Versicherer setzen auf Serviced Apartments und illiquide Immobilien

Deutsche Versicherer und Pensionskassen investieren verstärkt in illiquide Immobilienanlagen und Serviced Apartments. Geopolitische Unsicherheit und volatile Märkte treiben die Suche nach stabilen Kapitalanlagen mit berechenbaren Erträgen.

Immobilien bleiben unverzichtbar für institutionelle Anleger, die garantierte Zinsversprechen erfüllen müssen. Eine Umfrage von Universal Investment vom Herbst 2025 zeigt: 26 Prozent des Gesamtportfolios entfallen auf Immobilien – eine Quote, die auch 2026 stabil bleiben soll. Die Strategie geht dabei über klassische Büro- und Wohnimmobilien hinaus.

Schwer handelbare Immobilienobjekte bieten höhere Renditeaufschläge als liquide Alternativen wie Immobilienaktien oder offene Fonds. Für langfristig orientierte Versicherer ist die eingeschränkte Handelbarkeit ein akzeptabler Kompromiss – solange die Erträge stimmen.

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Die BaFin beobachtet verstärkte Investments in Private Equity und Private Debt, einschließlich Immobilienprojekten. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld macht klassische Staatsanleigen weniger attraktiv. Doch gerade bei steigenden Baukosten und geopolitischen Spannungen kommt es auf sorgfältige Auswahl und aktives Management an.

Serviced Apartments boomen europaweit

Möblierte Apartments für längere Aufenthalte kombinieren Hotel-Komfort mit Wohnungs-Charakter. Sie treffen den Nerv von Geschäftsreisenden, Projektmitarbeitern und digitalen Nomaden. Der europäische Markt entwickelte sich 2024 robust, getragen von steigender Auslastung.

Die Wachstumsprognosen sind beeindruckend:

• Marktvolumen: Bis 2030 soll der europäische Markt fast 70 Milliarden US-Dollar erreichen
• Wachstumsrate: Jährlich 12,3 Prozent ab 2025 erwartet
• Deutschland: Rund 55.200 Einheiten im Frühjahr 2025, Projektpipeline erholt sich
• Auslastung: Stabile 81 Prozent im Jahr 2024

Globale Hotelriesen wie Marriott und Accor bauen ihr Angebot massiv aus. Das legitimiert die Anlageklasse und macht sie für institutionelle Investoren noch attraktiver.

Europa rückt ins Visier der Investoren

Derzeit liegen 63 Prozent des Immobilienportfolios in Deutschland – ein klassischer “Home Bias”. Doch die Strategie ändert sich: Bei Neuinvestitionen sollen 32 Prozent ins europäische Ausland fließen, während Deutschland auf 55 Prozent kommt. Die Diversifizierung über Ländergrenzen hinweg gewinnt an Bedeutung.

Im Bestand dominieren weiterhin Büros (37 Prozent) und Wohnen (21 Prozent). Doch Logistikimmobilien holen mit 17 Prozent stark auf – ein Effekt der “Pandemieresistenz” als neuem Anlagekriterium. Bei Neuinvestments von Versicherern führen mittlerweile Wohnimmobilien die Prioritätenliste an.

Risikomanagement trifft auf Renditedruck

Versicherer müssen einen Spagat meistern: Sie brauchen stabile, langfristige Renditen für ihre Verbindlichkeiten, müssen aber gleichzeitig Risiken in unsicheren Zeiten managen. Illiquide Anlagen erfordern spezialisiertes Know-how und erhöhen die Komplexität.

Serviced Apartments bieten eine interessante Diversifikation. Sie entkoppeln sich teilweise von traditionellen Wirtschaftszyklen und passen sich flexibel an neue Arbeits- und Reisemodelle an. Das Segment professionalisiert sich rasant und schafft zunehmend institutionell investierbare Produkte.

ESG-Kriterien werden zum Standard

Experten erwarten anhaltend hohes Interesse an Immobilieninvestitionen. Die Aktivitäten dürften 2025 weiter zunehmen, getrieben durch wachsendes Angebot und stabilen Investorenhunger. Dabei gewinnen ESG-Kriterien massiv an Bedeutung: Rund 72 Prozent der Investoren räumen Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekten höchste Priorität ein.

Die größte Herausforderung bleibt der knappe Markt. Qualitativ hochwertige Objekte sind schwer zu finden. Die strategische Ausweitung auf illiquide Anlagen und spezialisierte Segmente wie Serviced Apartments wird daher zum zentralen Element der Anlagestrategie – für langfristige Stabilität und verlässliche Renditen.

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