Vermieter unter Druck: Regulierungsflut bremst Investitionen

Private Vermieter kämpfen mit einem Geflecht aus neuen Vorschriften. Das Gebäudeenergiegesetz, die verlängerte Mietpreisbremse und kommunale Wärmepläne setzen Kleinvermieter unter enormen Druck – mit weitreichenden Folgen für den Wohnungsmarkt.

Fast zwei Drittel des deutschen Mietwohnungsbestands gehören privaten Kleinvermietern. Doch diese Gruppe sieht sich 2025 einer Regulierungswelle gegenüber, die ihre Bereitschaft zu Investitionen dramatisch senkt. Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt: Die Politik zwischen Klimaschutz und Mieterschutz verunsichert die Eigentümer zunehmend.

Heizungsgesetz: Teure Ungewissheit bis 2028

Das Gebäudeenergiegesetz zwingt Vermieter zu schwer kalkulierbaren Entscheidungen. In Neubauten müssen seit 2024 Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsimmobilien hängt alles von der kommunalen Wärmeplanung ab.

Die Fristen im Überblick:
– Großstädte (über 100.000 Einwohner): 30. Juni 2026
– Kleinere Kommunen: 30. Juni 2028

Erst dann greift die 65-Prozent-Pflicht auch für Bestandsgebäude beim Heizungstausch. Parallel müssen Heizkessel über 30 Jahre ohnehin ausgetauscht werden. Das Problem: Ohne klare Wärmepläne tappen Vermieter bei Investitionsentscheidungen im Dunkeln.

Mietpreisbremse verlängert – Refinanzierung erschwert

Die Bundesregierung verlängerte die Mietpreisbremse bis 2029. In angespannten Märkten darf die Neuvermietungsmiete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Modernisierungsumlage ist strikt begrenzt: Nur 50 Cent pro Quadratmeter monatlich dürfen nach einem Heizungstausch aufgeschlagen werden. Voraussetzung: staatliche Förderungen wurden beantragt und abgezogen. Diese Deckelung macht weitergehende Energieeffizienz-Investitionen unattraktiv.

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Vermieter zwischen Pflicht und Unmut

Der „Vermieterreport 2025“ des IW befragte über 1.000 private Vermieter. Das Ergebnis ist ernüchternd: Die Hälfte plant derzeit keine größeren Sanierungen. Gleichzeitig verzichten viele bei Neuverträgen auf Mieterhöhungen – aus sozialer Verantwortung oder Unsicherheit über die rechtlichen Möglichkeiten.

Fast die Hälfte der Befragten nutzt Vermietung zur Altersvorsorge. Sie sind keine Großkonzerne, sondern Kleinunternehmer mit wenigen Wohnungen. Die komplexen Regulierungen überfordern viele.

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Klimaziele in Gefahr?

Die politischen Maßnahmen schaffen ein Dilemma: Während das GEG die Dekarbonisierung bis 2045 vorantreiben soll, bremsen Mietpreisbremse und Umlagebegrenzungen die nötigen Investitionen aus. Experten warnen vor einem Sanierungsstau.

Ohne angemessene Refinanzierungsmöglichkeiten sinkt die Bereitschaft für Modernisierungen. Das schadet langfristig sowohl dem Klima als auch der Wohnqualität.

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Was kommt als Nächstes?

Bis 2026 respektive 2028 müssen Kommunen ihre Wärmepläne vorlegen. Dann erst bekommen Vermieter Planungssicherheit für ihre Heiztechnik-Entscheidungen.

Parallel plant die Bundesregierung weitere Eingriffe: Indexmieten und Kurzzeitvermietungen sollen strenger reguliert werden. Für private Vermieter bedeutet das: Die Unsicherheit bleibt.

Ohne gezieltere Förderung und verlässlichere Rahmenbedingungen droht eine weitere Verschärfung der Wohnungsknappheit. Die Rechnung zahlen am Ende alle: Vermieter, Mieter und das Klima.