Wien: Büromarkt 2025 mit Rekordvermietungen und Höchstmieten

Nach einem verhaltenen Start ins Jahr 2025 zog die Nachfrage im Sommer massiv an. Das Ergebnis: 89.300 m² vermietete Fläche im dritten Quartal, ein Plus von 305 % gegenüber dem Vorjahr. Die Zahlen stammen von CBRE, einem der führenden Immobilienberatungsunternehmen in Österreich.

Was steckt hinter diesem Aufschwung? Unternehmen suchen gezielt nach modernen, nachhaltigen Büroflächen. Der sogenannte “Flight to Quality” prägt den Markt: Weniger Quadratmeter, dafür höchste Ausstattungsstandards und ESG-Zertifizierungen.

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Die beeindruckenden Zahlen basieren auf mehreren Großvermietungen. Allein am Hauptbahnhof ging ein Deal über 25.000 m² über den Tisch. In der Donaucity wurden weitere 17.668 m² vermietet.

Insgesamt erreichte die Vermietungsleistung in den ersten drei Quartalen 166.300 m² – ein Zuwachs von 44 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das Vienna Research Forum (VRF) bestätigt den Trend und meldet für das dritte Quartal knapp 84.000 m² vermieteter moderner Büroflächen.

Besonders aktiv zeigen sich der öffentliche Sektor und IT-Unternehmen. Sie profitieren von der stabilen wirtschaftlichen Lage Wiens und der zentralen Lage in Europa.

Leerstand auf Rekordtief – Mieten klettern

Die Leerstandsquote verharrt bei mageren 3,6 % laut CBRE. Das VRF beziffert die Quote für moderne Bürogebäude auf 4,51 %. Beide Werte gehören zu den niedrigsten in Europa.

Woher kommt dieser knappe Markt? Die Bautätigkeit orientiert sich stark am tatsächlichen Bedarf. Neubauprojekte sind oft bereits vor Fertigstellung weitgehend vermietet. Diese Vorvermietungsquote liegt konstant hoch.

Die Konsequenz: Spitzenmieten von bis zu 29 Euro pro Quadratmeter und Monat. Noch drastischer entwickeln sich Lagen außerhalb des Zentrums – dort stiegen die Mieten um bis zu 9 % im Jahresvergleich.

Was treibt die Preise? Neben der hohen Nachfrage belasten gestiegene Bau- und Finanzierungskosten die Kalkulation. Die Inflation der vergangenen Jahre schlägt zusätzlich durch.

ESG spaltet den Markt

Nachhaltigkeit ist längst kein Marketingbegriff mehr – sie bestimmt die Mietpreise. Unternehmen zahlen deutlich mehr für ESG-zertifizierte Gebäude mit niedrigem Energieverbrauch und zukunftsfähiger Infrastruktur.

Warum dieser Fokus? Einerseits fordern regulatorische Vorgaben klimafreundliche Arbeitswelten. Andererseits locken moderne Büros im Wettbewerb um Fachkräfte. Mitarbeiter erwarten hochwertige, gut angebundene Standorte.

Die Kehrseite: Ältere Bestandsimmobilien ohne Sanierung verlieren an Attraktivität. Die Schere zwischen Premium-Objekten und veralteten Büros öffnet sich weiter. Experten warnen vor einer Zweiteilung des Marktes.

Neubau-Pipeline 2025: Qualität vor Quantität

Für 2025 werden 107.000 bis 132.000 m² neue oder generalsanierte Büroflächen erwartet. Prominente Projekte wie das LeopoldQuartier Office, der Central Hub im TwentyOne und das VIENNA TWENTYTWO setzen architektonische Akzente.

Diese Gebäude zeichnen sich durch:

• Höchste Nachhaltigkeitsstandards (LEED, BREEAM, DGNB)
• Flexible Grundrisse für moderne Arbeitsmodelle
• Erstklassige öffentliche Anbindung
• Innovative Gemeinschaftsflächen und Infrastruktur

Die Pipeline für 2026 fällt mit rund 82.000 m² etwas geringer aus. Das könnte den Angebotsdruck weiter verschärfen und die Mietpreise zusätzlich befeuern.

Arbeitsmodelle verändern die Nachfrage

Homeoffice und Desk-Sharing reduzieren zwar den absoluten Flächenbedarf. Doch Unternehmen kompensieren das durch höhere Qualitätsansprüche. Das Motto lautet: “Weniger ist mehr” – aber nur, wenn die verbleibende Fläche erstklassig ist.

Diese Entwicklung begünstigt zentrale Lagen mit guter Erreichbarkeit. Mitarbeiter akzeptieren weniger Präsenztage nur, wenn die Anreise unkompliziert ist und das Büro einen Mehrwert bietet.

Ausblick: Stabilität auf hohem Niveau

Analysten rechnen mit einer Fortsetzung der positiven Entwicklung. Die Nachfrage bleibt stark, besonders vom öffentlichen Sektor und der Tech-Branche. Die begrenzte Neubautätigkeit stützt die Mietpreise.

Langfristig entscheidet die Modernisierung des Altbestands über die Marktentwicklung. Wien muss ältere Gebäude energetisch sanieren, um den Nachhaltigkeitsanforderungen gerecht zu werden. Sonst droht ein wachsender Anteil schwer vermietbarer Flächen.

Die Position Wiens als einer der stabilsten Büromärkte Europas bleibt jedoch unangefochten. Die Kombination aus solider Wirtschaft, hoher Lebensqualität und modernen Büroflächen zieht weiterhin internationale Unternehmen an.

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