Wien 2026: Immobilienmarkt vor Trendwende

Der Wiener Immobilienmarkt steht vor einem Umbruch. Nach zwei Jahren Stagnation kehrt die Dynamik zurück – doch ein massiver Angebotsrückgang trifft auf wachsende Nachfrage. Das könnte Preise und Mieten in die Höhe treiben.

Eine aktuelle Analyse der Warestone Immobilien GmbH bestätigt: 2026 markiert den Übergang vom Käufer- zum Verkäufermarkt. Während sinkende Zinsen Käufer zurückbringen, droht auf der Angebotsseite eine signifikante Lücke. Die Europäische Zentralbank hat durch ihre Zinsschritte im laufenden Jahr die Finanzierungskonditionen verbessert – vielen privaten Käufern ermöglicht das die Rückkehr an den Markt.

Die Fertigstellungszahlen sind dramatisch eingebrochen. Während in den Boomjahren oft über 15.000 Einheiten pro Jahr entstanden, sanken die Prognosen für 2025 bereits auf rund 9.400 Einheiten. Für 2026 zeichnet sich keine schnelle Entspannung ab.

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Daten von OTTO Immobilien und Exploreal zeigen das Ausmaß: Zwar hoffen einige Marktbeobachter auf eine leichte Erholung auf etwa 10.700 Einheiten, doch Experten von Immo Analytics warnen vor einem weiteren Rückgang. Grund sind gestiegene Baukosten und die Projektstopps der letzten zwei Jahre.

„2026 wird ein entscheidendes Jahr für den Wiener Immobilienmarkt”, heißt es bei Warestone. „Weniger Neubau trifft auf mehr Nachfrage – das ist die Formel für steigende Preise.”

Das strukturelle Problem: Wien benötigt jährlich rund 10.000 bis 11.000 neue Wohnungen, um allein Bevölkerungswachstum und Wegfall alter Bestände zu kompensieren. Mit Fertigstellungszahlen darunter entsteht ein massives Defizit.

Mieten explodieren weiter

Besonders brisant ist die Lage am Mietmarkt. Da Eigentum durch die strengen Kreditvergaberichtlinien schwerer erreichbar wurde, drängten mehr Menschen in Mietwohnungen. Dieser Druck verschärft sich weiter.

In populären Bezirken und bei Neuvermietungen sind die Preise bereits 2025 spürbar angezogen. Für 2026 beschleunigt sich dieser Trend voraussichtlich, da kaum neue, frei finanzierte Mietprojekte entstehen. Viele Bauträger haben sich aufgrund regulatorischer Unsicherheiten aus dem Mietwohnungsbau zurückgezogen oder Projekte in Eigentumswohnungen umgewandelt.

Was bedeutet das konkret für Mieter? Ein weiterer Anstieg der Neuvertragsmieten scheint unausweichlich. Das Angebot an leistbaren, frei finanzierten Wohnungen schrumpft weiter.

Investoren wittern ihre Chance

Trotz – oder gerade wegen – der Verknappung kehrt der Optimismus zurück. Der OTTO Immobilien Wohnmarktbericht verzeichnete bereits im ersten Halbjahr 2025 einen Anstieg des Transaktionsvolumens bei Eigentumswohnungen um 45 % auf 1,35 Mrd. Euro. Die Anzahl der Verkäufe legte um fast 40 % zu.

Die Zahlen belegen: Die “Schockstarre” ist überwunden. Institutionelle Investoren und vermögende Privatanleger sichern sich jetzt Bestände, bevor die Preise 2026 voraussichtlich wieder breiter anziehen. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten in guten Lagen.

Experten von Raiffeisen Research prognostizierten bereits Anfang des Jahres, dass nach einer Phase der Stabilisierung spätestens 2026 wieder ein Preisanstieg einsetzt. Diese Prognose scheint sich nun zu bewahrheiten.

Die Folgen der Zinswende

Die aktuelle Entwicklung ist die direkte Konsequenz der Zinswende von 2022/2023 und der Baukostenexplosion. Viele Projekte, die heute fertig sein müssten, wurden gar nicht erst begonnen. Dieser “Schweinezyklus” der Immobilienwirtschaft schlägt nun voll durch.

Der Markt wandelt sich von einem Käufermarkt, in dem Rabatte und Verhandlungen an der Tagesordnung waren, wieder zu einem Verkäufermarkt. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen steht Wien zwar dank des starken geförderten Wohnbaus noch relativ stabil da – doch der frei finanzierte Markt entkoppelt sich zunehmend.

Was 2026 auf Käufer und Mieter zukommt

Die Tendenzen für das kommende Jahr sind klar:

• Kaufpreise steigen: Bei Eigentumswohnungen sind moderate bis deutliche Preissteigerungen zu erwarten, insbesondere in den inneren Bezirken und bei hochwertigen Neubauten.

• Mietpreisschock droht: Mieter müssen sich auf weiter steigende Neuvertragsmieten einstellen.

• Bauaktivität bleibt niedrig: Auch bei sinkenden Zinsen dauert es aufgrund langer Vorlaufzeiten, bis die Neubauleistung wieder anzieht.

Wer über einen Kauf nachdenkt, sollte nicht mehr allzu lange warten. Das Fenster der stabilen Preise scheint sich zu schließen. Ob sich der prognostizierte Trend tatsächlich so deutlich durchsetzt, hängt auch von externen Faktoren wie der weiteren Zinsentwicklung und der Wirtschaftslage ab. Doch die Weichen sind gestellt – 2026 dürfte spannend werden.

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