Wegzugssteuer: Immobilien-GmbH wird zur teuren Falle

Steuerexperten warnen vor den verschärften Regeln der deutschen Wegzugsbesteuerung. Besitzer von Immobilien-Gesellschaften drohen bei einem Umzug ins Ausland hohe Steuern – ohne einen Cent zu verdienen.

Grund ist eine Gesetzesreform, die frühere Stundungsmöglichkeiten weitgehend abgeschafft hat. Die Steuer auf stille Reserven wird nun oft sofort fällig. Betroffen sind vor allem Personen, die ihre Immobilie über eine Kapitalgesellschaft wie eine GmbH halten.

EU-Umzug? Frühere Stundung ist Geschichte

Bis Ende 2021 war die Lage entspannter: Wer innerhalb der EU oder des EWR umzog, konnte die anfallende Steuer zinslos stunden – bis die Anteile tatsächlich verkauft wurden. Diese Regelung fiel ersatzlos weg.

Seit 2022 wird die Steuer grundsätzlich sofort mit dem Wegzug fällig. Eine Ratenzahlung über sieben Jahre ist zwar möglich, ändert aber nichts an der sofort entstehenden Steuerschuld. Getroffen wird, wer in den letzten zwölf Jahren mindestens sieben Jahre in Deutschland steuerpflichtig war und mindestens ein Prozent an einer Kapitalgesellschaft hält.

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Warum die Immobilien-GmbH zum Risiko wird

Der Besitz über eine GmbH ist eine beliebte, aber tückische Konstellation. Bei einem Umzug des Gesellschafters ins Ausland wird eine fiktive Veräußerung seiner Anteile zum Marktwert angenommen.

• Die stillen Reserven aus der Wertsteigerung der Immobilie werden beim Anteilseigner besteuert.
• Das Problem: Es fließt kein Geld, weil die Immobilie ja nicht verkauft wird.
• Die Folge ist eine hohe Steuerlast auf Papiergewinne, die mit eigenen liquiden Mitteln beglichen werden muss.

Experten betonen, dass dieses Risiko oft erst bei konkreten Auswanderungsplänen erkannt wird – dann ist es meist zu spät für günstige Lösungen.

Diese Strategien können Steuerfallen vermeiden

Angesichts der strengen Regeln ist eine frühzeitige Planung essenziell. Idealerweise beginnt diese mehrere Jahre vor dem geplanten Umzug.

Diskutierte Optionen sind:
* Umstrukturierung des Vermögens vor dem Wegzug, etwa die Übertragung von Anteilen in eine ausländische Holding. Dies hat jedoch eigene steuerliche Konsequenzen.
* Nutzung der Rückkehrregelung: Die Wegzugsteuer entfällt rückwirkend, wenn man innerhalb von sieben Jahren nach Deutschland zurückkehrt. Dieser Zeitraum kann auf Antrag sogar auf bis zu zwölf Jahre verlängert werden.

Internationaler Trend schränkt Niederlassungsfreiheit ein

Die deutsche Verschärfung ist Teil eines internationalen Trends zur Bekämpfung von Steuervermeidung, angestoßen durch die EU-Richtlinie ATAD. Der Gesetzgeber will sicherstellen, dass in Deutschland geschaffene Werte auch hier besteuert werden.

Kritiker sehen jedoch die im EU-Binnenmarkt garantierte Niederlassungsfreiheit eingeschränkt. Es wird erwartet, dass die Gleichbehandlung von EU- und Drittstaaten-Umzügen vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) überprüft werden könnte. Bis dahin gilt das strenge Gesetz.

Ab 2025 droht Steuerpflicht auch für Fondsanteile

Der Trend setzt sich fort: Ab 2025 sollen unter bestimmten Bedingungen auch Anteile an Investmentfonds und ETFs in die Wegzugsbesteuerung einbezogen werden.

Das betrifft Anleger, deren Fondsanteile Anschaffungskosten von über 500.000 Euro haben oder die eine Beteiligung von mindestens einem Prozent halten. Für international mobile Personen wird es damit immer dringlicher, steuerliche Entwicklungen im Blick zu behalten und sich frühzeitig beraten zu lassen.

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