Vienna Marriott verkauft: Serviced Apartments boomen weiter

Während klassische Hotels mit explodierenden Personalkosten kämpfen, läuft es für Serviced Apartments in Österreich besser denn je. Das zeigen aktuelle Marktdaten von mrp hotels und Christie & Co. Der spektakuläre Verkauf des Vienna Marriott Hotels für über 100 Millionen Euro unterstreicht das anhaltende Investoreninteresse – allerdings vor allem an effizienten Betriebsmodellen.

Die österreichische Hotellerie steht 2025 vor einer klaren Zweiteilung. Auf der einen Seite kämpfen traditionelle Full-Service-Hotels mit steigenden Kosten. Auf der anderen Seite spielen Serviced Apartments ihre strukturellen Vorteile voll aus. Das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2025 überstieg bereits 200 Millionen Euro – angeführt vom Verkauf des Vienna Marriott.

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Die Analysen von mrp hotels identifizieren die hartnäckig hohe Dienstleistungsinflation als Hauptproblem für traditionelle Häuser. Martin Schaffer und Hannah Struck von mrp hotels betonen die Notwendigkeit effizienter Strukturen.

Genau hier punkten Serviced Apartments. Durch den Verzicht auf personalintensive F&B-Bereiche und tägliche Zimmerreinigung operieren sie mit deutlich schlankeren Kostenstrukturen. Die Personalkosten liegen oft unter 15 Prozent des Umsatzes – ein Wert, von dem klassische Hotels nur träumen können.

„Wir sehen eine langsame Stabilisierung, jedoch bleibt die Inflation in den tourismusrelevanten Segmenten hartnäckig hoch”, so die Experten im aktuellen Quartalsbericht. Investoren und Betreiber setzen verstärkt auf Modelle, die weniger anfällig für Lohnpreisspiralen sind. Digitalisierte Apartment-Lösungen wie Limehome oder Numa gelten als Gewinner dieser Konsolidierung.

Vienna Marriott: Der Deal des Jahres

Der österreichische Investmentmarkt verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 215 Millionen Euro. Das entspricht einem Plus von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr und signalisiert eine stetige Erholung.

Das absolute Highlight: CPI Europe verkaufte das Vienna Marriott Hotel am Parkring. Käufer ist ein internationales Konsortium um die Fonds Landfair und Evientro. Der Transaktionswert lag bei über 100 Millionen Euro.

Das Closing für die Immobilie erfolgte am 27. Juni 2025. Der operative Übergang des Hotelbetriebs ist für Januar 2026 geplant. Der Deal unterstreicht, dass internationale Investoren Wien als erstklassigen Standort für Core-Immobilien bewerten – besonders bei etablierten Marken in Bestlagen.

Von der Donau bis ins Ötztal: Neue Leuchtturmprojekte

Die Dynamik im Apartment-Segment zeigt sich 2025 in spektakulären Eröffnungen quer durch Österreich.

In Wien setzte die australische TFE Hotels Gruppe im April ein massives Ausrufezeichen. Das A by Adina Vienna Danube im Danubeflats-Turm – Österreichs höchstem Wohnturm – bietet 120 Premium-Apartments. Mit Infinity-Pool im 4. Stock und High-End-Ausstattung zielt Adina auf „Bleisure Traveller”, die längere Aufenthalte mit Hotelkomfort verbinden.

Historischen Charme bietet das Wilde Aparthotels Vienna Alte Post im Fleischmarkt. In dem über 300 Jahre alten Gebäude der ehemaligen Postzentrale entstanden 138 Einheiten. Die Eröffnung zeigt, wie flexibel die Assetklasse bei Conversions ist – ein entscheidender Vorteil in dichten Innenstadtlagen.

Auch die Alpen erleben einen Boom. Das ViBES in Sölden startete im Juli mit einem Fokus auf Design und Outdoor-Badewannen. Das Elva Premium Apartment Hotel in Neustift im Stubaital bestätigt den Trend zu hochwertigen, unabhängigen Urlaubseinheiten.

Warum das Modell krisenfest ist

Die Pandemie hat das Gästeverhalten nachhaltig verändert. Der Wunsch nach Privatsphäre, eigener Küche und flexiblen Aufenthaltsdauern ist geblieben. Gleichzeitig zwingt der Kostendruck zum Umdenken.

Die Daten zeigen eine klare Korrelation: Je höher der Automatisierungsgrad und je flexibler das Personalmodell, desto resilienter ist die Immobilie. Während das Luxussegment aufgrund der Preissetzungsmacht gut performt, gerät die klassische Mittelklasse-Hotellerie unter Druck. Serviced Apartments füllen diese Lücke – mit Qualität, aber ohne die Kostenstruktur eines Full-Service-Hotels.

Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:

• Personalkosten unter 15 Prozent des Umsatzes
• Hoher Automatisierungsgrad bei Check-in und Service
• Flexibilität bei Aufenthaltsdauern
• Eigene Küche und mehr Wohnfläche als Hotelzimmer
• Geringere Anfälligkeit für Lohnpreisspiralen

Wien dominiert mit einem Verhältnis von 9:1 bei Serviced Apartments. Doch B-Städte wie Graz, Linz und Innsbruck rücken zunehmend in den Fokus, da der Wiener Markt in gewissen Lagen Sättigungstendenzen zeigt.

Konsolidierung und Selektion voraus

Für 2026 erwarten Experten eine weitere Professionalisierung des Marktes. Der operative Übergang des Vienna Marriott im Januar wird der erste große Meilenstein. Die Schere zwischen modernen, energieeffizienten Immobilien und sanierungsbedürftigen Bestandshäusern dürfte weiter auseinandergehen.

Für Investoren bleiben Serviced Apartments die „Safe Haven”-Strategie im Hospitality-Sektor. Mit stabilen Cashflows und geringerem operativen Risiko dürften sie 2026 einen überproportionalen Anteil am Transaktionsvolumen ausmachen. Der Fokus verlagert sich dabei auf Mixed-Use-Immobilien, in denen Wohnen, Arbeiten und temporäres Übernachten verschmelzen – wie das Danubeflats-Projekt bereits heute vormacht.

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