Wien: Immobilienpreise explodieren wieder

Der Wiener Immobilienmarkt dreht voll auf. Nach einer kurzen Verschnaufpause klettern Mieten und Kaufpreise 2025 wieder rasant nach oben. Der Grund: Ein drastischer Einbruch bei den Neubauten trifft auf ungebrochen hohe Nachfrage. Für Wohnungssuchende wird die Situation zunehmend zur Zerreißprobe.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Während die Nachfrage boomt, schrumpft das Angebot auf ein Zehn-Jahres-Tief. Experten warnen vor einer strukturellen Unterversorgung, die das Wohnen in der Bundeshauptstadt langfristig unbezahlbar machen könnte.

Der Mietmarkt zeigt sich besonders angespannt. ImmoScout24 meldet einen Anstieg der Angebotsmieten um neun Prozent auf durchschnittlich 20,42 Euro pro Quadratmeter. ohne-makler.at kommt auf ähnliche Werte: 20,14 Euro pro Quadratmeter bedeuten ein Plus von 8,69 Prozent gegenüber 2024.

In Top-Lagen wird es noch teurer. CBRE beziffert die Spitzenmieten aktuell auf 19,40 Euro pro Quadratmeter – 5,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Statistik Austria bestätigt den Trend bundesweit: Im zweiten Quartal 2025 kletterte die durchschnittliche Nettomiete um 5,3 Prozent auf 7,70 Euro pro Quadratmeter.

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Warum der massive Anstieg? Viele Bauträger setzen mittlerweile auf den Verkauf von Eigentumswohnungen statt auf Mietraum. Das verfügbare Angebot schrumpft dramatisch.

Kaufpreise: Die Stabilisierung ist vorbei

Auch wer kaufen will, muss tiefer in die Tasche greifen. OTTO Immobilien verzeichnet für das erste Halbjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von 1,35 Milliarden Euro – ein satter Anstieg von 45 Prozent. Raiffeisen Research erklärt die Phase sinkender Immobilienpreise offiziell für beendet und prognostiziert für 2025 ein Plus von 0,9 Prozent.

Die Preisunterschiede zwischen den Bezirken sind enorm:

• Innere Stadt: Spitzenwerte über 18.000 Euro pro Quadratmeter
• Wien-Durchschnitt: Rund 6.509 Euro pro Quadratmeter (Stand Ende August)
• Außenbezirke: Moderater, aber ebenfalls steigend

Befeuert wird die Nachfrage durch verbesserte Finanzierungsbedingungen. Die EZB senkte die Zinsen, die restriktive KIM-Verordnung zur Kreditvergabe lief im Sommer aus. Plötzlich können wieder mehr Menschen zugreifen – und treiben die Preise weiter nach oben.

Der Neubau bricht massiv ein

Das Kernproblem liegt beim Angebot. Für 2025 rechnen Experten mit lediglich 8.800 bis 9.400 fertiggestellten Wohnungen in Wien – der niedrigste Stand seit zehn Jahren. In den Vorjahren wurden teils über 14.000 Einheiten pro Halbjahr fertiggestellt.

Was bremst die Bauträger aus? Gestiegene Baukosten, Materialengpässe und die noch nachwirkenden Finanzierungsprobleme der letzten Jahre zwangen viele zur Zurückhaltung. Mehr als die Hälfte aller Neubauten konzentriert sich mittlerweile auf Floridsdorf und Donaustadt – dort sind noch Flächenreserven vorhanden.

Doch die geringe Bautätigkeit reicht nicht ansatzweise aus, um die wachsende Bevölkerung und die hohe Nachfrage zu bedienen. Das Ergebnis: Der Markt heizt sich immer weiter auf.

Wohnkosten belasten Haushalte massiv

Die Folgen treffen vor allem Mieter und Kaufinteressenten hart. Bereits 2023 gaben acht Prozent der österreichischen Haushalte mehr als 40 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aus – Tendenz steigend. Angesichts der aktuellen Mietsteigerungen dürfte dieser Anteil mittlerweile deutlich höher liegen.

Der geförderte Wohnbau in Wien dämpft zwar traditionell die Gesamtdynamik. Doch der freifinanzierte Sektor, der einen Großteil des Marktes ausmacht, erlebt gerade einen regelrechten Preisschock.

Keine Entspannung in Sicht

Die Prognosen für 2026 fallen ernüchternd aus. EHL Immobilien rechnet mit einem Anstieg der Wohnungspreise um 2,4 Prozent und der Mieten um durchschnittlich 7,3 Prozent. RE/MAX sieht sogar ein Plus von 3,4 Prozent bei den Kaufpreisen voraus.

Solange die Bautätigkeit nicht massiv anzieht, bleibt der Wettbewerb um Wohnraum gnadenlos. Die Leistbarkeit des Wohnens in Wien entwickelt sich zur zentralen sozialen Frage der kommenden Jahre. Ob die Politik darauf eine Antwort findet, bleibt abzuwarten.

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