveau stabilisieren. Besonders betroffen ist der freifinanzierte Mietsektor: Seine Neubauleistung liegt mehr als die Hälfte unter dem Fünfjahresdurchschnitt.

Die Konsequenz: Die bestehende Angebotslücke wird sich weiter vergrößern. Hohe Baukosten und die reduzierte Bautätigkeit verschärfen den Druck auf Miet- und Kaufpreise.

Vom Käufer- zum Verkäufermarkt

“Wien steht exemplarisch für den Druck, unter dem der Wohnungsmarkt derzeit steht”, erklärt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE Österreich. Die Situation ist paradox: Während Finanzierungen leichter werden, schrumpft das Angebot verfügbarer Objekte.

Steigende Bevölkerungszahlen treffen auf sinkende Fertigstellungen. Das Ergebnis: Der Markt wandelt sich. Verkäufer sitzen wieder am längeren Hebel, Käufer müssen schneller handeln.

Preissteigerungen ab 2026 erwartet

Die Experten sind sich einig: Nach der Stabilisierungsphase folgt der Steigflug. “Der Wohnimmobilienmarkt hat recht kontrolliert die Reiseflughöhe verringert und dürfte 2025 zunächst die Flughöhe halten, spätestens 2026 könnte ein Steigflug folgen”, prognostiziert Raiffeisen Research.

Der Haupttreiber bleibt die wachsende Kluft zwischen Nachfrage und Angebot. Für das Gesamtjahr 2025 rechnen Analysten noch mit moderaten Anstiegen. Ab 2026 könnten die Preise jedoch wieder um etwa 3 Prozent pro Jahr zulegen.

Für Anleger in Vorsorgewohnungen bedeutet das: Steigende Mieten und Angebotsknappheit sichern weiterhin attraktive Renditen. Der Wendepunkt ist erreicht – wer jetzt investiert, positioniert sich vor der nächsten Preisrunde.

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